12年産業故事 深圳龍崗天安崗頭舊改前世今生

觀點網 深圳龍崗又一宗大型産業舊改項目迎來新進展。

近日，深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局公示《龍崗區坂田街道天安崗頭城市更新單元規劃修改》。資料顯示，該項目位于深圳坂田街道北部，西臨五和大道，北臨坂李大道。

值得注意的是，龍崗區坂田街道天安崗頭城市更新單元是目前坂田北最大體量的舊改-天安雲谷項目，總體量達到289萬平方米，項目總體分為六期，其中，一二期的産業研發用房已于2018年對外開售。

穿越12年的産業舊改

作為目前坂田北最大體量的舊改，天安雲谷項目自2012年開始規劃，距今已有12年建設時長，總體分為六期，已經開售的一期總建築面積約53萬平方米，主要以産業研發辦公為主，配有部分商業配套設施，目前已經投入使用；二期總建面約46萬平方米，包括産業研發大廈、人才寓所、多功能展覽館以及極創公園。

三期總建面約21萬平方米，為項目的大型居住配套、文化教育配套區域。四期、五期在項目東邊，以超高層辦公大廈為主，配有五星級酒店和一座10萬平米的商業項目。六期是項目最西邊的地標建築，主要是産業研發大廈、住宅和商業。

體量龐大的天安雲谷項目背後，是一家名為深圳天安駿業投資發展集團的企業，成立于2010年，注冊資本5.5億元，業務線包括産城社區開發、智慧園區運營、輕資産服務輸出等領域。

觀點新媒體穿透企業股權後發現，深圳天安駿業投資發展集團實際上由天安數碼城控股有限公司與香港柏盛控股共同持股，前者已于深圳布局四座天安數碼城項目。

同樣地，龍崗坂田天安雲谷則由天安駿業負責規劃建設，該企業旗下還在松山湖、光明、德清、大嶺山等區域布局五座天安雲谷項目，但從體量來看，坂田天安雲谷項目體量較大，項目用地更加多元化。

據觀點新媒體從深圳龍崗政府官方網站上搜集的資料，天安崗頭城市更新單元被劃分為24塊土地，新型産業用地占比最大，達到9塊，總面積約達到28.6萬平方米。最大面積達到4.22萬平方米；此外，規劃還包括4塊二類居住與商業用地，目前處于建設狀态。

2024年6月，天安崗頭城市更新單元規劃進行最新公示，據觀點新媒體了解，該項目曾于2012年8月取得規劃批復，于2012年12月、2015年4月和2015年5月、2022年11月、2023年11月進行了五次規劃修改，其中2018年11月對更新單元局部地塊進行了一次法圖調整。

而由于項目所在片區城市設計及周邊地塊建設發生變化、提高地下空間使用效率等原因，在銜接相關城市設計意圖及保障項目可實施性的前提下，開始對更新單元的地上空間控制、地下空間控制内容進行修改。修改内容主要包括結合最新城市設計與片區規劃建設情況優化已批視線通廊；01-01地塊與01-03地塊由地下車行通道連接修改為整體開發。

下一個寶能科技園？

事實上，按照規劃，坂田天安雲谷是深圳市華為科技城片區内的城市更新示範項目，園區内租戶也主要聚焦于雲計算、物聯網、移動互聯網等新一代信息技術産業及智能設備、機器人等産業，早在2015年，華為就已租用了天安雲谷一期的兩棟共計13萬平方米的産業研發空間，並将部分業務轉移至園區内。

從園區租戶來看，除華為之外，天安雲谷目前進駐了新鴻基、艾比森光電、香港環軒實業、安奈爾、智冠、國家超級計算深圳中心、中軟國際、中國科學院上海生命科學研究院、深港産學研基地等企業，已容納約30000名員工進行辦公。

近日，龍崗區城市更新和土地整備局公布了坂田街道雲谷里1棟—13棟的《深圳市建設工程規劃許可證》和屋頂總平面圖。

“天安雲谷項目是目前坂田北最大體量的舊改，比180萬平方米的佳兆業城市廣場項目還要打，相當于華潤大沖舊改的規模。”有業内人士表示，坂田天安雲谷項目與其西北側的寶能科技園相似兩者均為大體量項目，不過，天安雲谷距離在建地鐵10号線距離較短，且周邊還包括佳兆業城市廣場商業項目。“與周邊的幾個項目結合，未來這里或許會成為（坂田内）較顯眼的組團區域。”

觀點新媒體獲悉，龍華寶能科技園位于深圳龍華區産業新城與龍崗區坂雪崗科技城交匯處，園區占地約30萬平方米，建築面積約168萬平方米。不過，這宗項目正處于抵押風暴之中。

2023年4月，寶能汽車、寶能地産委托深圳市銀通前海金融資産交易中心處置旗下多處資産，包括信托貸款債權、抵押物，觀點新媒體查閱公告得知，寶能科技園（南區）一期A區A1棟至A7棟、B區B1棟至B5棟、二期C區C1至C3、寶能科技園6棟（余額抵押）、寶能科技園9棟（余額抵押）均在處置資産列中，相關建築面積達到79.27萬平方米，幾乎涵蓋了二分之一寶能科技園的總建面。

據悉，該園區已經形成了較為完善的産業鍊，包含人工智能、5G、智慧物聯、工業互聯、新能源新材料相關企業，數字經濟生态鍊相關企業240家，人工智能産業鍊相關企業150家，租戶包括寶德計算機、荣耀、安軟科技、平方科技等企業，從租戶畫像來看，天安雲谷與寶能科技園在新一代信息技術産業中的租戶業态重合度較高。

根據深圳市房地産和城市建設發展研究中心發布的數據來看，龍華區産業園區平均租金約合39元/平方米，天安雲谷的租金則從50元-78元/平方米不等，在一定程度上與該區域内租戶形成互相篩選的态勢；另據寶能科技園最新放出的招租信息，其租金約合在45-65元/平方米之間，稍低于天安雲谷。