華僑城秦淮舊事：民國飯店拆遷與十八年經濟賬本

觀點網 在南京秦淮區太平南路，華僑城為一宗土地耽擱了好些年，而土地底下埋藏的歷史更為厚重漫長。

10月28日，江蘇融德置業有限公司100%股權及轉讓方對標的公司24.29億元債權在上海聯合交易所挂牌，轉讓底價23.79億元，轉讓方為江蘇百澤投資控股有限公司。

具體來看，標的公司100%股權挂牌價格為1.926億元，轉讓方對標的公司股東債權挂牌價格為21.861億元。

轉讓方江蘇百澤控股股東為江蘇省房地産投資有限責任公司，後者分别由華僑城和江蘇省屬國資國信集團持有51%及49%股權。

百年飯店與拆遷戶

挂牌標的核心資産為南京江蘇飯店地塊拆遷項目。

時間還要追溯到2006年8月，江蘇融德置業以底價8000萬元摘得NO.2006G33江蘇飯店地塊，地塊臨近夫子廟，拟建成南京紫合國際廣場項目，投資總額10億元，原計劃2013年11月動工、2015年10月竣工。

至于江蘇飯店的前身安樂酒店，始建于1928年，由桂繫元老馬曉軍與部屬李宗仁、白崇禧、黃旭初等合建。“安樂酒店”的招牌是于右任親筆所題，當年影後胡蝶、“天涯歌女“周璇、京劇名角梅蘭芳都是常客。

随着新中國建立，1952年，安樂酒店改為省級機關第一招待所，1954年更名為江蘇飯店，直到土地出讓的2006年被夷為平地。

2011年4月，一街之隔的太平南路305号地塊上，開始建造一棟建築高度79.1米，總面積53516平方米的綜合性商務大樓，兩年後封頂，就是異地重建的新江蘇飯店。

反觀華僑城最終拿下的舊店原址，至今未有實質施工進展，僅有部分用作社會停車場。在捆綁開發的三十四標地塊上，清真食品“綠柳居”店面等剩余建築也未完成拆遷。

南京資深地産評論員、南京市文物保護協會會員尹霄飛接受觀點新媒體采訪時表示，他過去就曾住在綠柳居不遠處，說起來也算是這里的拆遷戶。

在尹霄飛印象里，現在的江蘇飯店已落成大概十年，原地塊“拆的時間比較長，可能十多年來都是作為停車場，然後2018-2019年又拆了一部分，但綠柳居一直沒拆”。

綠柳居始創于1912年，最早的店址位于秦淮河畔桃葉渡，去年該品牌被認定為中華老字号，而這家綠柳居菜館位于太平南路248号1-6層，“雖然是後來才建的，但畢竟有百十号員工，生意也不錯，要把店給拆了，一般得給它找一個新址，要不然人家沒法營業。”尹霄飛表示，這類建築拆遷尤為棘手。

他前不久路過這里時發現，周邊還有一些文保建築，“正好在我家原來老房子的西南方向，還有一個兩三層的民國小樓”。

另外，地塊拆遷時還涉及宗教教産，所以指標也包含建設4700平方米清真寺，但受土地紅線範圍内拆遷尚未完成影響，一直無法交付清真寺房屋。

在尹霄飛看來，這並不奇怪，唐宋時穆斯林經由絲綢之路來到南京，歷史上建過七十多座清真寺，現在老城南仍有不少回民聚居地。

各方牽扯之下，逐漸形成了如今的局面。

尹霄飛進一步表示，江蘇飯店改造項目具有明顯的早期城市更新風格，就是較為粗放，現在已經很難復現。

“2011年的南京梧桐樹事件，就被社會廣泛讨論。2010年後對歷史建築一般采取就地保護，現在不會輕易拆掉了。”尹霄飛補充道，至于地塊内如果仍有文保建築，未來接盤方需要慎重對待，例如考慮是否整體移植到新建築内，在這座六朝古都並不缺乏實操案例。

