樓市調查 | 《小巷人家》樓市番外：在虹口買一間房

觀點網 20平方米老公房與上億元别墅之間的碰撞，在虹口時常可見。而熱播年代劇《小巷人家》劇中莊家兒女的上海買房故事，也曾發生在這里。

近百年前，上海虹口的文人騷客聚集四川北路，開啟了上海本地的購房熱潮；而新中國成立後，時代大潮下江浙一帶工人群體住進了虹口弄堂與工人新村，煙火小巷里更多承載的是對未來的期待。

時光荏苒，如今虹口的北外灘，引來更多本地與外來房企，繼續演繹新的樓市故事。

百年光陰老虹口

“虹口在上海是個中間發達地帶，比南部的中心區差，但又夾在閘北和楊樹浦這兩個工業區之間，還不能算‘下只角’。“有本地學者曾如此概括上世紀二三十年代的虹口區，正如其記述，非“上只角”，也非“下只角”的虹口，在發展時期承擔着比上不足比下有余的夾心角色。

正因這一點，造就了虹口曾經文脈鼎盛繁華的過往。

早在民國時期，住不起“上只角”區域的商人、教師、醫生群體習慣聚集于虹口溧陽路、山陰路、多倫路等地，建蓋洋房、發展商業；部分文人、學者面對黃浦江以西、蘇州河以南的租金望而卻步，也不約而同前往虹口這一帶定居。

這其中，不乏魯迅、郭沫若、茅盾、葉聖陶的身影。

時間走向1950年至1980年間，大力發展生産力的上海市區内，合計新增1756萬平方米住房面積，在這其中，有接近1140萬平方米為工人新村住房。

時代浪潮下，虹口區承擔起了工人居住區職能，大批進入虹口的上海在崗工人為住房與商業提供了充足的人口與購買力。以四川北路為例，作為與南京路齊名的上海三大商業街之一，90年代該路段周邊房價最高超過8000元/平方米。

據了解，當時廣中路街道内建造了上海建設的首批工人新村之一廣靈一村，根據實際構造，項目分為三期，一棟樓的一層内合計8戶房源，戶型最小的面積僅10平方米，最大達到20平方米。

但工人新村與四川北路的繁華一時，抵不住時代洪流。90年代伊始，資本進駐推動國内第三産業發展，徐匯、長甯、闵行區域開始嶄露頭角；股市紛繁起伏攪動陸家嘴，弄堂里的阿寶們着起商務西裝，尋找時代的繁花。

虹口，逐漸落後為上海市區内發展最緩慢的區域，早年人口紅利轉變為老齡化危機、喧鬧的工人新村建築面臨拆遷難題。

眼下，虹口急需一個上可帶動區域發展，下可承接區域人口的的新興闆塊。

“虹口市民”茅盾曾在其作品《子夜》中前瞻了區域北面名為北外灘的闆塊：“自西向東分别是被稱為亞洲第一公寓的河濱大樓、擁有遠東第一大廳的上海郵政大樓和著名的上海大廈。這些建築和北外灘很多歷史建築一樣，曾引領過一個時代的風尚。”

自2002年前後起，虹口區人民政府與上海市規劃局開始組織北外灘地區城市設計的國際方案征集活動，直至2020年，《北外灘控制性詳細規劃》獲得批準，規劃包括白玉蘭廣場等商業闆塊。

未來構想中，北外灘将與陸家嘴、外灘共同構築起上海黃金三角區。

樓市熱進北外灘

自2020年開啟規劃至今，虹口北外灘最直觀的變化體現在白玉蘭廣場、來福士廣場，浦西第一高樓北外灘中心項目也即将面世。但若要挖掘北外灘的真實發展樣貌，還要從住房市場談起。

在上海十四五規劃以及總體規劃中，虹口區重點發展的區域可以分為三部分，以廣中路街道、曲陽路街道、涼城新村街道為主的北部功能區，以四川北路為主的中部居住區以及最新規劃的北外灘東部會客廳。

這三個闆塊中，北外灘樓市熱度局限于供應量較少的問題，但想入局的開發商從本土排到了全國範圍内。

2020年7月，經過近200輪競價，招商蛇口擊敗綠城、保利、融創、華發、龍光、融信等多家企業，以44.04億元的價格拿下北外灘嘉興路街道HK341-06号地塊，溢價率達到28.4%。

值得注意的是，地塊曾在同年3月挂牌出讓，由中海發展、萬科企業和華潤置地進行投標，三家企業出價一致，筆試，中海發展名下公司位于第一順位。但由于後期上述企業的圍標事件，地塊最終被終止出讓。

憑借超過8萬元的樓闆價，這宗地塊所規劃的招商·外灘玺項目銷售情況火熱，一批次推出的379套房源，均價達到12.15萬元/平方米，認購率超過200%。

一年後，招商又以56.66億元競得同位于虹口區的嘉興路街道HK341-06号地塊，規劃招商·虹玺項目，溢價率達到20.04%。

同一時期内，熱衷舊改的香港房企瑞安于1996年在北外灘拿下上海内環内面積最大舊改項目——瑞虹新城項目十期房源入市，截至目前，瑞虹新城已開發瑞虹天地、月亮灣等商業配套。

此外，本地企業海泰集團于北外灘開發的項目海泰北外灘也在2022年推出108套建面最高619平方米的大平層及復式項目，均價達到14.5萬元/平方米。

各房企集中供應的2022年之後，北外灘便再無新盤供應入市，直至2024年5月。彼時，還未轉型的新湖中寶将“壓箱底”的北外灘天潼198項目放入市場。

早在2016年新湖中寶獲得地塊開發權時，這宗地塊還是商業用地，轉變為住宅用地後才開始建設。時過境遷，8年後天潼198首開推出59套洋房和15套别墅，總價最高達到2.9億元。

另一宗項目則遠未達到北外灘“豪宅”的標準，由金橋股份與北外灘集團合作開發的碧雲北外灘尊邸項目于近日入市，預計總供應158套高層項目，均價13萬元/平方米。

作為虹口内環内新盤，碧雲北外灘所的市場關注度正在持續上升，但相比此前入市的北外灘招商虹玺、虹玖新弘北外灘等項目而言，更不具備代表性。

觀點新媒體了解到，根據《北外灘地區控制性詳細規劃》，目前北外灘住宅用地占比25%，公共及商業用地占比近40%，區内的67、93、103、104、315五個街坊已在進行住宅導向優化，再加上庫存，目前北外灘區域内還有超20塊涉宅地待出讓。

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