萬科的房子變得好賣了嗎？

觀點網 自“9·24”新政以來，萬科股價得到明顯修復，除了政策傳導和市場情緒，基本面也備受關注。

10月30日晚，萬科披露第三季度報告，前三季度營收2198.95億元，同比下降24.25%；歸母淨虧損179.43億元，同比減少231.73%；基本每股收益1.5132元。

前三季度經營活動産生的現金流量淨額-48.48億元，同比減少-2159.99%。

到去年為止，萬科經營性現金流保持連續15年為正，這一紀錄如今看來難以為繼。

單季度而言，第三季度經營性現金流保持為正，回款率超100%，實現融資超770億元。

第三季度，萬科實現營業收入771.2億元，同比減少13.76%，歸母淨虧損80.91億元，同比減少315.70%。

房子好賣了嗎？

萬科财報尚在醞釀時，就有投資者在交流平台表示不太關心數據如何，重要的是，“萬科的房子變得好賣了嗎？”

就三季度來看，萬科房地産開發業務結算面積為504.7萬平方米，貢獻營業收入615.5億元。歸屬于上市公司股東的淨虧損80.9億元。

主要原因是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業财務投資出現虧損以及部分資産交易和股權處置的交易價格低于賬面值等。

前三季度，萬科資産減值損失20.11億元，去年同期尚無此項數據，報告解釋為計提減值準備的影響——今年萬科的計提來得更早了。

另外，1-9月萬科房地産開發業務結算面積為1384.2萬平方米，貢獻營業收入1732.3億元，房地産開發業務的稅前毛利率為8.3%，扣除稅金及附加後的毛利率為2.7%，集團整體的稅前毛利率為9.5%，稅後毛利率為4.9%。

房開業務已顯著拖低了萬科的毛利率，或者換一個角度來說，多元業務為利潤提供了支撐。

銷售層面，1-9月，萬科累計實現合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812億元，同比分别下降26.8%和35.4%。第三季度實現合同銷售面積391.3萬平方米，合同銷售金額538.7億元，同比分别下降24.9%和29.7%，可見三季度業績下降速度有所趨緩。

财報特别提到，受政策利好影響，十一期間市場整體活躍度提升，萬科在十一假期取得良好銷售表現，實現認購金額102.2億元，日均認購較中秋假期增長113%，其中南方、上海區域來訪轉化率提升明顯，國慶較中秋日均認購提升2倍以上。

為了應對市場變化，萬科今年也進行了多次組織架構調整。例如10月份，萬科最近一輪調整涉及華東區域、南方區域、北京區域、西南區域、華中區域本部精簡職能，定位為開發經營派駐的“前方指揮部”，只設置與項目直接相關的業務職能，不再設置後台保障類職能，開發經營本部的集權進一步強化，與城市、項目公司管理關繫更為直接。

就在财報披露當晚，有媒體報道稱，萬科任命孫嘉為集團總部總經理，還提到此次人事調整是萬科集團總部架構調整的一部分，但這一消息尚未得到官方确認。

大宗交易與現金流

長假期間，部分一二線城市銷售起色的确能提振當下的士氣，但房地産行業調整仍在持續，萬科也仍在縮表求存。

截至三季度末，萬科總資産13571.8億元，歸屬于上市公司股東的所有者權益2341.2億元，分别較年初下降9.81%和6.65%。

同時，集團有息負債合計3276.1億元，其中一年以上有息負債占比為64.4%；淨負債率為66.2%，剔除預收款的資産負債率為65.4%，較年初下降0.1個百分點；持有的貨币資金為797.5億元。值得注意的是，今年萬科已無境内外債務到期。

在萬科一攬子化債方案當中，大宗資産交易是其中重要手段之一。

前三季度，萬科投資活動産生的現金流量淨額56.32億元，較上年同期-22.13億元增長354.45%，财報解釋為處置部分投資的影響。

單看三季度，萬科出售、處理部門或投資單位損失9.9億元，而前三季度該項收益為1.23億元。

2023年至今，萬科累計盤活和置換新項目36個，合計優化及新增産能474億，同時推進大宗資産交易，1-9月實現大宗交易簽約金額232.6億元（含印力的資産交易及REIT發行），涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等41個項目。

在上半年推行幾宗商業地産大宗交易後，今年8月份萬科完成廣州三元里雲都荟項目大宗交易，直接推動本應為廣州公寓市場淡季的8月份創下年度成交量新高。

前三季度通過打通“由售改租”模式，萬科盤活内外部存量房源超8000間，其中完成集團旗下超5500間房源的盤活。

自從6月份萬科計劃打包公寓資産發行REIT後，市場對泊寓的關注度也有所提升，盡管三季度尚無實質進展傳出，但經營數據頗具看點。

1-9月，萬科租賃住宅業務（含非並表項目）實現營業收入26.3億元，同比增長3.7%。三季度，泊寓新拓展房源8641間，新開業4865間。

截至9月底，泊寓共運營管理24.7萬間長租公寓，開業18.7萬間，出租率94.9%。所管理的租賃住宅中，有11.7萬間納入保障性租賃住房。

此外，1-9月泊寓項目前台GOP利潤率為89.4%，保持行業領先。自有渠道獲客占比提升至87.6%，單房運營成本同比下降6.2%。同時，前三季度簽約租期同比提升40天。

目前萬科保障性租賃住房REIT已進入申報進程，此前設立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現項目擴募。

對此時的萬科而言，一切抓住現金流的機會都彌足珍貴。