成也地産 敗也地産：深鐵第三季虧損“看齊”萬科

觀點網 2004年12月28日，深圳迎來第一條城市軌道交通運營線路開通運營。20年後，深圳全市城市軌道交通運營線路達17條，共393座車站，總線網長度524.68公里。

承擔深圳95%以上地鐵線路運營任務的深鐵集團，用一條條軌道串聯起一個城市最繁忙的交通生命線，在地下支撐着城市居民的出行需求。

和軌道一起延伸的，還有深鐵的“軌道+物業”模式。學習港鐵，地鐵上蓋及沿線物業的升值效益反哺軌道交通建設運營，使得深鐵成為全國最能賺錢的地鐵公司。

深鐵集團收入基本來源于地鐵運營及管理設計和站城一體化開發，二者收入占比合計在98%左右。

軌道所經之處，高樓大廈逐漸拔地而起，深鐵卻在今年深秋交出一份盈利大幅下滑的答卷。

軌道建設與站城開發

近日，深圳地鐵集團有限公司披露了2024年三季報，前三季度營業收入122.96億元，同比上漲37.2%；淨虧損80.74億元，錄得9年來前三季度最大虧損。

而去年同期，深鐵集團淨虧損為5.77億元，歸母淨虧損7.46億元。可見，深鐵前三季度營收同比增長，但是同期淨利潤嚴重下滑。

深鐵自2006年至2023年共18個年度财務業績中，2006年至2009年均錄得虧損。虧損最嚴重的2007年，因地鐵建設的大量投資，金額達到-2.81億元。

觀點新媒體了解到，2006年到2011年為深圳地鐵的二期工程，進入快速發展階段。1号線、4号線全線延長通車，另新增了2号線、3号線和5号，形成“四橫三縱”的格局。

2010年淨利潤回正後，緊接而來的是2016年最大爆發期，深鐵也在2019年迎來了淨利潤最高峰，為116.67億元。

與同一個灣區内的廣州相比，深圳在1997.47平方公里城市面積内擁有567.1公里軌道交通里程，而廣州軌道交通里程的641.5公里外是7434.4平方公里面積。

1998年挂牌至今26年，深圳地鐵一路狂奔，同時開發“站城一體化”項目，加速開拓的驅動器是高昂投資額。

深鐵今年中期報告披露，上半年深鐵軌道交通建設運營及資源經營收入與成本間仍存在約12億元缺口。

前三季度成倍增長的虧損並非沒有預兆，三個月前年中結算，虧損的紅燈便已亮起。

截至2024年6月30日，深鐵集團上半年營業收入92.99億元，同比上漲50.95%；歸母淨虧損37.93億元，出現10年來首次虧損。

從中期業績看，深鐵的虧損主要歸結于站城開發承壓以及援助萬科，如今虧損擴大同樣離不開來自這兩方面的壓力。

抛開萬科的因素，深鐵集團三季報利潤表中自身歸母淨虧損便達59.68億元，去年同期虧損則為10.12億元。

用地産反哺軌交是近年來各地地鐵公司學習與借鑒的模式，但房地産行業波動深刻影響局中人，深鐵也不例外。

根據2024年中期報告，深鐵站城一體化開發實現營業收入44.1億元，同比增長170.14%，主要繫站城開發項目集中交付；站城開發業務成本28.19億元，同比增長651.69%，毛利率36.2%，同比下降40.87個百分點，主要繫成本結轉結構調整因素。

開發成本已追上營收規模五成，過去地鐵與房地産單純“捆綁”的模式已不适用，站城一體化在今天需要摸索出更深層次、更大效益的深度融合。

今年上半年，深鐵站城一體化開發收入占比為47.51%，而2021年至2023年該項數據分别為58.37%、66.94%和58.53%。

萬科與債務壓力

TOD發展模式並非新鮮事，受房地産行業波動影響出現虧損的公司亦比比皆是，市場更關注深鐵集團與萬科之間的糾結。

報表中，深鐵來自投資收益的虧損為48.53億元，其中對聯營企業和合營企業的投資收益虧損為48.65億元。上年同期，深鐵該項收益錄得36.74億元。

7年前，深鐵從華潤、恒大等10家企業手中收購萬科29.38%股權，搭上駛向淨利潤頂峰的快車，7年後萬科卻成為深鐵虧損擴大的原因之一。

萬科第三季度報告顯示，前三季度營收2198.95億元，同比下降24.25%；歸母淨虧損179.43億元，同比減少231.73%。

僅第三季度，萬科房地産開發業務結算面積為504.7萬平方米，貢獻營業收入615.5億元。歸屬于上市公司股東的淨虧損80.9億元。

盡管不是控股股東，深鐵卻在投資萬科一項上獲益頗多，萬科帶來的股息在過去是深鐵利潤主要來源之一。

走在行業調整期，萬科今年為了融資多處奔波，化債成為經營主旋律。不派發股息，不送紅股，也不進行資本公積金轉增股本，随之而來的便是深鐵縮減甚至由正轉負的投資收益。

虧損擴大的同時，深鐵債務規模也在增長。

資産負債表顯示，截至9月末資産總計約為7262.7億元，負債合計4098.57億元，資産負債率為56.43%，較上年末略有提升。

截至今年上半年，深鐵集團已建及在建TOD項目共31個，代建項目15個，總開發規模達到1783萬平方米；商業資源總規劃項目90余個，其中在營待營項目30余個，在建待建項目60余個，未來經營管理物業面積達320余萬平方米。

據了解，深鐵在建項目資金主要來源于自有資金，並通過銀行貸款籌措剩余建設資金。

9月至今，深鐵成功發行2024年度第七期、第八期、第九期共三期中期票據，規模合計53億元，利率為同期較低水平。

站城一體化項目大額資本支出需求較大，深鐵同時承擔着深圳市軌道交通建設的任務，仍面臨較大資本支出壓力。

高企的運營成本之下，虧損是全球地鐵公司常态。地鐵與房地産的結合在過去可以創造可觀盈利彌補虧損，但形勢不斷變化，扭虧最終離不開降本增效的考量。