卓越商企服務收購上海寫字樓的内里乾坤

觀點網 在物企紛紛避開、降低關聯方影響的時節，卓越商企服務和卓越置業開啟了今年第二樁大額關聯交易。

與今年6月擲金5.98億元收購上萬個停車位不同，卓越商企服務這次不是纾困地産接收項目以資抵債，而是雙方互利的資産置換。

11月21日，卓越商企服務宣布全資子公司卓越物業與關聯方卓越置業簽訂結算協議，涉及深圳市卓投小額貸款有限責任公司以及萬科上海五角場寫字樓50%股權持股主體變更兩項事宜。

一方面，卓越商企服務向卓越置業出售孫公司深圳市卓投小額貸款有限責任公司股權，交易金額為3.38億元。

另一方面，卓越商企服務買入卓越置業手中萬科上海五角場寫字樓50%股權，以及東莞的181套公寓，支付代價2.51億元。

兩項交易下來，卓越商企服務不僅不用付錢，還能收獲8631萬元現金補充營運資金。

甩掉小貸“包袱”

先看出售事項，深圳卓投小額貸款公司成立于2018年5月，主營業務為在深圳轄區内專營小額貸款業務，由卓越商企服務子公司卓越物業全資持有。

作為物業企業，深圳卓投所屬的金融服務一直是卓越商企服務的挂邊業務，營收占比在1%上下徘徊。

據卓越商企服務2024年中報數據，按業務類型劃分，其他業務主要包括金融服務及公寓租賃業務。

該部分于今年上半年貢獻營收約1935.5萬元，占比由同期0.6%上升至0.9%，收入增長約82.2%。毛利方面，其他業務錄得毛利收入約1773.4萬元，毛利率91.6%，同比上升49.1個百分點

不過，正向增長的營收狀況並不能阻止卓越商企服務出售金融服務。

今年上半年，卓越商企服務金融服務業務應收貸款減值虧損為2110.2萬元，較上年同期增加1989.5萬元；應收貸款撥備也由去年同期的3072.3萬元上升至5182.5萬元。

早在深圳卓投成立之初，卓越商企服務便明确指出：“集團拟于深圳卓投注冊成立滿三年後（即2021年5月3日後）将其出售。”

按照當初的宣告，卓越商企服務于2021年将深圳卓投出售給一早便定下的買方深圳市卓越創業投資有限責任公司，100%股權對價約為3.05億元。經過協商，3.05億元出售價格與深圳卓投的資産淨額基本齊平。

據物聊社了解，深圳市卓越創業投資有限責任公司分别由李小紅持股50%、王慶持股49.5%，以及李曉平持股0.5%。其中，李小紅是李華的同胞姊妹，王慶是李華的表兄弟，李曉平是李華的長兄兼卓越商企服務董事長、執行董事，而李華則是卓越商企服務的控股股東。

買方不算“外人”，這筆交易相當于雙方不成文的規定。雖然交易金額高達3.05億元，但卓越商企服務收益僅有26.5萬元。

2021年出售深圳卓投時，卓越商企服務給出的理由是：金融服務占公司收入的一小部分，但卻轉移了公司的營運資源及管理層的注意力。

只是，這樁交易最終在2022年12月宣告終止，原因是未能得到中國小額信貸行業的主管機構獲得必要批準。

剝離金融服務業務首次折戟，卓越商企服務也只能繼續經營深圳卓投。但仍舊抱有出售深圳卓投的打算，投入較為有限，金融服務業務因此也始終處于卓越商企服務版圖中的邊緣地帶。

時間來到2024年，市場競争加劇，卓越商企服務在業績報告中多次強調要聚焦物業主業，剝離金融服務再次提上日程。

據卓越商企服務此次公告，出售深圳卓投是因為金融服務于物業管理服務之間的協同效應不及預期，且金融服務並沒有帶來新增的物業管理業務和提高物業客戶的滿意度。

此外，随着貸款市場報價利率逐漸下降，金融機構以低成本資金投放加深了小貸市場競争，低風險優質客戶更傾向于金融機構貸款，使卓越商企服務加權貸款利率持續下降，預期未來小額貸款業務的盈利會持續下降。

資料顯示，卓越商企服務于2023年及2022年于金融服務業務部分相關的資産回報率分别為0.55%及6.79%，遠低于集團整體的資産回報率8.11%及11.92%。

倘若此次出售事項能夠順利完成，卓越商企服務在獲得可觀收益的同時，還能甩掉背了6年的“包袱”。

寫字樓資産“補貨”

受行業變化影響，流動性緊張的情況下，讓卓越置業掏出3.38億元接盤深圳卓投顯然不太現實。由此牽引出來的，便是卓越商企服務收購卓越置業部分商業資産。

根據公告，卓越商企服務收購事項包括收購深圳市卓越不動産投資有限公司股權及抵銷資産。其中，深圳卓越不動産投資50%股權代價1.51億元，抵銷資産代價1億元。

深圳卓越不動産投資由卓越置業及上海萬科房地産公司（萬科子公司）分别持股50%，持有資産為萬科上海五角場寫字樓，且擁有上海天築盛科技一家子公司。

資料顯示，萬科上海五角場寫字樓房屋建築總面積為90713.34平方米，共3棟建築，包括100米高主樓及50米高雙子塔、空中走廊及下沉式花園廣場，已有多家世界500強企業及中國知名企業入駐。

抵銷資産則包括位于東莞駿豪商務中心建築面積11926.77平方米的181套商務公寓，這部分資産位于東莞塘廈，與深圳觀瀾交界，還擁有高爾夫球場、酒店、俱樂部等配套設施。

卓越商企服務認為，目前商業物業價格處于低位，交易時公司以優惠價格收購高質量資産的基于，具有資本收益潛力並可以拓寬收入來源，也可以通過轉售獲得投資收益。

換言之，位于上海、大灣區的兩項物業不僅擁有優質底色，同時符合卓越商企服務聚焦一二線城市的戰略布局，更契合其發展商業運營的服務價值鍊條，不論是自持還是出售都時穩賺不賠的一筆生意。

值得注意的是，這樁生意還附帶回售條款：卓越商企服務可以要求卓越置業按協議總代價購回全部或部分目標股權及抵銷資産。相當于卓越商企服務收購的這部分資産可以賣回給卓越置業。

從卓越商企服務的角度看，回售條款可以為日後處置這部分資産留下“保底”後路；從卓越置業角度看，優質資産留在發展更為穩定的上市平台進行運營，也是保全現有物業的穩妥打法。

截至2024年6月30日，卓越商企服務來自關聯方的商務物業在管面積為305萬平方米，占比僅為4.5%；來自第三方物業開發商商務物業在管面積2428.5萬平方米，占比35.7%。

獨立發展已有可觀成效，兩項物業納入卓越商企服務平台運營並不會加重來自關聯方的風險影響。對卓越商企服務而言，扔掉包袱還收獲兩項優質物業，實為一樁穩賺不賠的買賣。