原報道 | 潘政“抄底”恒大往事 匯漢繫深陷内房美元債泥淖

觀點網 曾經的資深地産美元債“炒家”，要從港交所退市了。

近日，泛海國際集團有限公司、泛海酒店集團有限公司與The Sai Group Limited（簡稱“要約人”）聯合發布公告稱，要約人對泛海國際及泛海酒店進行重組的計劃已于10月11日獲得法院批準。

公告指出，法院批準計劃的頒令副本将于2024年10月18日（百慕達時間）或之前送呈百慕達公司注冊處處長作登記。假設所有條件均獲達成或豁免（如适用），計劃将于2024年10月18日生效。

此外，泛海酒店已根據上市規則第6.15(2)條向聯交所申請且聯交所已授出撤回股份于聯交所上市地位的批準，自2024年10月22日（星期二）下午四時正起生效。

泛海酒店私有化

從6月提出私有化開始，不到四個月時間，泛海酒店走完了退市流程。

今年6月20日早間，泛海國際、泛海酒店及匯漢控股聯合發布公告，于6月19日，泛海國際董事會及要約人董事會要求董事會向計劃股東提呈建議集團重組。于計劃生效後，泛海酒店将成為非上市公司及泛海國際的間接非全資附屬公司，股份在聯交所主闆的上市地位将被撤回。

根據公告，泛海國際全資子公司The Sai Group Limited（要約人）計劃收購泛海酒店及其一致行動人以外的所有股份，這部分股份約占總股本33.29%。

收購對價為每20股泛海酒店股份可獲得3股泛海國際的新股份以及0.7港元現金，折合每股泛海酒店股份約0.11港元，相較于前一交易日收盤價0.072港元，溢價率為52.78%。

根據聯合公告所述的基準計算，計劃代價及可換股票據要約應付的最高現金總額約為2354萬港元，而要約人拟以泛海國際内部現金資源撥付。

雖然公告並沒有直接披露泛海酒店意欲私有化的原因，但分析認為，這和泛海酒店最近一兩年的業績情況有着莫大關繫。

宣布私有化後幾天，泛海酒店公布了截至2024年3月31日的财政年度業績。

根據公告，泛海酒店2024财政年度收入為8.9億港元，較2023年9.3億港元下降了4%；股東應占虧損從2023年2.13億港元擴大至22.5億港元，增長了956%。

不過，酒店業務盈利貢獻在2024年顯著增長，由2023年的3900萬港元增至1.8億港元，增幅達到362%。

資産總值由2023年的92.82億港元減少至79.12億港元，下降了15%，資産淨值也從30.06億港元降至12.61億港元，減少了58%；負債淨額和資産負債比率分别輕微上升了3%和4%。

就在宣布私有化公告之後不久，泛海酒店股價一度上漲52.78%。

“抄底”恒大往事

在諸多港交所上市企業中，泛海酒店退市的讨論度並不會太高。但若回顧其過往聯手泛海國際投資多家地産美元債的往事，也許能引起關注。

在房地産行業，更廣為人知的是另一個“泛海”，即内地資本大鳄盧志強的泛海繫，其標志性地産平台泛海控股在A股深交所上市。

而作為香港上市公司的泛海酒店以及泛海國際，主要股東為匯漢控股，實際控制人為潘政。

泛海國際官網顯示，潘政于1984年創辦了泛海國際集團，在香港經營地産業務，並于1991年上市，2000年又分拆泛海酒店上市。

資料顯示，泛海國際在香港擁有泛海大廈和萬通保險大廈等四個投資性物業，以及皇璧、鯉灣天下等四個住宅項目。另外，在内地擁有兩個住宅項目，分别是上海虹橋英庭名墅以及北京通州東灣項目；泛海酒店則主要經營五家 “皇悅”品牌酒店，皆位于香港商業核心區。

雖然已經成立四十年，但泛海國際和大多數香港企業一樣低調、謹慎發展房地産業務，項目並不算多。真正被更多人開始關注的是，通過上市平台在資本市場“抄底”地産美元債。

據不完全統計，從2019年末開始，潘政以泛海國際和泛海酒店為主要平台，曾購買恒大、佳兆業、金輪天地、當代置業、花樣年等多家房企的美元債。

其中，潘政在恒大美元債上面投資了超過20億港元，應是購買數額最多的房企之一。

2020年1月恒大債券新發時，匯漢繫就通過兩個上市主體分别認購了5000萬美元。

當年3月，匯漢繫繼續密集買入恒大票據。公開資料顯示，2020年3月9号，泛海國際購買1000萬美元恒大票據，代價為947.5萬美元；同日，泛海酒店購買1000萬美元恒大票據，代價為935萬美元。

