擴募光明項目後 博時招商蛇口産園REIT三季度業績成色

觀點網 國慶前夕，博時招商蛇口産業園封閉式基礎設施證券投資基金發布的2023年度擴募並新購入基礎設施項目更新招募說明書顯示，招商局光明科技園科技企業加速器二期項目最終募集的金額約12.44億元，最終募集基金份額為5.21億份。

近期，博時蛇口産園REIT在2024年三季報中披露了光明加速器二期項目出租情況。

據悉，于三季度内，該項目平均可出租面積11.07萬平方米，平均實際出租面積10.08萬平方米，平均出租率91%。

截至季度末，項目期末時點出租率92%，較上季度末提升1個百分點，出租率有所回升。

出租率管窺

“整體租賃市場競争仍較為激烈，存在新租、續簽客戶租賃單價小幅下降、少量客戶搬遷至自有物業等情況，在一定程度上影響了基礎設施項目的經營。”

正如博時蛇口産園REIT于季報中所言，于三季度内，博時蛇口産園REIT所裝載的項目中，僅有光明加速器二期一宗實現出租率回升。

産城園區評論了解到，于三季度内，博時蛇口産園REIT的基礎設施資産項目可出租面積為20.47萬平方米，本季度平均實際出租面積18.83萬平方米，平均出租率92%，同比上漲一個百分點，去年同期，由于萬海大廈及光明加速器二期項目部分大客戶搬至自有物業，影響到了博時蛇口産園REIT彼時出租率。

截至三季度末，其基礎設施項目總體期末時點出租面積18.88萬平方米，期末時點出租率為92%，這一數據與中報相比降低一個百分點。

具體到裝載項目中，除去光明加速器二期項目外，博時蛇口産園REIT上市時的首發項目之一萬融大廈于季度内的平均可出租面積4.14萬平方米，平均實際出租面積3.82萬平方米，平均出租率92%，平均含稅有效月租金115.63元/平方米。

截至季度末，基礎設施項目公司期末時點出租面積3.78萬平方米，期末時點出租率91%，較上季度末下降3個百分點，出租率出現了小幅波動，但與去年同期僅89%的出租率相比有所提升。

萬海大廈同為始發項目，于三季度内平均可出租面積5.26萬平方米，平均實際出租面積4.93萬平方米，平均出租率94%，較去年同期相比上漲4個百分點。截至季度末，基礎設施項目公司期末時點出租面積4.94萬平方米，期末時點出租率94%，較上季度末而言保持穩定。

而光明加速器二期項目公司于報告期内實現營業收入5157.87萬元，完成了招募預測的95%；但實際成本支出688.52萬元，為招募預測的76%，當前來看光明加速器二期項目的成本控制還在安全區間内。

資料顯示，光明加速器二期項目均屬深圳光明科學城範圍内，光明科學城規劃面積約99平方公里，産業運營空間面積達41萬平方米，分為三期開發，建設内容包含了傳統工業廠房更新重建、舊廠房的改造以及産業用房樓的新建，已投入使用的樓棟共16棟，包括産業用房及人才公寓等業态。

值得一提的是，截至2023年四季度末，光明加速器二期項目出租率曾達到97%，成為期内三個底層資産中，出租率環比增幅最大的項目。

現金流風險管控

經營數據方面，于三季度内，博時蛇口産園REIT收入5258.46萬元，淨利潤1906.72萬元，經營活動産生的現金流量淨額4307.30萬元。同時，本期可供分配金額為3680.64萬元，本年累計9856.82萬元；實際分配金額分别為6167.69萬元和10942.65萬元。

對比招募時的預測來看，報告期内博時蛇口産園REIT營業收入5128.97萬元，完成招募預測的95%，“雖然出租率水平超過預期，但萬融萬海項目新簽客戶受周邊市場情況、原來高單價的續簽客戶要求降價影響，平均出租單價不及預期。”

項目成本方面，報告期内項目該基金實際成本支出624.29萬元，為招募預測的69%，在剔除管理費減免影響後，為招募預測的85%。

将以上數據與去年同期進行對比，2023年同期該基金的收入雖只有5177.72萬元，但其淨利潤卻達到1976.09萬元，此外，現金流量淨額5835.75萬元，2024年這一數據則下滑26.29%。

此前于中報披露中，産城園區評論得知該基金現金流流入包括租金收入、物業管理費收入、水電費收入、押金收入、應繳納增值稅、物管費、水電費等支出，在這其中，最重要的就是項目内的租戶承租情況。

截至2024年6月30日，萬融大廈的租戶主要聚焦于新一代信息技術、文化創意、物聯網和電子商務行業，租賃面積合計占比57.50%；萬海大廈與萬融大廈租戶畫像較為相似，主要也聚集在以上行業，租賃面積合計占比61.50%。

光明科技園二期項目租戶行業則有所區别，主要聚集高端制造業、生物産業、新一代信息技術産業和創新創業服務業态，租賃面積合計占比71.27%。

産城園區評論還從三季報數據中發現，在可供分配金額調減項中，未來合理相關支出預留金額與購買基礎設施項目支出分别達到-924萬元及-6769.72萬元，

對此，博時蛇口産園REIT解釋稱，期内未來合理的相關支出預留主要包括兩部分，一方面因擴募項目公司招光租賃本季度招商物業墊付的物業管理費、原始權益人代墊的水電費用暫未結算，導致應付項目的變動及未來合理的相關支出預留同時增加，最終對本期可供分配金額沒有影響。而根據博時蛇口産園基礎設施REIT項目免租及補償協議，2023年三季度所減免的管理費需要用來償還博時資本的部分墊款。