標普認為萬科的減債進度落後于預定計劃 流動性弱化

觀點網訊：11月20日，標普全球評級宣布下調萬科評級至“B+”，展望負面。

標普指出，萬科的減債進度慢于先前預期，導致杠杆率升高。其認為萬科的減債進度落後于預定計劃。截至2024年9月30日，該公司報表總債務3276億元人民币，略高于2023年末的3200億元。

萬科曾公開表示将在2024-2025年期間削減有息負債共計1000億元，但標普認為這一目標較難實現。這主要是因為預計，相比杠杆的降低，該公司将會更加重視流動性緩沖的維持。事實上萬科的銀行借款一直在增加。

萬科一年内到期債務增加、現金余額下降，導致流動性弱化。主要由于短債的增加和現金余額的下降，其繼續将該公司流動性水平評估為稍欠。

該公司截至2024年9月30日報表未受限現金余額從2023年末的969億元下降至773億元，母公司現金也從2024年6月30日的71億元下降至2024年9月30日的11億元。我們認為現金減少的主要原因是2024年上半年超預期的經營活動現金流出，以及償還債券、支付各類債務利息造成的籌資活動現金流出。

但標普預計，到2024年末萬科的現金余額将會回升，因標普預計該公司第四季度将回籠一大筆資産處置現金。此外，標普預計萬科将繼續力争在未來12個月保持經營性現金淨流入，因為其經營成本将會随着建設規模的下降而下降。萬科2024年二、三季度經營性現金流均為淨流入。

標普預計萬科将繼續處置非核心資産以補充流動性。其資産負債表可能将會收縮。其認為該公司固定資産處置的整體進度符合預期，但回款存在滞後性。其預計該公司2023-2024年簽約的資産處置（包括向政府退還土地）将在未來12個月回款216億元。

標普預計萬科2024年合同銷售額将下降36%至2400億元，2025年将再降19%至1950億元。2024年1-10月公司合同銷售額同比下降35%至2026億元，降幅略大于中國百強開發商32.7%的平均降幅。

標普預計萬科将維持良好的銀行關繫，能夠通過抵押資産獲得銀行貸款用于債務再融資。2024年上半年，萬科銀行借款增加了271億元，估計2025年萬科将繼續獲得經營性物業貸款，金額與2024年相當。2024年1-9月，該公司新增經營性物業抵押貸款187億元（按並表口徑）。