上交所消費REITs業績會：物美求穩，金茂蓄力

觀點網 10月17日，滬市倉儲消費REITs 2024年中期集體業績說明會在上證路演中心舉行。兩家消費基礎設施REITs的原始權益人、基金管理人和運營管理機構分享了上半年的業績表現，並就投資者普遍關注問題進行回答。

業績說明會上，中信建投證券研究發展部的朱靜指出，消費基礎設施正處于新增供給收縮，零售物業處于以價換量階段。

據數據統計，截至2023年年底，全國購物中心數量達到5827個，存量購物中心數量持續增長，但是新增規模進入收縮階段，2023年新開購物中心384個，較2022年降低18個較2021年降低165個。

從拟開業角度來看，2024年拟開業購物中心則達到514個，較2023年減少74個，為近8年來新低。

並且目前，整體商業地産投資銷售節奏放緩，從2017年起商業地産投資開發完成逐年下降，今年前8個月，商業地産投資完成額同比下降13.2%，銷售面積同比下降6.2%。

同時，消費也進入低速增長階段，今年上半年全國城鎮人均可支配收入同比增長4.6%，增速較去年全年降低0.5個百分點。前8個月，社會零售總額同比增長3.4%，增速較去年全年降低3.8個百分點。

從一繫列數據介紹中，可見今年的消費環境並不友好。今日會上的滬市兩單消費基礎設施REITs已經披露了2024中期業績報告，但從數據上看，兩單消費REITs均展現出穩健經營管理能力。

嘉實物美消費REIT的底層資産是物美集團旗下的大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目，四個項目總建築面積約7.79萬平方米，其中華天、德勝門、玉蜓橋位于北京二環，地處北京核心商圈。

細究其資産組合，嘉實物美消費REIT並非直接持有四個項目，而是通過ABS間接持有3家下屬公司的100%股權，從而獲得四個項目的歸屬。

據現場介紹，截止至2023年，物美集團在全國擁有1800家業态門店，年銷售超1100億元，物美商業則是物美集團的資産運營主體，管理了超過600萬平方米的消費基礎設施，其中，自有物業超過170萬平方米，並且擁有超過100人的一線運營團隊。

因此物美商業作為嘉實物美消費REIT的原始受益人及運營管理機構也是交出優秀的成績單。

截至2024年6月30号，REIT保持了98.13%的整體出租率，期末租金收繳率達到了99.90，平均租金達到3.75元/平方米/天，期末加權平均剩余租期7.95年，本期項目EBITDA利潤率81.43%。

最終實現收入4932.47萬元，淨利潤1555.69萬元，主要來源于基礎設施項目的租全和物業費收入，其中租金是以固定租金形式，這種形式受到消費的這個市場影響會較小，也會更加穩定；物業費則是嘉實物美消費REIT向其他基金借鑒的固本增收的方式，作為新的收益增長點。

現金流量淨額為2841.97萬元，現金流入良好且能夠有效覆蓋運營成本。

本期項目可供分配金額為2836.48萬元，早在9月5日，嘉實物美消費REIT發布公告進行上市以來的第一次收益分配，收益分配基準日為2024年6月30号，每十份公募REITs份額可分配0.709元，分配金額共計人民币2836萬元，占可供分派金額的99.98%。

另一進行業績說明的是華夏金茂商業REIT，該REIT項目底層資産為長沙覽秀城購物中心，建築面積10.27萬平方米，可租賃面積6.12萬平方米。

其原始權益人及運營管理機構中國金茂旗下有着許多優質的消費基礎設施，均位于上海、青島、重慶等國内一二線城市，並且運營穩定。其中青島金茂覽秀城出租率達到96.9%；張家港金茂覽秀城出租率達到93.4%；南京金茂覽秀城出租率達到97.6%。並且現在仍有一批正在建設，将于未來入市的消費基礎設施，在消費REITs方面未來可期。

華夏金茂商業REIT項目交出的成績也較為出彩，長沙覽秀城購物中心期末出租率達到98.30%；期末收繳率為99.43%，銷售額3.86億元，客流量764萬人次，平均租金85.89元/平方米/月，其中專門店平均租金達到151.50元/平方米/月，每月同比增長9%，增幅有明顯擴大。

目前長沙南秀城主力店和專門店面積占比分别是54%和46%，其中主力店的平均租金是31.46元/平方米/月，僅僅是專門店平均租金的1/5，這主要是由于項目前期受公共衛生事件的影響，主力店的調鋪節奏被打亂，因此主力店的占比遠高于其他的同類資産。

但今年2季度，該項目已經啟動主力店的調改計劃，這将是項目未來增長的潛力所在，有望為投資人實現超額收益。

報告期基金總收入達到3783.82萬元，其中租金收入2343萬元，占比約63%；EBITDA2090.07萬元；可供分派金額為2218.65萬元，簡單年化分派率達到5%。今年5月和8月，華夏金茂商業REIT向投資人進行了上半年的分紅。