“天府軟件園”來了 廣發成都高投産業園REIT獲批

觀點網 時隔一年有余，廣發成都高投産業園封閉式基礎設施證券投資基金終于取得證監會及交易所批復。

作為四川省首單本土企業和首單産業園區公募REITs，廣發成都高投産業園REIT由高投集團聯合廣發證券、廣發基金，以天府軟件園一期及盈創動力大廈資産進行申報、發起，基金初始投資的基礎設施資産包括位于四川成都天府軟件園一期項目和盈創動力大廈項目。

據項目入池資産估值，成都天府軟件園一期項目和盈創動力大廈合計資産估值約為13.99億元，折現率6.5%。

但在10月中旬，廣發成都高投産業園REIT對深交所問詢函進行回復時表示，該項目底層資産估值由首次申報時的13.99億元，下調至12.45億元。

估值與回報

産城園區評論查閱問詢函，彼時深交所注意到天府軟件園一期租金增長率預測值自2027年到2036年為3.5%，自2037年起為3%；而盈創動力大廈租金增長率預測值自2025年起為2.5%。

實際上，從歷史業績表現分析，天府軟件園一期2023年-2024年租金單價從50元上升至60元，若以2024年作為時間節點，天府軟件園一期2014年-2024年的復合增長率最高可以達到4.14%。

據廣發成都高投産業園REIT解釋，這一數據增長可以支撐2024-2026年保持不變，而2027年起為2.5%的年增長率，這相當于自2025年起，項目未來10年復合增長率約在2.0%。

盈創動力大廈從2013年至2024年期間並未調增過租金單價，據廣發成都高投産業園REIT解釋，不調整租金單價的的原因主要考慮到資産處于核心地理位置，且臨近市政府辦公區域及地鐵口，初期投入運營時定價較高，“在後續出租運營過程中，随着周邊市場租金單價的上漲，平均租金水平逐漸趨同于盈創動力大廈。”

也就是說，按照廣發成都高投産業園REIT的最新估值調整方案，盈創動力大廈地上物業的租金增長率由首次申報時的2025年起增長率均為2.5%下調至2%，建築物殘值首次申報時為695.76萬元，本次不考慮殘值，首年資本化率由首次申報的6.35%調整至6.78%，提升了43bp。

天府軟件園一期租金增長率方面，2027-2036年增長率為3.5%，2037年至未來結束期增長率為3%，變更為2027年至未來結束期增長率2.5%。商業配套部分租金增長率由首次申報的2037年至未來結束期3%下調至2.5%。

上述方案調整後，天府軟件園一期估值下降1.21億元，降幅為12.98%；盈創動力大廈估值下降0.33億元，降幅7.07%；項目底層資産合計估值由首次申報時的13.99億元下調至12.45億元，下降1.54億元，降幅為11.01%。

估值下調11.01%之外，項目折現率未有變動，安全利率取中國人民銀行公布的一年期定期存款利率1.50%。辦公物業屬于中等風險，風險投資回報率取5.00%，确定其報酬率為6.50%；車位物業屬于中等風險，風險投資回報率取5.00%。

綜合評定，廣發成都高投産業園REIT項目的報酬率維持在6.50%。

資産穩定性

詳細拆解廣發成都高投産業園REIT的底層資産後，産城園區評論發現，兩宗項目的運營模式基本相同。

其中，入池資産之一天府軟件園一期由天府軟件園A區和天府軟件園B區組成，其中A區共有4棟建築入池，B區共有6棟建築入池。

綜合來看，天府軟件園一期項目包括天府軟件園A區的A5、A6、A7、A8号樓房屋，天府軟件園B區的B2、B3、B4、B6、B7、B8号樓房屋，及上述資産所占用範圍内的國有建設用地使用權，合法投資建設形成的地下車庫，合計面積為2.25萬平方米，占天府軟件園總面積的比例為14.76%。

盈創動力大廈項目面積稍小，建築面積共計3292.58平方米，面積占比僅有6.21%，包括大廈内部的大部分房屋及其所占用範圍内的國有建設用地使用權，以及在前述國有建設用地使用權下合法投資建設形成的地下車庫。

值得注意的是，項目内有部分資産未入池，主要繫目前供高投集團自身作為檔案館免費使用，以及免費出租至中國人民銀行成都分行營業管理部用作征信服務大廳。

根據申請文件，天府軟件園一期和盈創動力大廈的整體定位均為企業孵化器和産業發展服務平台。天府軟件園入池資産為天府軟件園A區和B區的部分資産，涉及10個樓棟，在入池資産範圍中，僅有B7棟為創業場加速器，其他樓棟屬于常規研發辦公類産業園區。

具體而言，入池資産（含B7棟）主要運營模式均為直接向租戶提供租賃服務並收取租金，同時提供車位服務並收取車位收入，但不涉及二次出租等特殊的“孵化器”運營模式。截至2024年6月末，B7棟屬于創業場加速器的入駐企業租賃面積占比為40.60%，在天府軟件園一期入池資産範圍的面積占比為4.77%，在全部REITs入池資産範圍的面積占比為3.59%，面積占比較小。

相似的是，盈創動力大廈定位雖為産業發展服務平台，但業務模式仍為一般産業園區，與上述天府軟件園一期模式相似度較高。此外，盈創動力大廈入池範圍内不包含“孵化器”性質的樓棟或房屋。

項目運營模式定位之外，在深交所進行評估時，項目承租客戶是否有較長的租賃年限同樣重要。據産城園區評論了解，天府軟件園一期租戶數量頗多，抽取前十大租戶累計租賃年限進行觀察可發現，截至2024年9月末，前十大租戶加權平均租賃年限為11.71年，5家租戶累計租賃年限大于10年。

盈創動力大廈面積雖小，但截至2024年9月末，其累計租賃年限10年以上的租戶面積占比約37%，5年以上的租戶面積占比約71%。事實上，較長的租賃年限的确利于提升項目租戶粘性和租約穩定性。