新城三季報難題與王曉松的回應

觀點網 去庫存和化債仍是新城控股的工作重心。

10月30日晚，新城控股發布的2024年第三季度報告顯示，三季度營業收入176.59億元，同比減少40.16%；歸屬于上市公司股東的淨利潤1.36億元，同比減少31.57%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤1.62億元，同比增長51.46%。

前三季度，新城控股營業收入累計515.63億元，同比下降27.66%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為14.55億元，同比下降41.31%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤14.8億元，同比下降27.63%。

實際上，相比起其他企業動辄百億的計提和虧損，新城的表現已屬不易。觀點新媒體認為，這主要得益于企業早幾年保守發展，包括減少拿地和還債縮表，反而在目前市場環境下保持了盈利。

新城控股于業績發布後舉行說明會，董事長兼總裁王曉松表示，未來公司将繼續秉承高流項目保障供貨，低流項目以銷定産的原則，實現有回籠的銷售，以穩定的現金流保交付、保開業、穩運營，持續響應政府“保交樓、穩民生”的要求，将“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重。

現金流與銷售難關

新城控股于公告中解釋，期内收入下滑是報告期内房地産項目交付收入較去年同期減少；淨利潤下滑是因房地産交付毛利減少；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤的增加，則是去年同期工業用地處置産生的處置收益較多導致去年同期非經常損益較大。

現金流是新城控股面臨的“難題”。公告顯示，新城控股前三季度經營活動産生的現金流量淨額為17.81億元，去年同期為87.29億元，同比下滑79.59%，三季度經營性現金流錄得負值。

對此，新城控股稱原因是年初至報告期末簽約額減少，導致經營活動現金流入下降較多。

根據三季報，新城控股在不斷去庫存，存貨數值從2023年末的1425.07億元減少至三季度末的1243.29億元。

體現在直觀的銷售上，今年前三季度，新城控股累計合同銷售金額約318.33億元，比上年同期下降47.11%；累計合同銷售面積約431.51萬平方米，比上年同期下降42.72%。

值得關注的是，下半年政策措施陸續出台，特别是在季度末宏觀經濟及行業政策出現超預期的重大轉機，市場信心得到較大提振，但新城的銷售尚未出現好轉迹象。

9月份，新城控股合同銷售金額約22.91億元，比上年同期下降60.09%；合同銷售面積約28.43萬平方米，比上年同期下降63.64%。

銷售下滑仍是不小的問題。管理層對此回應，8月以來，公司調整營銷策略，逐漸進行折扣回收。在此營銷策略下，公司銷售均價由1-7月的7250元/平米（含車位）提升至8-9月的8181元/平米（含車位）。

與此同時，新城控股發力輕資産代建業務。

新城建管是新城控股旗下專注于房地産代建代管領域的業務平台，涵蓋住宅、商業、酒店、辦公等多元業态。2024年上半年，新增簽約管理面積達到352萬平方米。截至中期累計在管項目超過90個，其中商業綜合體超過50個，累計在管總建面超1300萬平米。

土地投資方面，王曉松稱，公司将保持對土地市場的敏感度，根據市場及自身資金計劃進行綜合排布，以輕重並舉的方式擇機獲取優質土地。

還是商業作為緩沖墊

某種程度上，新城控股得益于“住宅+商業”雙輪驅動的帶來的緩沖作用，特别是商業地産闆塊作為公司增長的第二引擎，對整體業績的貢獻日益顯著，為公司帶來了持續穩定的現金流。

觀點新媒體獲悉，今年前三季度，新城控股商業運營總收入為94.84億元（即含稅租金收入），包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入；2023年同期公司商業運營總收入為81.31億元（即含稅租金收入）。

截至中期，新城控股已實現137個大中城市、201個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業面積達1527.98萬平方米，出租率達97.24%。

債務方面似乎也並不輕松，存在短期償債壓力。

截至2024年6月末，新城控股有息負債為558億元，較2023年末壓降13億元；整體平均融資成本6.05%，較2023年末下降15個bp。

但據三季報披露，期末有息負債余額約573億元，較6月末有息負債余額有所增加。對此，王曉松稱，随着國家相關政策不斷出台，金融機構對公司的支持力度加大，因此9月末有息負債余額較6月末有所增加。

另外，截至2024年三季度末，新城控股短期借款為6.81億元、一年内到期的非流動負債125.42億元。同期，持有貨币資金仍在下滑，從2023年末的189.71億元降至133.17億元，期末現金及現金等價物余額為102.25億元，比上年同期減少63億元。

王曉松稱，依托吾悅廣場本身優質的資産基本面和不斷增長的運營實力，商業闆塊持續為公司的融資性現金流帶來增量。截至9月末，公司剩余仍有約30個已開業吾悅廣場處于尚未抵押狀态，以滿足未來融資需求。

值得關注的是，綜合消息得知，今年7月，新城創始人王振華就已經服刑期滿，回歸並逐步介入公司事宜，包括召集高管團隊開會、巡查城市項目等。