6540萬再收購物管公司股權 和泓服務還在規模化的路上

觀點網 市場上已經很久沒有傳來物企收並購傳統物管公司的消息了。

2021年以來，房地産公司拆分物業闆塊沖擊資本市場成為潮流。成功登陸股票市場的物企們為了加速發展，選擇了最簡單粗暴的規模化路徑，即收並購。

收並購潮的興起源于當時物業行業市場格局仍較為分散且粗放，擴大規模與提高市場占有率依舊是物企主要訴求之一。

同時，基礎物業服務是物企營收的主要來源，物業管理規模則直接反映物企收益水平，收並購可以說是企業快速提高管理規模的重要方式。

不過，物企們對收並購的高漲熱忱很快就冷卻下來。随着上遊行業進入調整期，物企獨立發展的重要性被拔高到前所未有的地步，“規模為王”的高速擴張戰略也快速轉換為“品質為上”精細化發展路線。

2024年年中，浏覽過大多數上市物企的中期業績報告，摒棄規模化戰略轉向精細化服務是他們寫在“未來發展”一欄下的目標。

比起吸收小物管公司以擴大管理規模的傳統收並購模式，如今的物企們更喜歡多元化發展。業績報告中，增值服務闆塊的快速膨脹代表着物企正在拓展不同領域的物管邊界。

收並購市場“熄火”並不意味着所有物企都對收並購敬而遠之，和泓服務就是這個例外。

12月2日，和泓服務發布公告，宣布已與鄧利華簽訂買賣協議，收購四川萬晟物業服務有限公司30%股權，收購價格為6540萬元。

這次和泓服務收購四川萬晟物業的前因可以追溯到2020年。

剛上市一年的和泓服務為了擴大管理規模，與四川萬晟物業股東鄧利華、饒運科簽訂第一份買賣協議，以該公司收購60%股權，當時的收購金額為4290萬元。

收購四川萬晟物業能為和泓服務帶來的不僅是管理規模的擴大、帶來額外收入，還能幫助其鞏固在西南地區的現有實力。

資料顯示，2020年被收購時四川萬晟物業于四川省合共管理10個物業項目，總合同建築面積約為330萬平方米。截至2018年12月31日、2019年12月31日止兩個年度及截至2020年11月30日止十一個月之未經審核資産淨值分别約為59.1萬元、375萬元及992.5萬元。

四年過去，四川萬晟物業在關物業項目增至16個，管理面積約為389萬平方米。截至2023年末，該公司資産淨值約為2300萬元；截至今年10月31日止十個月資産淨值約為1840萬元。總體而言，四川萬晟物業的經營狀況相對穩定，且處于有序增長階段。

和泓服務在公告中表示，自2020年和泓服務收購目標公司60%股權以來，目標公司對集團的發展貢獻顯著，包括收入增長、毛利率及淨利率維持在理想水平，物業管理項目數量持續增加。

完成這次30%股權收購之後，和泓服務對四川萬晟物業持股比例将來到90%，而賣方則保留10%。

既然要收購，為什麼和泓服務不将剩下40%的股權都納入麾下？

物聊社了解到，和泓服務截至2024年6月30日錄得現金及現金等價物約為1.67億元，較年初時的3.78億元減少約55%。而期内其未償還銀行借款約為5050萬元，在若幹投資物業和貿易應收款抵押之後，還剩約500萬元銀行借款。

再從收購價格方面看，和泓服務在2020年為四川萬晟物業60%股權付款4290萬元，但四年後四川萬晟物業30%股權便作價6540萬元，收購價翻了三倍有余。

公司現金流緊張的情況下，貿然耗資近億元只為取得一家物業公司全部股權太過冒險。和泓服務如今對四川萬晟物業持股90%，仍舊能夠吸收絕大部分收益，現金代價控制亦在承受範圍之内，或許已是最具性價比的選擇。

在物企集體告别規模化高速擴張的時代，和泓服務還要進行收購似乎意味着：來到上市第五年，和泓服務還沒有走出規模化瓶頸。

2019年7月，和泓服務正式上市港交所，截止當年末，公司在管規模僅824.9萬平方米，是典型的微小型物企。縱觀和泓服務上市後的發展歷程，收並購是其濃墨重彩的一筆。

據物聊社不完全統計，該公司自2020年至2023年，合共斥資約5.60億元完成收並購16家物企。公司同期現金及現金等價物規模為2.92億元、3.91億元、2.76億元、3.78億元。

由于頻繁的收並購，和泓服務商譽規模急速增長，2020-2023年分别為0.60億元、2.93億元、4.82億元、4.61億元，分别占總收入比例約14.3%、38.2%、46.3%、35.1%，三年復合增長率達97.8%。

較大規模的商譽存在風險，特别是在如今這個震蕩的行業環境中，公司不無可能受到當初收並購的影響，最終在報表上計提大額商譽減值。

2023年12月1日，和泓服務将3年前收購的貴州星際物業51%股權退回給了原股東，總代價為2550萬元。

從财務數據來看，貴州星際物業2021、2022年分别實現除稅後淨利潤1139.98萬元、1036.32萬元，在2023年前十個月實現的淨利潤為510.16萬元，業績出現明顯下滑。

不過，和泓服務2023年的商譽規模也因該次出售而較上年有所縮減。

收並購動作減少帶來規模增速放緩。和泓服務截至2024年6月30日總在管建築面積約為6110萬平方米，較上年同期增長9.9%，而2023年上半年其總在管建築面積增速為18%。

跑得快已經不是物企當下比拼的主要指標，比起收並購，在規模上輸陣的和泓服務似乎更需要找到長期穩定效益的方向。