特寫 | 莫一帆：C-REITs有望成長為參天大樹

觀點網 9月20日，華夏大悅城商業REIT在深圳證券交易所成功上市，募集規模為33.23億元，項目以中糧集團旗下成都大悅城為底層資産，發行網下詢價認購倍數3.067倍，公衆發售認購倍數2.73倍，是已發行的7單消費REITs中首個開售當日即提前結束公衆發售的消費REITs。

這也是華夏基金作為REITs基金管理人的其中一只REITs。2023年10月20日，證監會發布了《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，将公募REITs試點資産類型拓展至消費基礎設施。

觀點新媒體獲悉，華夏基金作為REITs基金管理人，目前已經發行華夏金茂商業REIT、華夏華潤商業REIT、華夏首創奧萊REIT和華夏大悅城商業REIT四單消費REITs。

其中，華夏金茂商業REIT于今年3月12日上交所上市、華夏華潤商業REIT于3月14日深交所上市、華夏首創奧萊REIT 于8月28日上交所上市；華夏大悅城商業REIT則是在9月20日深交所上市。

借2024年觀點商業年會，我們和華夏基金基礎設施與不動産業務部聯席行政負責人莫一帆進行了交流，他2021年6月便加入華夏基金，擁有豐富的行業經驗。

我們請教他關于REITs相關問題，時逢REITs三季報發布節點，他認為，從目前幾個季度來看，消費基礎設施REITs總體表現較為穩健，部分項目業績表現超出上市預測。“總體還是得益于基金管理人和運營管理機構的共同努力，結合市場情況對租戶組合做了積極的調整。”

同時可以看到，REITs在發行之後二級市場表現有所分化，莫一帆認為一方面來自于底層項目經營業績差異導致的分化，另一方面也是投資人對不同細分行業，以及同一行業不同REITs給出不同的定價和回報要求，導致二級市場價格出現分化，這樣的分化預計未來将會持續。

“二級市場波動的成因較為復雜。作為成熟的基礎設施與不動産項目，如果其價格下跌達到一定幅度，潛在回報會顯著提升。一些投資人如果通過理性分析測算，在合适的價格去介入的話，能夠獲得較好的回報。比如2023年底至今年初，部分投資人在市場低迷的時候投資了REITs産品，在今年上半年到現在獲得了可觀的回報。”

他提及的另一個點是擴募，REITs如果積極擴募，持續注入優質資産，規模體量更大，也有希望吸引多元的大型金融機構投資：“這樣不管是抗風險能力、流動性還是市值，預計會有顯著提升。”

擴募還有一些因素要考慮。一方面，項目擴募資産合規性和經濟性需要達到公募REITs相關政策的要求。

另一方面是原始權益人的意願和動力。“原始權益人會基于原來的投資成本，包括公募REITs市場可能給出的資産估值做出綜合判斷。當然不同企業對資産有不同定位，有些項目可能為公司的核心資産，則企業需要進一步權衡。”

莫一帆和我們分享，發行REITs的企業，首先應把REITs視為一個長期的戰略平台，同時其在相關領域需要有長期的投資規劃，将從發行REITs獲取的淨回收資金做積極的再投資。

值得關注的是，在常态化發行加速擴容下，公募REITs不斷擴展到養老、市場化長租公寓等新的類别。

莫一帆認為，借鑒國外成熟市場的經驗，長期來看，REITs資産範圍有望進一步擴大，只要符合REITs的基本特征，權屬清晰、現金流穩定、能夠滿足投資人的回報要求，理論上都可以考慮作為潛在的REITs標的資産。

公募REITs市場也給了這類資産一個新的退出渠道。他以消費REITs為例：“以前大宗交易市場，消費基礎設施項目交易也不是特别活躍，實際上企業原來沒有這樣的退出渠道，特别是一些二線甚至三線城市的商業資産，以前很少出現在機構投資人的視野，公募REITs則能夠給這些商業項目提供一個較好的展現價值的機會。”

他微笑着表示，大家要對REITs發展有信心，REITs在我國發展到現在才三年多時間，每只REIT可能現在還只是“小樹苗”，需要多一些時間悉心培育，未來有望成長為參天大樹。

“作為基金管理人，我們将會和原始權益人和運管機構共同努力，把REITs平台做大做強。我們也堅信未來中國一定會成長出亞洲乃至國際一流的REITs平台，特别是在消費基礎設施領域，我們覺得是非常有希望的。”其稱。