下一個地王？上海史上最大規模舊改東安新村簽約完成

觀點網 10月18日，上海徐匯東安新村舉行了舊城區改建項目集中搬遷儀式。

據了解，此次動遷是上海開發史上最大的單地塊一次性征收項目，項目于10月14日啟動正式簽約，僅5天便實現99.95%的高比例簽約生效，占地面積約18.65萬平方米，總建築面積31.21萬平方米共涉及到5個居委會、117幢居民樓、6057戶。

東安新村建設于建國初期，至今最高樓齡已經接近70年；是上海在建國初期興建的兩萬戶住宅遺存之一。在2017年公示的上海市城市總體規劃中，東安新村也是徐匯内環唯一被劃出中央活動區的片區，因為它真的太老了。

即使沒有規劃在中央活動區範圍内，東安新村也憑借着其獨有的地理優勢保持着較高的競争力，據了解在2022-2023年曾經成交過一單單價13萬/平的老破小交易。

據此前披露的拆遷評估，東安新村的評估單價在5.7萬元/平-8.5萬元/平，但在最新消息中透露，東安新村一位擁有9套私房的住戶分到了約8200萬元的拆遷款，總面積不足560平，拆遷單價超過了14萬元/平，高出評估價格一倍。

從開始簽約到簽約生效，東安新村僅僅用了5天，這驚人的效率與其拆遷補償的設計息息相關。制定項目拆遷方案時，加入了多項獎勵和補貼金額，早簽約獎是其中的大頭，在簽約啟動的1-10天内完成動遷簽約，每戶額外補貼 1萬元/平，且保底40萬元；還有早搬遷獎保底16萬元等諸多獎項，累計金額超過100萬元。

看來，徐匯東安新村舊改拆遷下足了資本。對據9月份發布的上海市徐匯區東安一、二村片區舊城區改建項目東二地塊拆房工程招標公告中披露，項目拆房工程項目已經獲批，並對外招標，項目資金高達到4641萬元，期限為120天。

為什麼徐匯區政府這一次可以如此大手筆對這一區域進行拆遷？主要原因是徐匯濱江闆塊被徐匯區政府賦予了太多的期待。

目前，國内土地拍賣的單價最高紀錄和總價最高記錄均出自徐匯濱江，分别是香港置地310.5億拿下徐匯濱江西岸金融港地塊和綠城48億拿下徐匯區斜土街道xh128D-07地塊，這兩次拍賣給徐匯濱江注入了地王基因和底氣。

2020年2月，香港怡和集團附屬香港置地聯合體以310.5億的價格斬獲徐匯西岸金融港地塊，略微高出2016年招商蛇口和華僑城聯合體以310億元的總價拍得深圳新會展中心地塊，刷新國内土地總價記錄。此前上海的拿地總價記錄是2014年中民投聯合體248.5億拿下的董家渡地王，以及新鴻基2013年拿下的217.7億的徐家匯地王。

項目占地超過320000㎡，總開發體量約180萬㎡的土地，平均價格約為27,000元/㎡，其中絕大多少為辦公和商業用地，可售商品住宅面積僅有47100㎡。並且該幅地塊設置了嚴苛的持有要求，受讓人須按出讓年限持有地塊内包括地上、地下 100％商業，60％辦公，100%文化體育以及所有的租賃住宅。

如果說濱江西岸金融港地塊是為徐匯濱江帶來地王的基因，那麼今年綠城拿下的小米地塊則是此次徐匯區政府一擲千金動遷的底氣。

2024年8月7日，綠城中國以48.048億的總價成功斬獲徐匯區斜土街道xh128D-07地塊，折合樓面地價13.1萬元/平，刷新了國内大陸土拍樓面地價紀錄。

據悉，該地塊占地面積1.66萬平方米，容積率2.2，地上建築面積3.66萬平方米，商品房面積3.48萬平，裝修標準5000元/平，地塊起始總價36.96億元，溢價率30%，樓闆價13.1萬元/平，商品房樓闆價14.2萬元/平。

該項目地塊位于黃浦江邊，臨近上海西岸金融城，周圍住宅項目包括單價達到17.8萬/平的香港置地啟元和單價13.1萬/平的濱江匯元玺。該區域房價雖高，但可供應的房源並不算多。

值得一提的是，被稱為上海史上規模最大的東安新村舊改與"小米地塊"相近。

去年，徐匯區在香港舉行的招商大會，會上便将東安新村所在地塊列入推介之中，由于旁邊便是上海西岸金融城，商業設施已經足夠，該地塊被規劃為住宅開發為主，以補充濱江西岸的豪宅房源。

由于東安新村地塊的體量與"小米地塊"鄰近，從"小米地塊"的拍賣成交結果來看，東安新村完全有機會再度刷新國内土拍樓面地價紀錄，且本身小米地塊的已經達到了樓面地價13.1萬元/平。

即使按照目前已知的14萬元/平方米去進行拆遷，即将面市的東安新村地塊或将成為徐匯濱江的下個地王。