物企繼續布局經紀業務 招商積余首個線下租售中心成立

觀點網 今年二手房的行情格外地好。

11月，北京二手房網簽量達到18763套，創近20個月來新高；同月，上海二手房累計成交超2.7萬套，是近44個月以來的市場新高；廣州11月二手房網簽也超過了1.3萬套，環比增長70%；深圳更是創下近四年來的最高紀錄，11月二手住宅網簽量達到7125套，環比增長16.5%。

或許是這股"二手"的風越吹越猛烈，不少物企也開始做起了"二手房東"的生意。不久前，金融街物業旗下增值服務品牌"怡己IZEE"新上線了房産經紀業務；如今，招商積余也來分一杯羹。

11月26日，招商積余旗下全國租售平台"余房網"首個物業線下租售中心--大連華府租售中心正式揭牌成立，標志着招商積余租售服務全面升級。

物企的二手房東生意

在很久之前就有不少物企在搭建自己的租賃平台，當起"二手房東"。

比如，萬科早在2001年就成立了物業租售中心，華潤置業也成立了中介機構"樂易 居房屋托管中心"，長城物業成立中介平台尚鄰不動産等等。

因此坊間曾有傳言稱"終結地産中介的必是物業管理公司"。

這種言論是基于物企做中介業務的優勢而産生的：首先是大部分賣房的業主們對朝夕相處的物管的信任度更高；其次，物企對由自身提供服務的小區内的放盤信息以及業主資料更為熟悉，相對而言比外部中介公司更容易掌握；最後，物企收取的中介費用往往比中介公司要來得低，因此不少業主更傾向于選擇小區物企。

但在業内人士看來，物企雖然有着近水樓台、成本較低等優勢，但這些優勢局限于自身管理的資源，房源有限。而且專業程度也比不上傳統中介，在成交效率上始終無法取代中介的作用。

最主要的是，由于利潤點不高，開發商在過去並沒有将經紀業務放在心上，甚至連物業都只看做是增加賣房的籌碼之一。事實上，早年間不少高端樓盤的物業，就是為了體現自身"管家"服務的無微不至才主動涉足租售領域的，而不是将其作為一個獨立的、可持續發展的利潤增長點來做。

總的來看，物企做房地産中介經紀業務雖然有天然的優勢，但並沒有分配資源去發力做相關業務，這也給了貝殼、我愛我家、安居客等房産中介機構一個發展的機會。

2020年8月，貝殼找房正式登陸紐交所，上市僅一周就以472億美元（約合3265億元人民币）的市值超越了所有上市地産股，比當時市值最高的房企萬科還要高上約200億元。

幫人"找房"比"賣房"的還要值錢，或許是被刺激到了，又或許是看到了盈利空間，不少房企紛紛開始發力經紀業務。就在2020年底，恒大便将收購而來的152家中介機構重組並推出"房車寶"，打響了跨界入局中介的第一槍。

2021年初，龍湖集團、萬物雲、碧桂園服務等頭部房企也相繼推出各自的自營房屋租售新品牌"塘鵝"、"樸鄰租房"、"有瓦"。

房企集體布局房屋經紀業務也與政策有關。2021年1月5日，國家六部委聯合發布新政，鼓勵有條件的物業服務企業探索"物業服務＋生活服務"模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求，其中房屋經紀也作為重要生活服務内容被提及。

就這樣，2021年在業内也被稱為物業行業的"增值服務年"。

能賺一點是一點

雖然經過這些年的發展，各大物企的租售類業務並沒有脫穎而出成為"另一個貝殼"，但也形成了自己的業務模式，為公司提供社區增值服務默默貢獻了一份成績。

2024上半年，碧桂園服務來自房地産經紀服務的收入約為1.47億元，占比約1.1%；綠城服務來自物業資産管理服務的收入約為3.29億元，占總收入比例3.6%；遠洋服務來自物業經紀服務的收入約為2162.9萬元，占比1.5%；建發物業來自房地産經紀及資産管理服務的收入為3500.8萬元，占比2.2%。

從同比數據來看，受房地産市場的影響，今年各大物企經紀業務的表現都不算很好，碧桂園服務、綠城服務、遠洋服務、建發物業就上述業務分别錄得了35.4%、13.3%、51.2%、17.5%的同比降幅。

即便如此，也仍有玩家加入這場"二手房東"的角色扮演遊戲。

11月18日，金融街物業宣布，怡己經紀在北京區域物管項目同步上線，可為客戶提供商品房銷售代理、存量房轉讓經紀、房屋租賃經紀等服務，服務涵蓋住宅、寫字樓、商業等多類型資産。

而過了不久，又有一家物企宣布加碼經紀業務領域。11月29日，招商積余發文慶賀旗下全國租售平台"余房網"首個物業線下租售中心正式揭牌成立。

據了解，余房網是招商積余于2022年年底自主開發的IT平台，主要開展社區房産經紀業務。公司成立該平台的初衷就是為了通過線上線下一體化模式，做大租售業務規模。

余房網屬于招商積余"沃土雲林"商業模式中的"雲"層業務之一，也是公司平台增值服務的一部分。截止今年上半年，招商積余來自平台增值服務的收入約為2.56億元，占總收入比重約3.3%，同比增長3.96%。

該公司並未披露來自經紀業務的收入規模，但猜測比重不高，因為其平台增值服務部分共分為企業服務、零售服務、到家服務、公區資源、到家宜居五條業務線，平均下來各細分業務比重並沒有多少。

對于招商積余來說，房地産經紀算是一個"可有可無"的業務，不過在當下的市場環境中，能賺錢的生意就是好生意。

在設立余房網這一平台之後，招商積余旗下平台增值服務的營收從2022年的5761.7萬元增至2023年的5843.6萬元，業務毛利率也從6.03%增至8.49%。