越秀地産商辦拼圖 廣州ICC資産大宗交易與資管路徑

觀點網 坐落于廣州城市中軸CBD北端起點，與廣州塔南北對望，站在廣州環貿中心（以下簡稱廣州ICC）高層可以俯瞰廣州整個中軸線。

據了解，廣州ICC項目總建築面積超18萬平方米，總體量約23萬平方米，樓高219米。其中包含超甲級商務辦公、購物新中心環貿天地、雅詩閣服務公寓及越秀星廷公寓等多元業态。

較購物中心提前兩年，廣州ICC的寫字樓在2019年底正式投入運營。

不過，越秀地産近日披露的一則潛在交易信息，将這座廣州中軸線上的超甲級辦公樓擺上貨架。

開業5年，廣州ICC中辦公空間及停車場所有權即将易主。

出讓進展

10月25日，越秀地産公告，宣布公布透過公開挂牌方式潛在出售附屬公司股權。

公告顯示，越秀地産目前通過金旺及華振科技服務直接持有廣州宏城發展有限公司，該公司現持有廣州環貿中心辦公空間及停車場所有權。

據了解，廣州ICC寫字樓部分包含地上51層，地下車位數為469個。

越秀地産表示，公司一直考慮可能對集團有利的方案及潛在機會，将以約10.92億元代價挂牌出售廣州宏城發展全部股權。

消息一出，引來市場諸多猜測。身處廣州CBD，定位超甲級寫字樓，坐擁周邊成熟配套，廣州ICC在廣州商寫市場中的競争力並不弱。

從企業入駐情況看，廣州ICC内入駐的世界500強/中國500強及行業龍頭企業占比超過75%。

其中，世界500強企業有12家，包括中國建築、京東、日立、中國電信等；傳統金融業則有渣打銀行（大灣區中心）、中國信達資産、中國銀河證券等6家；新興TMT行業也拉來雲智慧、亞信科技等多家企業。

雖然目前廣州ICC沒有具體披露出租率、租金收入等經營數據，但同一商業圈的廣州太古匯寫字樓2024年一季度的出租率為92%。

越秀地産也在2024年中報中提到，集團寫字樓在市場疲弱的狀态下進行租戶結構優化，出租率保持穩定。

同時，廣州ICC還是越秀地産租金收入的強力支撐。2024年上半年，越秀地産錄得租金收入2.97億元，同比上升41.3%，主要為廣州ICC及武漢國際金融匯租金收入增加所致。

回看廣州宏城發展本身，截至2024年8月31日年度收入為26.16億元，除稅前溢利為6.2億元，純利4.22億元。總資産467.41億元，總負債417.51億元，總權益49.9億元。

然而，公告還披露廣州宏城發展目前尚欠越秀地産子公司金旺未付股利17.09億元，若出售事項完成前仍未支付，受讓方需同意協助廣州宏城發展履行付利責任。

從受讓方的角度看，支付最低10.92億元取得廣州宏城發展股權後，還需要負擔17.09億元債務，潛在代價将近30億元。

另外，越秀地産在2024年中報中曾表示要優化資源配置，投資項目上以效益為先，聚焦收益确定性高、現金流回籠快的項目。

結合廣州宏城發展的财務情況，盡管廣州ICC屬于優質資産，而越秀地産在出售資産以求回籠現金之外，還有優化資産結構的意圖。

資産優化

宏觀經濟環境挑戰加大，越秀地産在商寫業務上面臨的壓力尚未得到充分緩解。

截至2024年6月30日，越秀地産擁有的出租投資物業共約97萬平方米，其中寫字樓約占36.8%，商業約占49.6%，停車場及其他約占13.6%。

聚焦在寫字樓業态上，越秀地産旗下的越秀房托寫字樓業态上半年租賃收入為5.82億元，同比下降5%。

上半年越秀地産還錄得投資物業重估淨跌值約9900萬元，除開廣州陳頭崗項目因成本上升錄得跌值7300萬元外，其他投資物業淨跌值亦達約2600萬元。

根據高力國際研報，2024年第三季度廣州甲級寫字樓市場需求表現平靜，全市淨吸納錄得約-3.5萬平方米。

除國際金融城外，其余子市場淨吸納均錄得負值，新增租賃需求較前兩季度放緩，部分租戶對租賃決策表現更為謹慎，整體市場信心仍有待提升。

與此同時，在新增供應以及平靜需求的雙重影響下，全市空置率環比上漲0.5個百分點至16.7%；全市租金累計降幅達7.3%，淨有效租金環比下降2.4%、同比下降9.0%至134.2元/月/平方米。

作為超甲級商務寫字樓，ICC的租金還是處于行業平均水平之上。其辦公室出租面積包含200平方米至1600平方米不等，租金均價在147-200元/平方米/月。

只是，商寫市場需求放緩，“以價換量”依舊是行業主旋律，廣州ICC面前同樣擺着租金與空置率的現實矛盾。

此前，越秀地産在9月9日預披露有關廣州ICC的潛在交易公告時並未披露具體交易形式，只是簡單表示該潛在交易可能采取不同形式進行。

有分析指出，目前越秀地産有三條路徑可以出售該物業，一是注入越秀房托；二是國内發CMBS或者類REITs；三是直接賣給别人。

越秀房托是越秀地産旗下只投資于中國内地物業的香港上市房地産投資信托基金，目前擁有6個位于廣州核心商業區域的租賃物業，包括廣州國際金融中心、白馬大廈、财富廣場、城建大廈、維多利廣場VT101及越秀新都會大廈，物業産權面積共約68萬平方米。

由于近幾年企業以辦公作為底層資産發行綠債的動作頻繁，當時市場猜測越秀地産對廣州ICC的資産處理會更傾向于資産證券化方式。

現在看來，越秀地産選擇直接以挂牌方式出售廣州宏城發展股權，或許意味着廣州ICC資産並非足夠優質，尚未達到注入越秀房托與發行CMBS或者類REITs的資産水平。

越秀地産在本次出售公告中表示，預計潛在出售事項将有助加快其商業物業的周轉，並進一步優化集團的現金流管理。潛在出售事項所得款項将由集團保留，預計将用于再投資于核心業務的發展。