陳年賬本

除了牽動歷史文脈，地塊還勾連着一長串經濟賬本。

一份2013年的環評報告顯示，江蘇飯店地塊與地鐵3号線建設涉及的待改造地塊三十四標地塊捆綁開發，總用地面積3.02萬平方米，其中代征用地面積0.31萬平方米，總建築面積25.64萬平方米。

随着時間推移，改造成本水漲船高。

據上海聯合産權交易所的評估報告顯示，截至2023年12月31日，轉讓方對標的公司債權本息合計24.29億元（借款本金余額為19.05億元、借款利息為5.24億元），該筆借款自2024年1月1日起停止計息。另外，存貨-開發成本賬面中有12.44億元利息支出，該部分利息主要為與轉讓方借款發生。

地塊還有一連串成本問題。

例如，土地範圍内的清真食品老字号“綠柳居”未完成拆遷，未對拆遷補償達成一致，本次按照賬面預付的8000萬元拆遷款項作為該店鋪拆遷成本，並納入成本考慮。

此外，根據標的公司與南京市伊斯蘭教協會簽訂的拆遷補償協議，受土地紅線範圍内拆遷尚未完成影響，一直無法交付清真寺房屋，雙方協定将交付日期延遲至2023年12月31日，同時在2020年至2023年分别向南京市伊斯蘭教協會支付過渡補償金565.26萬元、582.22萬元、599.69萬元、617.68萬元，延期每天增付滞納金1‰。

據《江蘇飯店地塊二期環境綜合整治拆遷決算審計報告(征求意見稿)》，二期拆遷尾款為2923.00萬元，本次評估也将該尾款納入拆遷成本考慮。

按照原定規劃，江蘇飯店地塊上建設的紫合國際廣場主要包括不超過4.2萬平方米酒店公寓、4.95萬平方米寫字樓、6.14萬平方米地上商業以及3.6平方米地下商業，容積率6.25，建築密度50%。

據悉，此前華僑城方面一直尋求調整項目容積率指標，增加建築面積以覆蓋不斷激增的成本，但最終無果。

在去年12月26日，江蘇融德置業100%股權及其24.29億元債權在上海聯合産權交易所第一次挂牌，底價26.43億元。不到一年後，第二次挂牌價降低了2.64億元，是否會有其他企業有意願和能力進行承債式收購，仍未可知。

尹霄飛表示，一方面，項目所處的地理位置優越，屬于市中心核心地段；另一方面，十幾年前的規劃放在今天或許有些過時。

“今年南京土地出讓呈現定制化、小型化趨勢，滿足改善需求為主，比如房産的定制化，你看了這個戶型之後，可以設計是3房4房還是5房，主城區産品也力推毛坯交驗、成品交付。這些都有别于土地出讓時的背景。”

他認為，基于鬧市地段，未來項目若建成公寓産品還是“不愁賣“，剩下的是價格問題，但是項目配套的大量寫字樓和商業，則要面臨周邊市場激烈競争，至于各業态占比以及容積率等指標會不會調整，現在很難斷言。

項目公司股東借款還隐藏着華僑城十幾年的成本沉積，但此前江蘇百澤、江蘇融德並沒有出現在華僑城歷年财務報表中，直到尋求出讓，才曬出部分陳年賬本。

華僑城中報數據顯示，截至上半年末，公司總資産為3531.21億元，較去年同期減少10.86%，其中貨币資金365.85億元，對短債覆蓋倍數為1.21，經營性現金流淨流出28億元；總負債2686.96億元，較去年同期減少10.65%，資産負債率76.09%。

九月份接受機構調研時，華僑城就表示，目前公司正在推進債務成本壓降與優化債務結構。此時選擇退出進展遲滞的項目，一定程度上也能緩解現金流壓力。

“無情最是台城柳，依舊煙籠十里堤”，金陵城里這塊土地仍在等待着下一段命運。