德商産投服務“減重”失敗 無奈2322.5萬收購清償物業

觀點網 關聯方的流動性困境使許多物企陷入“以資抵債”的泥淖之中，德商産投服務便是其中的代表之一。

9月初剛與相關債務人訂立終止協議，将485個停車位退還給車位出售方，回收了1546萬元欠款，邁出“減重”步伐。如今又無奈簽訂債務清償協議，同意2322.5萬元收購成都成華區總建築面積約為989.54平方米商業物業，等額抵消應收款項，再次“增重”前行。

資料顯示，德商産投服務重資産項（主要為投資物業）包括持作出售或出租的一項住宅物業、多項商業物業，截至2024H1的投資物業約為2.41億元，較2023年度末2.5億元有所減少，主要是由于期内折舊開支所致。

如若此次收購的商業物業處置不當，難免步入後塵，從而減損公司毛利與淨利潤。

再次“增重”

11月18日，德商産投服務發布了一份公告，涉及到兩項關聯交易：一是成都語萊、原債務人、成都德商（德商産投服務的全資附屬公司）及原債權人訂立債務轉讓協議。二是成都德商與成都語萊訂立債務清償協議。最終實現将原債務人欠付成都德商或原債權人的約2322.499萬元應收款項由成都語萊以清償物業按等額基準抵銷。

公告顯示，原債務人主要包括德幹置業、永鴻置業、德商泰置業、荣和置業、高欣置業、鼎創置業、德坤達置業，均由德商産投服務非執行董事兼控股股東鄒康透過若幹中間控股公司最終控制。

原債權人主要包括德正物業服務、金捷資産管理、成都優貝空間、德商玺悅居、德勝至誠、德商合潤誠、禦璟閣酒店管理及曉賓琦美建築，均為德商産投服務的全資附屬公司。

或是為增強交易的客觀性和公正性，顯示自身的中立地位；亦或是德商産投服務中意該項清償物業，本次選擇了作為獨立第三方的成都語萊扮演債務承擔及物業出售者的角色，主要由于該項物業已在2024年3月29日被成都語萊以人民币2112.7萬元收購，出售方為鼎創置業。

公告介紹，成都語萊由成都凡瑞貿易有限公司全資擁有，後者由孟天銳全資擁有，主要從事（其中包括）工程管理服務及建築材料銷售業務。

據物聊社查詢，鄒康與孟天銳曾有過上下級關繫。2021年初一則報道顯示，彼時身為德商集團董事長的鄒康與身為商業事業部總經理的孟天銳曾一同到訪光大百齡幫集團及旗下機構參觀交流。

本次交易中的清償物業是一宗位于成都市成華區總建築面積約為989.54平方米的商業物業，其它信息未有披露。

資料顯示，截至估值日期（2024年9月30日），清償物業于現況下的市值為2560萬元；最終折價237.5萬元，厘定成都德商收購該物業的總代價為2322.5萬元，其中成都語萊同意放棄余下代價（即人民币12.8元）。

德商産投服務表示，若未來決定出售清償物業，可為集團帶來現金流，這将有助于降低集團面臨的應收款項風險，符合股東的利益。

“減重”歷史

以近年來的經驗預測，無論是車位還是商業物業的出手，在當前不動産行業整體低迷的市況下均不容易，德商産投服務自身的“減重史”便可作此證明。

另外，資産增值的難度也較大，甚至存在減值風險。通常情況下，折舊費用的增加又會導致除稅前利潤和期内利潤減少，影響公司盈利能力。

從2024中期業績來看，德商産投服務迎來了各項指標快速增長的高光時刻，主要繫其物業服務、商業運營管理、寫字樓及産業園運營管理三大業務闆塊均實現快速增長所致。在未來戰略上，該公司強調将繼續探索跨闆塊的協同效應，從不動産投資及運營、資産管理、大物業服務三個方向持續投入，致力于構建全鍊條發展的城市資産管理生态繫統。

今年上半年，該公司收益同比增長約36.5%至2.03億元；錄得毛利約為6243.3萬元，同比增長約38.1%；毛利率約為30.7%，同比增加約0.3個百分點；淨利潤約為2357.9萬元，同比增長29.7%，其中股東應占利潤為2141萬元，同比增長19.9%。

目前，該公司回籠現金的需求較迫切。截至2024上半年，德商産投服務的現金及銀行結余約為1.33億元，較上年末的2.11億元下降幅度達36.95%。同時，該公司采取了積極的收款政策，貿易應收款項由2023年末約1.65億元減少至1.62億元，其中關聯方下降了43.97%，但被第三方的貿易應收款項上升67.92%抵消。

據悉，為加強對關聯方的應收帳款回收，德商産投服務于2023年12月22日披露一項關聯交易，其全資附屬公司成都德商作為買方，與多個債務人及多個賣方訂立了債務清償協議，收購了1512個停車位，等額抵消應收帳款為5164萬元。

在現金收縮壓力下，今年9月初該公司與部分債務人又訂立終止協議，将其中485個停車位進行了退還，要求回收現金1546萬元。並強調只有當成都德商收到這筆款項後，才會将相關車位退還予出售方。

資料顯示，德商産投服務截至2023年末的投資物業包括一項住宅物業、十六項商業物業及四棟寫字樓，總值較2022年末的280萬元顯著增至2.5億元，主要歸因于新增寫字樓及産業園運營管理業務。

截至2024年上半年，其作出售或出租的投資物業主要包括一項住宅物業、多項商業物業（具體未公開數量），總值由2.5億元減少至2.41億元，主要是由于期内折舊開支所致。

從未來前景來看，基于「輕投+運營+平台」模式，專注于産商綜合體、娛樂綜合體、城市更新、産業園、寫字樓5大特色業務賽道，構建全面資産運營管理能力正是德商産投服務的規劃目標之一，如若真正将資産出售換取現金有難度，仍可将運營以獲得租金等收入，亦強過應收帳款計提減值的結局。