3月12日，泛海國際購買1000萬美元恒大票據，代價為888.75萬美元；3月13日，泛海國際又分别購買1240萬美元及1000萬美元恒大票據，代價分别為979.35萬美元及840萬美元。

當月，泛海國際和泛海酒店累計出手17次，共認購1.739億美元面值的恒大票據，總對價約1.279億美元，折價約26.5%。

4月16日至21日期間，泛海酒店購入面值2180萬美元恒大票據，代價約1.51億港元。4月21日至22日期間，泛海酒店購買一筆面值600萬美元恒大票據，總代價約520萬美元。

5月5日，在公開市場上以總代價約2280萬美元價格購買了總面值為2600萬美元恒大票據；

5月6日至8日期間，購買中國恒大票據，總代價約為1687萬美元；5月26日至27日期間，購買恒大美元債總代價約為616萬美元；5月28日至6月1日期間，在公開市場上購買中國恒大票據總代價為972萬美元；6月4日至9日期間，公開市場上購買中國恒大票據，總代價約為1207萬美元；7月9日至10日期間，在公開市場上購買了中國恒大票據，總代價約為944萬美元；9月25日，購買總代價約為2942萬美元的證券；9月29日，購買總代價約為3898萬美元的證券。

2021年，上述公司還繼續購入恒大美元債，據觀點新媒體當時報道，涉資4110萬美元及1544萬元人民币。

匯漢繫為何如此看好恒大美元債的投資？當時券商曾分析稱，房地産美元債因為流動性好、收益高、業務相對清晰，一直以來都是外資基金、私人銀行客戶的心頭好物。

彼時有分析師表示：“恒大流動性較好，收益也高，以恒大3年新發為例，最高時有91元估值，最低時到了60以下，到期收益率超過35%。中國恒大自身也參與了回購，為自證流動性沒問題提前4天打入兌付款，償還總額高達16億美元，這也是匯漢繫笃定的投資收益。”

地産美元債泥淖

後來事實表明，匯漢繫的“笃定投資”並沒有一直獲得想象中的高收益，反而深陷地産美元債泥淖。

據兩家上市公司最新發布的年度報告顯示，截至2024年3月31日，泛海酒店錄得股東應占綜合虧損約22.5億港元；同期，泛海國際錄得股東應占年内虧損57.92億港元。

至于虧損的原因當然如出一轍，兩份年報使用了幾乎一致的表述：原因為香港法院對所持債務證券投資的數間票據發行人發出清盤令後，預期信貸虧損撥備增加所致。

泛海國際在财報中表示，于2024年3月31日，集團持有财務投資約34.98億港元（2023年76.56億港元），其中13.11億港元（2023年：28.7億港元）乃由上市酒店附屬集團持有。投資組合中84%為上市債務證券（主要由中國内地房地産公司發行），9%為上市股本證券以及7%為非上市投資。

該等财務投資乃以不同貨币計值，其中58%為美元、35%為人民币及7%為其他貨币（大部分為港元）。

可以看出，和2023年相比，泛海國際财務投資數據已經減少過半。此前最多時，這個數據更是減少了百億港元之多。

此前公告曾披露，截至2020年9月30日，泛海國際持有約164億港元财務投資，其中71.62億港元是由泛海酒店持有。在這個投資組合里，97%為上市債務證券，2%為上市股本證券以及1%為非上市投資。

這些上市債務證券主要是内地房地産公司發行的。

當時，這些高息美元債曾為匯漢繫帶來巨大的利息收入，同樣是2019年9月末的前6個月，這些高息美元債就收到了接近10億港元利息收入。

2020年高歌猛進買入更多地産美元債年後，2021年内地房地産企業開始暴雷，而後這種情況迅速蔓延開來，包括如恒大、佳兆業、富力等房企先後陷入債務問題，其中境外美元債更成為“重災區”。

這里面有很多企業的美元債都曾被匯漢繫大肆購入。2021年以後，曾經的高利息收入不復存在，反而拖累上市企業的經營收入。

最近兩年，有不少房企境外債獲得了重組或延期，對匯漢繫來說，這也許是利好。

最新公告顯示，泛海國際目前仍持有的五大債務證券分别是珠江兩筆、富力兩筆和鑫苑一筆。

圖片來源：泛海控股2024年年報

與2023年同期相比，曾經多次購入的恒大已經不在前五之列。

至于仍然持有的這些債務将如何解決，帶來的虧損撥備還将維持多久？匯漢繫並沒有給出明确的回應，僅在年報中表示：“在中國政府持續推行利好房地産的政策下，集團繼續加強推動與發債開發商進行債務重組談判。”