穿過風暴 | 觀點與鐘革惠對話：如何打造深業上城獨有DNA

編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

同時，我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。

觀點網 兩座長度共1.2公里的幸福廊橋，從東向西，依次連着181公頃的蓮花山公園、120萬平方米的深業上城、以及149公頃的筆架山公園，全程步行僅需10分鐘。

這就是深業集團所實踐的“縫合城市”理念，而這種規劃和運營理念也被稱為POD理念。POD，全稱Park Oriented Development，即以城市公園為導向的開發，實現“公園+商業”的有機融合。

為此，我們特地邀請到了深業商業管理有限公司董事長鐘革惠來到觀點商業年會直播間現場，與我們面對面交流並分享POD模式下的深業上城，以及她的商業運營之道。

深業上城是集多元購物體驗空間、寫字樓、LOFT、高端公寓及酒店于一體的城市綜合體。據深圳控股2024半年報，今年上半年深業上城實現銷售額21億元，客流量超千萬，同時項目平均新簽合同租金較2023年同比增長30%。

在鐘革惠看來，目前整個行業都在控訴消費降級所帶來的營業額下滑和客單價下降，但深業上城卻依舊能保持全方位增長态勢，這一切還得歸功于團隊一直提倡打造的“深業上城獨有DNA”。

POD模式DNA

鐘革惠指出，深業上城是中國首個意義上國家級行政公園與商業相結合的，周邊大三公園的面積是紐約中央公園的1.5倍，對客群的生态消費有強烈的吸引力，尤其是香港群體。

近幾年，深業上城充分發揮公園優勢，聯合舉辦了多場文旅活動，如粵港澳大灣區花展、馮唐“我是貓”藝術展全國首展、逛公園IP主題繫列活動、寶馬音樂節等，吸引衆多大灣區及香港消費者前往打卡。

今年3月底，深業上城聯動筆架山體育公園引流，舉辦的“2024粵港澳大灣區花展”，整個花展10天時間，項目總客流量突破105萬人次，單日客流量最高超20萬人次。

除文旅項目外，“體育賽事的承接可以拉動深業上城的消費力，包括酒店、餐飲、零售等，從而變相為商業倒流。”鐘革惠表示，拓展體育消費空間也是近年來深業商管所追求的。

據悉，筆架山體育公園是深圳第一個體育主題公園，總面積達26.76平方米，公園北區自帶7片足球場、4片籃球場、6片羽毛球場以及1.6公里環跑步道等超多運動場地。

今年10月舉辦的2024深業·青少年足球超級杯就選址于筆架山體育公園。據鐘革惠回憶，不計陪同家屬，光是前往參賽的球隊多達96支，球員1500名，而且隊伍多數來自日本、韓國、泰國等周邊國家。

目前，深業商管旗下包含深圳文華東方酒店、MUJI酒店、以及自營品牌憬居，全面覆蓋中高端人群需求。其中，深圳文華東方酒店内設有八間餐廳，提供精細粵菜、日本料理及西班牙風味菜肴等多口味選擇。

體育公園不僅能夠提升商業的消費活力，同時也能滿足寫字樓租戶及購物中心商戶的聯動需求，從而促成業主與租戶的雙赢局面。

據鐘革惠介紹，深業上城獨有的寫字樓内，入駐了13家500強企業，筆架山體育公園南區的營地空間會不定時開展星空影展、草坪音樂會、觸式橄榄球等活動，可以滿足企業對于公園戶外拓展的需求。

而對于購物中心租戶而言，位于深業上城一期二層的Sony旗艦店，是全深圳唯一家索尼直營店。電視、音響、耳機、相機、ps5等産品一應俱全。索尼直營店每周六還會定期舉辦線下攝影課程，而深業上城擁有的公園優勢，能為其提供戶外拍攝教學場所，在一定程度上可以增強協同效益。

