“最不像産業園的産業園” 福海意庫中資産交易一元挂牌

觀點網 招商蛇口在一次産業園區的股權交易中進行了“微操”。

11月21日，招商蛇口旗下公司在北京産權交易所挂牌轉讓持有的深圳招商一九七九發展有限公司1%股權及85.4萬元債權，底價在85.4萬元基礎上多加一元。

深圳招商一九七九成立于2017年，注冊資本1000萬元，業務涉及商業運營管理、房地産開發與物業管理等。該公司由深圳招商房地産有限公司持股51%，深圳一九七九投資發展有限公司持股49%。

深圳一九七九為深圳香蜜湖商管旗下公司，由桂淑英持股90%，馬丹華持股10%。

如果二股東深圳一九七九成為買家，那麼這次“一元交易”就會導致標的公司的股權結構從51%比49%變成五五開。

標的公司為福海意庫産業園的開發建設單位，項目位于深圳寶安區，福永街道寶安大道與福洲大道交匯處東北側，由舊廠房改造而來，于2018年初開工，2019年9月竣工，2020年5月完成整體改造，占地面積約6.5萬平方米，總建築面積約10萬平方米。

值得一提的是，在招商蛇口2023年報列出的30個主要運營管理産業園項目當中，並不包含福海意庫，但列出了僅隔一條福洲大道的福永意庫。

福永意庫由招商蛇口、深圳1979、寶安建投聯合打造，項目公司深圳市招商福永産業園發展有限公司由本次交易標的深圳招商一九七九持股80%，寶安建投持股20%。

此外，企查查顯示招商福永産業園是深圳招商一九七九唯一一筆對外投資，或許在财務報表上福海意庫與福永意庫視為合並項目處理。

2023年财報顯示，福永意庫經營建築面積98711平方米，2023年累計運營收入7929萬元，年平均出租率93%，屬于8個中資産項目之一。

中資産項目一詞最早在是招商蛇口2022年年報出現，在财報中被解釋為“公司整租經營項目”。

據透露，招商蛇口的中資産沒有産權，部分項目會存在一些改造成本投入。計算EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）時，會将給項目公司的租金當作成本扣掉。

而在2024年半年報“合營企業或聯營企業發生的超額虧損“一欄中就出現了深圳招商一九七九發展有限公司，上半年累計未确認前期累計的損失7051萬元，本期未确認的損失(或本期分享的淨利潤)583萬元，期末累積未确認的損失7633萬元，同時，該公司也是招商蛇口為數不多因權益法核算賬面價值減至為零的長期股權投資之一。

财務報表顯示，深圳招商一九七九發展有限公司2023年實現營收8664.96萬元，淨利潤-2376.36萬元；2024年1-9月，營業收入5814.42萬元，淨利潤-1586.52萬元；截至9月30日，資産總計4.59億元，負債總計6.4億元，所有者權益為-1.81億元。

無論是福海意庫、福永意庫還是其項目公司，在招商蛇口的資産體繫中都相對低調，至今未能實現正面盈利，而且呈現資不抵債。

半年報顯示，招商蛇口産業園業态布局國内核心一二線17個城市，産品線包括網谷（科創園）、意庫（文創園）和智慧城（智造園）等，上半年産業園運營收入實現5.72億元，開業三年以上項目出租率達88%。

截至上半年末，三條産品線智慧城、網谷、意庫的經營建築面積分别為132萬平方米、82萬平方米、38萬平方米，出租率分别為87%、82%和84%。

三大産品線中，“意庫”的體量最小，也被視為“最不像産業園的産業園”。據不完全統計，從最早由三洋舊廠房改造而來的南海意庫開始，目前已發展到8個意庫項目，分布于5個城市。

與其他産品相比，意庫均由舊廠房改造而來，位于城市核心地段，在招商業态上以文化科技為重，強調結合場地特點打造産品。

此次出讓文件透露，轉讓方已與東莞銀行簽訂《最高額保證合同》，為標的企業下屬子公司深圳市招商福永産業園提供了最高債權額為債權本金10200萬元及其他所有應付費用的連帶擔保；本項目受讓方須同時繼受股權對應份額的連帶擔保義務與責任。

另外，交易完成後，標的企業不得繼續使用招商局集團有限公司及其子企業的字号、商標、經營資質和特許經營權等無形資産，不得繼續以招商局集團有限公司子企業名義開展經營活動。

在福海意庫的這次交易當中，招商蛇口産業園“中資産”項目折射出的負債問題值得關注。此外，由于股權結構微妙變化，招商繫和“意庫”的金字招牌後續是否收回，也需要進一步觀察。