瑞安、泰禾與信達的深坑 北京楓橋别墅誰能接盤？

觀點網 180套别墅批量拍賣的景象比較罕見，但确實即将發生。

阿里資産交易平台顯示，“北京市順義區楓橋别墅的房産180套”将于11月25日上午十時起拍，起拍價約14.12億元。比起拍賣物評估價20.16億元，相當于打了七折。

折算下來，每套别墅成交價在780萬元左右。

拍賣標的所在樓盤共計188套别墅（其中1套為會所），其中180套别墅将予以整體拍賣（含會所）。也就是說，項目九成以上房源有概率在此次拍賣中一次性易主。

只是從平台披露的實地圖來看，拍賣標的及所在的“楓橋别墅”樓盤荒廢已久，不僅沒有居住痕迹，甚至久失維護管理，雜草叢生，建築垃圾随意堆放。

若有競買人接手，除了要重新清理打掃之外，還要面臨復雜的産權、債務糾紛。

三十年蹉跎

據悉，此次拍賣的180套别墅中，有134套的産權人為北京瑞順鴻業房地産開發有限公司（曾用名：北京瑞順鴻業投資管理有限公司），38套産權人為北京精達房地産開發有限公司，其余8套産權人為北京新東飛祥義信息咨詢有限公司（曾用名：北京東飛祥義投資有限公司）。

根據過往資料，楓橋别墅開發商為北京精達房地産開發有限公司。精達地産在1993年拿下該地塊，以每畝十萬元價格計算，300多畝土地耗資三千多萬元。在當時看來，價值不菲。

項目位于北京順義區潮白河畔，是最早一批外銷别墅社區，也是北京别墅市場的六大闆塊之一。别墅面積在400-800平方米，綠化率高達77.71%，容積率僅為0.33。

項目将來京投資、工作生活的外國人錨定為主要客群，只是“投資客”還沒來得及在市場春風中打撈上來一桶金，卻先栽了跟頭。

楓橋别墅在2002年9月及2004年4月兩次取得預售許可證，並于2005年完成開發建設。曾有報道指出，精達地産在北京舉行楓橋别墅業主交流會時表示：“楓橋别墅采取的是同期開發、同期銷售的模式，雖然開發商承受了巨大的資金壓力，但實實在在的現房銷售卻成為吸引購房者的主要因素。”

公開信息顯示，到2007年初，項目僅賣出8套左右，銷售表現十分不理想。當然也有說法指出是建設過程中出現了一些問題，地基不穩定，使得建設進度受到了影響。

但無論如何，“資金壓力”紮紮實實成為影響項目後續走向的關鍵線索。

2007年開始，楓橋别墅房産陸續被拍賣，以單棟或數十棟分批次上架拍賣平台。其中，在2007年6月11日，港股上市公司瑞安建業附屬公司中華匯以3.038億元的價格拿下76套房産，折合7108元/平方米。

此後，中華匯已基本拿下楓橋别墅全部樓棟的所有權。瑞安建業董事總經理黃月良曾表示，公司計劃耗資每平方米3000元為楓橋别墅做翻新，預計首批單位的翻新時間不超過6個月，最快可在2007年年底前推出市場。

這一計劃為楓橋别墅重新點燃希望，而改造後售價達到了1.6萬元/平方米。

值得注意的是，瑞安建業在北京開疆拓土同時，還通過出售持有的瑞房股份“套現”。2007年8月，瑞安建業出售瑞安房地産5.3%股權套現18億港元。次年4月，又再次出售瑞安房地産3.1%股權套現10億港元，出售所得淨額大部分用作營運資金及償還銀行借貸。

相伴随的，瑞安建業此後並未再對楓橋别墅做進一步的開發建設。

泰禾與信達

2010年2月，瑞安建業将142套楓橋别墅及會所賣給了北京億達房地産開發有限公司，並成立北京瑞順鴻業房地産開發有限公司為持有主體。

此後至2017年，瑞順鴻業股權經多次轉讓，最終成為北京新東飛祥義信息咨詢有限公司（後改名為“北京新東飛祥義信息咨詢有限公司”）的全資子公司。

企查查信息顯示，北京新東飛祥義信息咨詢有限公司已于今年5月16日被吊銷執照。其法定代表人任愛軍已被限制高消費，為被執行人。

此次楓橋别墅180套房産上架拍賣，申請執行人是中國信達資産管理股份有限公司福建省分公司。項目被福建省福州市中級人民法院查封，拍賣標的建築面積共計102347.34平方米。

事實上，楓橋别墅再次走上被拍賣的命運還有另一層原因。

有報道指出，在2015年左右，黃其森用設在維京群島的影子公司，掌握了北京楓橋别墅所有權。大業信托和信達資産為收購提供了融資，黃其森則以其持有的部分泰禾股票提供質押擔保。

根據阿里資産司法拍賣平台顯示的執行依據文号及執行案号，觀點新媒體在裁判文書網等查詢獲悉，拍賣事項還涉及泰禾及信達借款等相關事宜。

據悉，相關債權本息合計19億元，由北京瑞順鴻業房地産開發有限公司和北京精達房地産開發有限公司作為共同債務人，泰禾投資、黃其森和葉荔提供連帶擔保。

該筆債權由北京新東飛祥義信息咨詢有限公司100%股權、瑞鴻地産100%股權、精達地産52.5%股權和泰禾集團的8000萬股票股權進行質押擔保；北京新東飛祥義信息咨詢有限公司名下8棟别墅和京瑞順鴻業房地産開發有限公司名下的91套别墅提供抵押擔保。

随着泰禾深陷泥淖，資産及抵押擔保也被卷入其中。

10月31日，根據天眼查法律訴訟信息的最新披露，泰禾集團股份有限公司近期新增5條被執行人和恢復執行信息，涉及金額合計超過40億元人民币。這些案件主要圍繞金融借款合同糾紛和商品房預售合同糾紛展開。

在那次楓橋别墅業主交流會中，精達地産曾經表示：“楓橋别墅将打破固有傳統，做業主的終生服務商，買房只是購房者一次消費過程的開始，以後所面臨的問題應該由開發商和業主們共同面對，而不僅僅是業主自己的事情。”

但就過往來看，“終生服務商”已經更換了三波人。面臨問題時，“脫手”是主動或被動的共同選擇。