最好的位置 永業近200億再接上海黃浦舊改

觀點網 上海本土企業永業集團又在黃浦區盤了一片舊改地。

近日，觀點新媒體從上海市規劃和自然資源局官網獲悉，位于上海黃浦區的黃浦C010301單元205A-03地塊、207A-01地塊及壽甯路（部分）地下空間地塊、208A-05地塊，将由上海永業城市更新建設發展有限公司作為意向用地者進行開發。

官方信息顯示，上述地塊均為住宅、商業混合用地，總價達到194.43億元，連接老城廂闆塊與新天地闆塊，預計将提供約15.6萬平方米的住宅。

永業再度落子黃浦

11月初，上海市黃浦區人民政府發布了一則文件，公布了黃浦區C010301單元208A-05地塊及會稽路（部分）、208A-06（部分）地下空間地塊的項目背景。

“地塊與黃浦區C010301單元205A-03地塊、黃浦區C010301單元207A-01地塊及壽甯路（部分）地下空間地塊為我區成片舊改政企合作項目，三幅地塊将鍊接新天地和老城廂闆塊。”

政府發布文件說明的背後，源自2021年5月黃浦區所舉行的土地宣介會。彼時，黃浦區計劃未來3年内拟出讓17宗地塊，涵蓋外灘、北京路、南京路、金陵路、豫園、新天地、董家渡，2024年拟計劃出讓6個組團地塊，2025年另計劃出讓3個組團地塊。

“每一塊都在上海最好的位置，總價要去到1800億了。”有業内人士透露，17宗土地可出讓總用地面積達到76.5公頃，總建築量約292.54萬平方米，商辦和住宅的占比分别為73.1%和23.9%。

按此計算，未來三年内黃浦區将放出222萬平方米商辦面積以及70萬平方米住宅面積。

從推介會所發布消息來看，永業此次拿到黃浦區三宗地塊均為舊改用地，既包含住宅用地，還預留了商業用地，地塊為商業和住宅混合用地，且出讓文件中的規劃用途也注明住宅與商業用地。

此外，在上海人民政府發布的特别管理條例中，永業所獲這三宗地塊住宅總建築面積不得超過15.6萬平方米。

資料顯示，黃浦區C010301單元207A-01地塊及壽甯路（部分）地下空間地塊的總宗地面積1.62萬平方米，其中，207A-01地塊土地面積為1.47萬平方米，壽甯路（部分）地下空間地塊僅1447.32平方米。

觀點新媒體查閱資料得知，地塊處于壽甯路與會稽路之間，余康里、同康里、永華里等老式里弄坐落其間；黃浦區C010301單元205A-03地塊占地面積稍小，約合1.38萬平方米，該地塊商業用地占比73%，住宅用地占比27%，容積率1.45，限高16米，建築面積約2.01萬平方米，預計未來将主要開發商業業态。

黃浦區C010301單元208A-05地塊整體則亮點頗多，占地面積達到2.08萬平方米，規劃用途為商業和三類住宅混合用地，商業用地僅占比16%，住宅用地占比84%，容積率6.69，高出205A-03地塊近6倍。與此同時，地塊限高170米，建築面積13.97萬平方米。

有市場聲音表示，這宗地快或将建設一棟170米高層改善型項目。

事實上，208A-05地塊恰好臨近永業聯合瑞安操盤的另一宗超高層住宅項目“黃浦翠湖天地”，後者由1幢180米髙的超髙層住宅跟風貌别墅組成。

今年9月，該項目六期108套房源當日售罄，收金近120億元。若208A-05地塊未來效仿翠湖天地建成另一棟超高層改善型項目，有助于緩解黃浦區新天地闆塊豪宅市場的“高度”分化。

新天地的新老面孔

永業是否将在黃浦區建造超高層住宅項目尚未确定，但黃浦舊改項目對其而言並不陌生。

早在2022年3月，永業就曾出手接下中海發展上海公司旗下号稱百億規模的黃浦舊改項目。

據中國建築彼時發布公告，曾由中海出資98%、上海中城企業集團出資2%的上海中海海庭房地産有限公司股權進行變更。變更完成後，持股比例變為中海出資2%、永業出資98%。

上海中海海庭房地産有限公司背後，是位于黃浦新天地闆塊的“建國東路67-71街坊”舊改項目。這意味着，部分項目控股股東已變更為永業。

值得注意的是，随着永業入駐，舊改項目計劃投資額也由590億元增加到了595億元，開發周期從原來的6年拟變更為6.5年。

觀點新媒體查閱資料得知，建國東路項目是黃浦區内為數不多的成片舊城改造區域，現存13處文保建築，項目涉及8500戶搬遷，總占地面積14.75萬平方米，地上計容建築面積達到36.8萬平方米，包括住宅、商辦、公共綠地、風貌保護及歷史保留建築等業态，稱得上是區域内的巨無霸舊改。

永業是上海黃浦區房地産領域最早成立的區屬企業之一，曾在2013年與上海城投合作開發思南公館項目，具備大體量舊改項目經驗。因此，從中海手中接盤建國東路67-71街坊項目的難度並不大。

上海城投同樣如此，前有與永業的合作背景，2024年10月又以總價70.8億元的價格，加倉黃浦區小東門街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地塊及豫園街道231B-02、231C-01地塊（簡稱：福佑南地塊）。

地塊總建築面積7.92萬平方米，住宅建築面積5.72萬平方米,商業建築面積1.97萬平方米。由于地塊的老城廂屬性，風貌保護保留建築面積達到1.57萬平方米，保護更新面積也不少于3.82萬平方米。

值得一提的是，福佑南地塊臨近另一宗頗具熱度的舊改項目露香園，後者同樣為上海城投旗下黃浦區域舊改住宅。

2024年2月，露香園二期首個商品房項目開盤，合計推出262套房源，認購率達到106%，成交均價超16萬元/平方米。

永業、上海城投等本地企業之外，外資同樣在等待黃浦的舊改機遇。

11月初，新加坡豐隆集團與廈門聯發組成的聯合體成為黃浦區新天地闆塊C020102單元096-2、097-4地塊的出讓主體，地塊總起價87.4億元，總建築面積2.79萬平方米，為新天地第一宗進行公開市場出讓的宅地。

在此之前，新天地闆塊玩家只局限于瑞安、中海等少數房企。

而擅長制造豪宅項目的新加坡豐隆集團想要入局則需做出相關承諾，包括相關年度進出口和國際業務額年均不低于200億美元；在黃浦區注冊並于2025年底前引入不少于等值人民币50億元的外資等。