資金流轉 凱德出售上海浦發大廈傳聞背後

觀點網 11月25日，據市場傳聞，新加坡凱德集團預計将出售6年前收購的上海浦發大廈。

通過查詢資料，商業客了解到，當年浦發大廈收購事件不僅是凱德加速内地布局的信号，而且對整個房地産大宗交易市場以及國内房地産證券化的發展都具重大意義。

2019年新年伊始，在戴德梁行的牽線搭橋下，凱德集團其與一家非關聯第三方公司成立50：50的合資公司，斥資27.52億元收購上海浦發大廈約70%權益，涉及建築面積約4.2萬平方米。

細究浦發大廈的歷史，起初浦發大廈原屬于上海國盛集團名下，國盛是上海市政府重大産業項目的投融資平台，但房地産業務並非是國盛的主營業務，于是在2008年國盛開始剝離房地産業務，最終海航置業以14.75億代價買下浦發大廈項目公司100%的股權及7.21億的債權。

海航置業在收購浦發大廈後，聯合恒泰證券發行恒泰浩睿-海航大廈類REITs。

據了解，海航浦發大廈REITs項目曾是上海證券交易所第一單類REITs項目，也是國内首單以單一寫字樓物業為標的資産的類REITs項目，在與凱德交易完成後該項目亦是全國首單市場化退出的資産支持專項計劃。

當時國内REITs方面尚未将單一寫字樓納入地層資産範圍。到最新政策中，寫字樓也只是當作消費基礎設施的配套納入了底層資産範圍。因此當時為了能夠在未來順利退出，恒泰浩睿-海航大廈類REITs采用了雙SPV的結構，即“資産管理計劃”、“契約型私募投資基金”嵌套使用。

恒泰與海航成立合資公司作為私募基金管理人發起基金認購，浦發大廈原始權益人海航實業認購基金份額，並認繳25億元，但實際並不出資，随後成立專項資産管理計劃，專項資産管理計劃受讓基金份額，實繳出資25億元。

接下來私募基金用其中7.21億元置換原債權人對浦發置業的委貸債權，同時出資17.79億獲取浦發置業100%的股權。于是私募基金擁有浦發大廈項目公司的全部股權+債權，專業資管計劃間接持有浦發大廈的所有權益。

因此在後續通過REITs退出時，可以直接以私募基金的股權份額上市交易。凱德也正通過這種方式完成對浦發大廈的收購。

回到傳聞中的另一主角——凱德集團的視角，市場出現出售寫字樓的消息傳聞，放在如今辦公樓市場低迷的背景下也並不算稀奇，畢竟上海是凱德集團的商業地産布局最重的城市，保持合理的資産配置是尤為重要的。

據了解，凱德在上海共有約17個商業地産項目，合計建築面積達到約230萬平米，合計估值超過900億元人民币。其中包括7個商業綜合體，6個辦公樓物業（包括浦發大廈），4個新經濟物業。

今年2024年，凱德的投資動作並不算少，但投資目的地多為海外，而從收購對象來看，凱德今年的重點似乎放在了國際旅遊市場以及購物中心。

11月20日，凱德投資宣布将以2.8億新元收購新加坡房地産投資公司SCCapital的40%股份，並計劃在未來五年内分階段收購剩余股份，預計到2030年實現完全控股。

9月消息，凱德綜合商業信托拟以18.485億新元收購ION Orchard購物中心50%的股權。同月市場也曾流傳出凱德投資考慮從復星國際收購Club Med約20%-30%的股份。

按照凱德集團“地産+基金”模式每一次收購的背後往往會伴随着旗下資産的出讓同時進行。

那麼，凱德今年尚未在寫字樓市場方面有什麼加碼動作，反而開始有出售的消息流出，或許也将意味這凱德接下來在上海将會有新的投資動作。

例如2018年底，凱德集團通過來福士基金與新加坡政府投資公司以127.86億元競得上港集團旗下的星港國際中心項目，刷新集團在華單體項目收購交易金額紀錄，該項目後來改造成北外灘來福士。

2021年2-3季度凱德集團與中國平安人壽保險簽署合作協議，向後者出售了中國六個來福士資産組合的部分股權。在此項交易完成後，凱德實現資本回收約100億人民币。

通過出售成熟資産股權並繼續進行運營管理，獲取穩定的運營管理費作為經常性收益，以及回籠資金進行再投資，利用回籠資金收購成長型資産，進而獲得物業的增值，這是凱德以往常用的投資模式。