深鐵攪局大運新城 閱雲境首開“日光”

觀點網 自福田海德園、龍華深業上城、光明中建觀玥邸之後，深圳今年出現了第四個“日光盤”，這一次輪到了龍崗大運闆塊。

11月24日，深圳市龍崗區深鐵閱雲境首批214套商品房入市，開盤不到兩個小時宣告售罄。

項目前期就呈現“日光”勢頭，于11月15日取得預售許可，11月16日至22日意向登記，首日就已登記超300批，提交資料客戶共517批次，最終有477批客戶審核通過並完成凍資，申購比例超1:2.22。

閱雲境廣場是深鐵又一座TOD項目，原為G01063-0264宗地，在三年前由深鐵集團以54.12億元底價拍下。

當時出讓要求項目普通商品住房銷售均價不得高于50800元/平方米，出售型人才住房平均售價不得高于30400元/平方米，最高售價不得高于31900元/平方米。

但現在商品房的最低價格，幾乎已逼近當時人才房限價，這也是銷售表現的根本原因。

閱雲境以龍飛大道為界共分南北2期開發，有空中連廊相連，北地塊有3棟商品房和1棟人才房，南地塊有2棟地標寫字樓、2棟人才房和6.9萬平方米商業。

先行開發的北地塊總建築面積約16萬平方米，計容建築面積約11.2萬平方米，容積率6.1，綠化率40%，共由4棟總高32-46層的住宅組成，包含3棟商品房+1棟人才房，其中1棟1單元人才房46F，1棟2單元商品房46F，1棟3單元商品房32F，1棟4單元商品房45F。

本次項目首推的是1棟2單元，面積涵蓋96-106平方米的3房2廳2衛，115-139平方米的4房2廳2衛戶型。

盡管預售備案價仍按照拿地限價，但開發商在登記、認籌、開盤、付款等階段給出了不同優惠，疊加後接近8.65折，折後均價4.36萬/平方米，單價3.73-4.93萬/平方米，總價在363-687萬/套。

項目銷售向觀點新媒體證實首批已清空，錯過了“首班車”之後，下一批項目會是32層的三單元，但具體時間尚未确定。

每一個紅盤都是外因和内因的結合。從闆塊價值來看，大運新城作為深圳“四大新城”以及六大“城市新客廳”之一，承接市區的剛需外溢及龍崗本地的改善，而閱雲境項目本身自帶TOD交通屬性，商業配套上面與華潤萬象進行合作，基本只需要一個合适的定價。

目前大運有5個新盤，除了剛入市的閱雲境，其余分别是仁恒公園世紀3期，頤安都會中央3/5期，深業泰瑞府以及美域藍灣，整體均價4.5至5.5萬左右。

可以說，深鐵這次降低了新房上車門檻，整體來看其他項目價格也有所松動。

例如此前9月份，仁恒公園世紀三期價格調整，其備案均價為53789元/平方米，折後單價3.9萬元/平方米起，折後總價區間為425-1072萬元，最低折扣約8折，但有銷售表示，降價較多的單元得房率普遍不高，約82%-85%，因為是3梯3戶和3梯四戶，另外需要注意東北側是大片城中村。

還可以參考的是頤安都會中央，拿地較早且開發周期較長，因此成為了大運新城這些年的樓價起伏觀察樣本。

2021年初，頤安都會中央二期成交單價已突破8萬元/平方米，到了2023年最低單價回到5.34萬，今年最低更是下探到4字頭。

根據11月最新消息，頤安都會中央5期将加推2棟和6棟，将與閱雲境直接搶奪客源。另外目前在售的深業泰瑞府單價在4.3萬元至5.1萬元之間，美域藍海單價在4.7萬元至5.5萬元之間。

深鐵一步到位下探價格後，大運新城的行情或許又将熱鬧起來。

有市場銷售人員表示，雖然這次深鐵閱雲境“日光”，但項目還是存在一些痛點，首先或許是為了要等大運樞紐站前期施工，導致交樓較晚，最早也要等到2026年；另外，項目在體量不大的情況下，人才房和商品房相混合，會有部分購房者認為不夠純粹；最後，離龍崗大道和大運樞紐太近，被戲稱為“呼嘯山莊”。離公路最近的一棟四單元特地做了三層隔音玻璃，但具體效果目前尚未确定。

可以發現，這些特點都與深鐵的企業屬性息息相關。

最近深鐵的推盤節奏有所加快，首先是松崗深鐵璟城人才房項目于11月16日啟動認購，在閱雲境初戰告捷後，光明區長圳片區的深鐵瑞城也将于11月30日迎來開盤。

此外，就在11月14日上午深圳市2024年第三批新開工項目集中啟動現場，深鐵機場東車輛段綜合開發項目也同步舉行了開工儀式，距離10月8日深鐵集團66.65億元拿地僅過去一個月。

至此，深鐵集團已獲取土地開發權項目32個、開發規模1819萬平方米，呼嘯而來的深鐵逐漸成為深圳樓市的一個特殊樣本。