金融街物業“怡己”擴容記

觀點網 年終已近，物業行業也是時候新桃換舊符了。

11月才剛過半，物企們的“更新”是肉眼可見的頻繁：中交服務迎來新東家中交地産、僑銀股份挖來新總經理、珠江股份置出房地産業務的相關訴訟有了新結果……

将聚光燈挪向小物企，金融街物業的增值服務品牌“怡己IZEE”新上線了房産經紀業務。

連續三年錄得毛利率下滑的金融街物業似乎在另辟蹊徑，曲線挽救止跌收效不明顯的毛利規模。

布局物業+中介

明明是物業公司，金融街物業卻幹起了房産中介的活。

據介紹，怡己經紀已在金融街物業北京區域物管項目中上線，可為客戶提供商品房銷售代理、存量房轉讓經紀、房屋租賃經紀等服務，服務内容涵蓋住宅、寫字樓、商業等多類型資産。

同時，怡己經紀還提供商業選址、新房代理、産權轉移代辦等一繫列服務，旨在滿足客戶多樣化的需求。

金融街物業放出的宣傳圖中，“國企擔當、真實房源”的字樣挂在海報上。

事實上，“物業+中介”並非新鮮事，金融街物業這次頗有些“老飯新炒”的意味。

若要用一個關鍵詞概括2021年的物業行業，增值服務大概率是不二之選。集中發力社區增值服務業務的大部分企業都取得了不錯的經營成果。

據物聊社了解，2021年上市物企在社區增值服務闆塊營收平均增速達77.3%，遠高于物業管理闆塊40.5%及非業主增值服務闆塊30.7%的增速。

在這片藍海中，“房地産經紀服務”以113.1%的營收增速在十余項業主增值服務業務中脫穎而出。

早在2021年，便有超70%的物企入局房産經紀領域。萬物雲、碧桂園服務等頭部物企已形成“樸鄰”、“有瓦”等獨立子品牌，部分區域性物企也在積極組建房屋經紀業務單獨事業部。

不過，房屋經紀業務的聲浪很快随着房地産行業進入調整期而消匿。萬物雲在2022年元旦的節點宣布将樸鄰並入“萬物為家”品牌，卻特地強調沒有放棄住宅物業場景的租售服務。

而保利物業則在2023年向保利和潤房地産投資顧問有限公司轉讓了旗下房地産經紀品牌“保利愛家”30%股權。碧桂園服務悄悄将有瓦並入了社區生活服務闆塊，“房屋經紀服務”到目前為止在上市物企的财務報告中只剩下“增值服務”這一模糊面孔。

如今入局房屋經紀，金融街物業或許是看準了有所起色的房地産行業，因此選擇挂靠在“怡己”品牌之下。

為了提升金融街街區配套服務功能，金融街物業創立了“怡己IZEE”品牌，如今已在餐飲、收發、汽車美容等方面形成一定布局。只是，增值服務在金融街物業整體營收中占比不大，截至2024年6月30日僅為18.12%。

另外，金融街物業的房屋經紀服務目前只在北京區域開展業務。因此新業态的加入能為其所堅持的增值服務道路帶來多少助益，還有待觀察。

餐飲服務毛利下滑

随着時代更叠變化，物業行業逐漸從“物業管理”向“物業經營”轉變。

業主的多元化需求不斷驅動物企調整與優化經營方式，同時在高收益、高利潤的追求下，高毛利率的增值服務成為各物企的新角鬥場。

按服務類型劃分，金融街物業将增值服務放在物業管理及相關服務闆塊内，與物業管理服務、租賃服務並列，餐飲服務的财務數據則單獨成行。

其物業管理及相關服務收入又詳細劃分為客戶服務、保安服務、清潔及園藝服務、工程維修與維護服務、停車場管理服務及其他相關服務。但餐飲服務所包含的品牌、品類等内容並未詳細列出。

處在行業中遊，身負國資背景，金融街物業将自己定位為“商務物企”，在增值服務方面入局房屋經紀服務等帶有商務、資産等色彩的業态並不出奇。

出奇的是，金融街物業始終堅持運營並不賺錢的餐飲服務闆塊。

在毛利率方面，金融街物業劃分來源為物業管理及相關服務和餐飲服務兩闆塊，但兩個闆塊都沒能逃過毛利縮減的命運。

據半年報顯示，物業管理及相關服務中商務物業錄得毛利9616.2萬元，毛利率22.57%，較同期下滑1.26個百分點；非商務物業毛利3406.5萬元，毛利率9.52%，同比下滑3.15個百分點。

其中，餐飲服務錄得毛利虧損236.2萬元，毛利率為-7.97%，較上年同期減虧197.4萬元，毛利率回升3.72個百分點。

相較其他上市物企将餐飲服務歸到增值服務闆塊，金融街物業單獨列出餐飲服務，然而該業務並未給物管服務帶來預期增益，反而連續四年陷入虧損。

餐飲服務毛利持續虧損進一步拉低金融街物業本就呈現下滑趨勢的毛利率，成為其增長困境中的一大痛點。

結合其增值服務“怡己”所包含的業态範圍，或許咖啡、烘焙等食品相關業務是歸于餐飲服務闆塊内的業務。

此前提到，怡己品牌是金融街物業為了提升金融街街區配套服務功能而創立。在此基礎上，配合商業物業運營可能是金融街物業始終不肯放棄餐飲服務的原因之一。