同時，深圳市屬公園無人機配送航線－深業上城至深圳中心公園航線已在今年五一假期正式啟用，筆架山體育公園航線落地實施，推動公園+深業上城商圈的低空經濟發展。

“無人機配送航線的落地，相當于變相擴大了深業上城的營業面積。”鐘革惠表示，以深業上城為起點，最上快10分鐘就能将肯德基、奈雪的茶、7-Eleven便利店等商家超千種商品空投到2公里外的深圳中心公園。

“對深圳而言，強烈的科技創新特質鑄就了這座城市濃郁的現代氣息，而深業上城要做的，就是将城市氣息融合進商業運營中，打造獨有DNA。”其稱。

首店＋多業态DNA

“商業需要新鮮感，因為現在的商業競争同質化、千店一面的情況很普遍，首店是一個很好打出差異化效果的方式。”首店經濟一直以來都是深業商管所強調的。

“今年，我們品牌更叠煥新率達到了35%以上。”據悉，過去一年中，深業上城調整超過100家店鋪，其中新開品牌達到86家。今年上半年開出33家新店，引進的29家新品牌中有18家更是城市及區域首店。

去年7月，老佛爺百貨華南首店正式亮相後，為深業上城帶來了100多個品牌，涵蓋國際品牌、設計師品牌等。今年，老佛爺百貨更是引入了祖馬龍女士個人品牌JO LOVES華南首店、SABON中國首店等香氛品牌入駐。

在潮人聚集地的loft小鎮，深業上城同樣引進了深圳首間A&F「GETAWAY」概念店、法國戶外運動品牌salomon、日式高端戶外品牌迪桑特等。

同時，基于客群需求，場内還引進了醒園公館深圳首店、香港素食餐廳珺Emerald、Latina Prime巴西牛排館華南首店、深圳本土西餐品牌pLeace全新概念店等品質餐飲。盡管有源源不斷的餐飲店入駐，但深業上城在餐飲的引入卻十分克制，“确保占總體的面積不超30%。”

“品牌的調改十分考驗我們商管的運營能力。”鐘革惠感慨道，許多品牌店都擁有忠實的粉絲群體，但深業商管必須跟随市場變化作出調整，有時不得不忍痛割舍，以引進一批具有未來發展潛力的新品牌。而“這樣做的目的，是為了讓這個廠更有自己特色DNA。”

鐘革惠表示，随着深港兩地雙向奔赴的常态化，港人消費的客群、習慣也在不斷變化，港客的消費習慣已從最初單一的生活采購，逐漸升級為科技類、體驗類。

因此，在品牌調整方面，深業上城充分發揮深圳科技之城的DNA屬性，引進了華為、大疆、小米之家以及衆多新能源汽車品牌，增加零售比列，給香港消費者提供更多的消費選擇。成效也是顯而易見，“電動車只占了總消費面積的7%，但它帶給我的收益是接近50%。”

現如今，深業上城經過一繫列的品牌優化調整，成功吸引了衆多香港消費者，其消費增長率已高達40%。其中，3C業态的整體坪效實現了20%的同比增長；大餐品類銷售額同比增長了45%；休閑餐飲的銷售更是實現了近乎翻倍的增長；而體驗類業态，如Gjump運動樂園和常樂推拿，其銷售額也迎來了近40%的同比增長。

然而，好的商業不只是商業，更是文化與藝術表達的引領者。

今年11月，作為深圳全民閱讀重要陣地之一的深業上城，不僅是第25屆深圳讀書月的重要助推者，同時也是第四屆書香福田讀書月的重要分會場之一。

其間，落地深業上城的“故宮瑰寶·香港非遺文化展覽”、“第四屆福田讀書月換書大會”及“幸福廊橋書籍市集”等一繫列活動，成功吸引了大批來自大灣區及香港遊客前來參觀打卡。

“一個綜合體有一個書店，它代表着一個文化符号，也代表着我們對歷史的情懷。”深業上城正在用自己的方式，逐步打破外界對深圳“文化荒漠”的刻闆印象。