轉型與化債 泥淖中的華夏幸福推出“置換帶”方案

觀點網 華夏幸福仍在努力化債。

近期，華夏幸福債務重組推出"置換帶"方案，即在達到一定條件後，金融債權人将債務置換成廊坊市屬國有企業，債務置換規模約為200億元。

化債一直是市場關注的焦點。在10月18日召開的半年度業績說明會上，華夏幸福也線上回應了投資者包括業績情況、資産重組、保交樓、未來發展等方面的疑問。

據此前披露的業績，上半年華夏幸福營業收入59.12億元，同比減少44.31%；銷售額44.8億元，較上年同期下降7.19%；歸屬于上市公司股東淨虧損48.49億元。

針對目前持續虧損的現狀，華夏幸福稱，目前，公司以産業新城業務為核心，持續改善業務結構、提升運營、服務業務占比，並持續探索兌現産業園資産及低空經濟、園區新能源、數字化等優質資源，全面推進戰略轉型，保證公司可持續經營發展。

化債里的"置換帶"方案

近期，在《債務重組計劃》的基礎上，華夏幸福公布了一份債務重組計劃的置換帶方案。

根據 "置換帶"的相關安排，華夏幸福拟通過出售資産置換債務的方式，由收購方有條件承接相應的由公司統借統還的金融債務，置換後的債務展期、降息，具體置換方式由相關方具體協商。

據了解，置換帶方案具體為，通過華夏幸福與廊坊市溝通，廊坊市有意願選擇一家市屬國企業參與此次"置換帶"事宜。經雙方協商，由華夏幸福提供置換帶資産用于實施置換帶，廊坊市屬國有企業拟最終承接置換帶資産及部分金融債務。

參與置換帶債權人的金融債務拟由廊坊市屬國有企業承接。作為條件，須向廊坊市屬國有企業或其指定主體提供新增融資，新增融資後續可以對地方政府、國有企業予以支持，從而可以形成對華夏幸福保交樓、安置房及産城運營等支出的額外資源支持。

産城園區評論獲悉，置換帶及對應資産規模本次實施置換帶的債務規模預計200億元左右，對應匹配的置換帶資産主要包括項目公司持有的應收賬款、固定資産等。

條件中明确，參與置換帶的金融債權人須向廊坊市屬國有企業或其指定主體發放新增融資，新增融資額度為債權余額的1倍，期限8年，利率不得高于3.85%。

年初，華夏幸福以11個産業新城項目資産及上市公司對項目公司債權作為底層資産，設立自益型信托計劃，以信托受益權份額抵償上市公司對部分債權人不超過240.01億元的金融債務。

截至2024年9月27日披露的最新《關于重大資産出售暨關聯交易實施進展情況的公告》，該公司根據《債務重組協議》已實施完畢信托抵債交易的金額為110.21億元。

根據最新披露的公告，截至2024年9月30日，華夏幸福《債務重組計劃》中2192億元金融債務通過簽約等方式實現債務重組的金額累計約為1900.29億元（含公司及下屬子公司發行的境内公司債券371.3億元債券重組以及境外間接全資子公司發行的49.6億美元（約合335.32億元）債券重組），相應減免債務利息、豁免罰息金額共計199.67億元。

同期，該公司以下屬公司股權搭建的"幸福精選平台"及"幸福優選平台"股權抵償金融及經營債務合計金額約為198.73億元。

截至9月末，華夏幸福累計未能如期償還債務金額合計為244.71億元（不含利息）。

轉型"産業新城服務商"

華夏幸福于中報表示，公司以産業新城業務為核心，持續改善業務結構、提升服務業務占比，並不斷拓展和豐富園區資源，探索突破不動産發展新模式。

産城園區評論獲悉，目前華夏幸福形成了"開發業務、運營業務、服務業務、園區衍生業務"四類業務，在繼續開展開發業務的同時，大力發展運營業務、服務業務及園區衍生業務，全面轉型"産業新城服務商"。

具體來看，一是開發業務，主要包括産業新城開發和住宅開發。住宅開發以"保交樓"為第一要務。說明會上，華夏幸福表示，公司通過銷售回款、資産處置回款、欠款催收、跨區域資源調配、國家專項借款等多種方式籌集資金，自2020年四季度至2024年8月31日，已累計交付項目127個/13.3萬套/1618萬平方米，"保交樓"整體交付任務完成約90%。

二是運營業務，主要包括運營管理産業園、創新中心、酒店、教育等多類資産。上半年，華夏幸福運營業務增長較快，如産業園新增簽約項目88個，簽約面積約8.64萬平方米，同比提升69%。

中報顯示，産業園運營方面，公司在管産業園資産面積約166萬平方米，分布在京津冀、長三角等核心區域，目前運營穩定，報告期内回款金額超過1億元；在創新中心運營方面，共運營創新中心三個，在管總面積約15萬平方米，其中華夏幸福豐台創新中心及華夏幸福固安創新中心出租率均超80%。

三是服務業務，主要包括産業招商、産業招租、産業新城服務等全流程産業發展服務，物業服務以及代建服務和營銷服務等不動産相關服務。

産業發展服務方面，幸福招商聚焦9大新質生産力方向，成功簽約35個項目，總簽約固定投資額172.66億元，同比增長93%；産業招租服務中招商落地118個項目，同比提升82%，總簽約面積13.2萬平方米，同比提升90%。物業服務方面，幸福物業市場化拓展簽約46個項目，簽約額6.43億元，同比增長35.7%，城市服務新增簽約36個項目、簽約額占新增項目的77%。

不動産服務方面，華夏幸福的代建業務于上半年新增簽約項目9個，合約總建面130萬平方米；幸福安家聚焦都市圈不動産銷售服務，探索直播電商和房屋優選模式，簽約額近1億元。

四是園區衍生業務，主要包括科創園區運營及其他圍繞園區新能源、園區數字化建設等方向的園區衍生業務。期内，華夏幸福投資的蘇州火炬創新創業孵化管理有限公司實現營業收入1.63億元，同比提升3.5%。

據了解，華夏幸福明确的重點轉型路徑，一是輕資産化輸出，基于多年經驗，對産業新城相關業務環節進行拆分和封裝，面向市場化客戶提供整體及各項輕資産服務，包括産業招商、産業招租、園區運營、物業服務等。

二是挖掘和兌現園區資源，産業園區場景和産業發展能力，探索兌現産業園資産及園區新能源、數字化等優質資源，以合作方式切入新賽道。三是持續探索地産發展新模式，包括不動産代建服務、銷售服務等産業鍊上下遊環節。體現在數據上，2024年上半年，華夏幸福運營、服務類業務收入占比已近30%。

值得關注的是，華夏幸福于說明會上還分享了低空經濟上的進展，該公司近期先後與行業龍頭企業科比特、億鵬航空等圈層企業達成戰略合作，共同推進低空經濟項目在全國範圍内的布局和落地。

華夏幸福認為，公司發展低空經濟具備優勢，擁有豐富的區域政府合作資源與産業新城（産業園），為低空經濟場景化、閉環化提供了合作主體與場景，可在産業新城（産業園）實現：低空+物流、低空+文旅、低空+城市治理、低空+應急保障、低空+通訊遙感等商業場景落地。