國泰君安臨港産業園REIT擴募資産拆解

觀點網 從披露的募集說明書中，可以得知國泰君安臨港創新産業園REIT擴募資産的情況。

11月19日，上交所顯示，已受理國泰君安臨港創新産業園REIT擴募資産申報，該項目涉及拟購入上海臨港所持有的漕河泾科技綠洲康橋園區。

據了解，新購入的基礎設施資産的總投資金額約為10.76億元，确定新購入基礎設施資産于價值時點2024年9月30日的市場價值為16.93億元。

在本次以擴募募集資金購入新基礎設施資産後，國泰君安臨港創新産業園REIT持有的基礎設施資産由3處産業園資産構成，即臨港奉賢智造園一期、臨港奉賢智造園三期、康橋項目。

其中，康橋項目拟由基金以擴募募集資金購入並持有，臨港奉賢智造園一期和臨港奉賢智造園三期由本基金以初始募集資金購入並持有。

項目運營情況

具體來看新擴募的康橋項目，截至2024年9月30日，新購入基礎設施資産包括漕河泾科技綠洲康橋園區（一期）1、2、8、11-14幢，漕河泾科技綠洲康橋園區（二期-1）15、18-25幢，漕河泾科技綠洲康橋園區（二期-2）28-33幢。

康橋項目建築面積18.235萬平方米，可出租面積10.464萬平方米，由22幢建築物組成，包括10幢研發平台（部分首層為配套商業）、2幢配套商業樓，以及其余10幢地下車庫及配套設備用房。

康橋項目中，康橋一期于2014年7月開始運營、康橋二期-1于2016年4月開始運營、康橋二期-2于2018年10月開始運營。

從位置上看，康橋項目位于上海市浦東新區秀浦路2555号，地處張江科學城闆塊，北距離原張江高科技園區核心區域6公里左右，屬于長三角一體化發展的國家重大戰略區域，能夠承接張江核心區域的外溢租賃需求。

康橋項目的定位綜合确定園區産業導向，以集成電路、人工智能、生物醫藥、電子信息四大産業作為主導産業，四大産業租戶合計租賃面積占比約60%，租戶包括境内外上市企業子公司、民營企業500強、新銳獨角獸等。

招募說明書顯示，截至2024年9月30日，基礎設施項目的在執行租約共涉及租戶60家（單一租戶在新購入基礎設施資産存在復數租賃單元的按一家統計），不含政府類機構租戶，不存在根據租戶定制化需求建設的租戶。其中單一租戶租賃面積占比超10%的租戶共2家，租賃面積占比超5%的共4家。

康橋項目近三年及一期末出租率較為穩定，2021年、2022年、2023年和2024年1-9月的出租率分别為99.32%、99.05%、97.22%和97.04%。此外，截至2024年9月末，康橋項目簽約率達到98.41%。

租金水平也較為穩定，康橋項目近三年一期平均租金單價分别為76.02元/平方米/月、78.64元/平方米/月、81.09元/平方米/月和82.75元/平方米/月，平均租金單價近三年一期復合租金增長率約為3.05%。

另外，康橋項目歷史收繳情況良好，近三年一期的收繳率均達到100%。

16.93億估值

不過，康橋項目也面臨一定的租戶集中度風險。截至2024年9月30日，康橋項目前十大租戶租賃面積占比約60.04%。

這意味着，如未來發生大額租金收入租戶集中退租情形的，或将對新購入基礎設施項目運營收入造成較大不利影響，進而影響基金層面可供分配收益金額。

截至2024年9月30日，康橋項目簽約年限以長期限租賃合同為主，按租賃面積統計合同租賃年限在3年以内（含）的租約占比42.06%；按租賃面積統計合同租賃年限在3年及以上（不含）的租約占比約57.94%。截至2024年9月30日，康橋項目按租賃面積加權平均租約簽約期限約5.84年。

截至上述期末的有效租賃合同中，康橋項目租約到期年限在2024年、2025年、2026年、2027年、2028年、2029年及以後的租戶按租賃面積統計占比分别為6.47%、19.51%、15.45%、16.68%、6.37%及35.52%。截至2024年9月30日，康橋項目按租賃面積加權平均租約剩余年限約3.31年。

招募說明書中指出，新購入基礎設施資産的總投資金額約為10.76億元。截至2024年9月30日，新購入基礎設施資産的賬面價值約為9.19億元，評估機構采用了100%收益法評估新購入基礎設施資産的市場價值，确定新購入基礎設施資産于價值時點2024年9月30日的市場價值為16.93億元，較賬面價值增加約7.74億元，增值率84.3%。

本次估價測算采用6.25%的報酬率；資本化率方面，2024年10-12月（預測值年化）為4.62%，2025年（預測值）為4.97%。

與其他項目一致，新購入基礎設施資産取得的運營收入主要是依據項目租賃合同産生的租金收入等收入。

産城園區評論從招募說明書中獲悉，康橋項目2021-2023年、2024年1-9月營業收入分别為8206.21萬元、9224.75萬元、9939.39萬元和7419.08萬元；營業成本分别為2477.69萬元、2781.66萬元、2828.82萬元和1988.75萬元；EBITDA和經營性淨現金流分别為6975.31萬元、7287.53萬元、7877.80萬元和5561.34萬元。

說明書中也表示，存續期内，臨港創新産園REIT将尋求並購優質産業園類型的基礎設施資産，並根據實際情況選擇通過基金擴募資金投資于新的資産支持證券或繼續認購原有資産支持證券擴募後份額的方式實現資産收購，以擴大基金的基礎資産規模、分散化基礎資産的經營風險、提高基金的資産投資和運營收益。

這直接體現在可供分配現金預測值上，臨港創新産園REIT披露，如不實施本次擴募交易，基金自2025年度及2026年度的可供分配現金預測值分别為3524.86萬元和3564萬元，現金流分派率預測值分别為4.07%和4.12%。

擴募新購入基礎設施項目後，臨港創新産園REIT于2025 年度及2026 年度合並可供分配現金預測值分别為1.11億元和1.14億元，合並現金流分派率預測值分别為4.34%和4.45%。