回報率19.9% 秀茂坪商場成領展第100個資産提升項目

觀點網 今年八月，領展宣布旗下觀塘秀茂坪商場三樓已完成翻新工程，成為其在香港進行的第100個資産提升項目。

作為優質的房地産信托基金（REIT），為單位持有人提供穩定收入之余，亦會不斷提升其投資組合以及每單位分派(DPU)。除了對外進行收購新項目以為公司帶來額外租金收入外，為現有物業的資産升級和改造，也是提高DPU的方法。

11月28日，領展舉辦活動帶領媒體參觀翻新後的場地。“今次是秀茂坪商場進行的第二次資産提升，對上一次是2016年，其時資本開支為5900萬元”領展香港資産管理總監羅欣琪邊走邊介紹說。

秀茂坪商場位于香港觀塘住宅區秀茂坪邨的中心地帶。羅欣琪指，商場擁有逾80間零售商鋪和食肆，照顧着秀茂坪邨和鄰近區内居民的需要，接觸人口可達17萬，随着更多居民陸續遷入安達臣道住宅區，未來預計将帶來更多潛在客流。

“秀茂坪商場是領展于香港觀塘區的十一個商場中最大的一個旗艦商場，内部樓面面積達15.44萬平方呎，亦是其中一個高資産值的商場”，據羅欣琪介紹，此次翻新工程将本來的診所區域，搬去該樓層的另一個位置，騰出原來鄰近人流量較多的出入口位置，重新規劃後引入了6家新食肆，包括餐廳及輕食店。

同時，食肆内亦新建了一出口，連接到另一邊的戶外空間。“我們亦趁此機會，将近1.2萬平方呎的戶外空間重新打造，並将之重新命名為‘幾何動樂園’，創造了幾十個的遊樂設施”其稱。

她指，這亦是聆聽到此區居民要求，他們希望增加餐飲區域，租務團隊對應其要求，亦增加了東南亞菜、茶飲店等，目前秀茂坪商場共有逾20家餐飲，此次翻新後，餐飲面積約增加約4000平方呎，令餐飲面積占整個商場35%。

雖然只是一個周四上午，但是就商業客現場所見，商場的人流不絕。領展香港項目及工程董事總經理黃漢強表示，翻新工程亦有效吸引更多人流向秀茂坪商場3樓，根據今年9月的數據顯示，于工作日該樓層的日均客流較工程前上升21.0%，星期六、日及公衆假期，則上升10.3%。

對于港人北上消費，她認為每區難免受到影響，但表示領展只關注做好自己的基本層面，由于項目所在區域内人口亦很多，相信只要商場能提供價值，加上商場主要是提供生活必需品，有信心可以挽留他們留在這里繼續消費，去應付短暫的逆風。

根據早前公布的中期業績顯示，秀茂坪商場的資産提升項目涉及資本開支為5500萬港元。羅欣琪預計，租金将會有所提升，預期投資回報率為19.9%。

透過資産提升及優化來提高物業組合素質，來滿足顧客不斷變化的生活方式及購物需求，而領展亦積極配合可持續發展要求，則是滿足社會的期望。

領展近年進行的資産提升項目十分注重融入可持續發展理念，黃漢強指，以此次秀茂坪商場3樓的翻新工程為例，商場在翻新時将原有的風冷制冷機更換成更高效能的水冷制冷機，此舉既有效減少空調繫統用電量，亦達到增加繫統整體冷量以配合營運需要的目的。

與此同時，工程團隊亦于同期更換了部分空氣處理機組，新機組配備電子整流風扇，可以提高整體通風繫統效率並降低日常保養成本。除更換硬件之外，在工程期間項目團隊還進行重新校驗(RCx)，找出冷凍水繫統上可改善的地方，並執行優化方案以提升繫統運行效率。

為了更有效且持續達到在日常營運中減碳的目的，黃漢強還說，領展于秀茂坪商場中庭天窗貼上太陽隔熱膜，減少進入商場的太陽熱量，從而減少空調繫統用電量。另外，他表示，于商場屋頂位置安裝400多塊太陽能闆，将太陽能轉換成電能，加以利用。

據了解，在秀茂坪商場三樓完成翻新工程後，領展在香港至今已成功完成合共100個資産提升項目，總資本開支約為94億港元。

目前，領展在香港進行中的資産提升項目預計資本開支合共為7500萬港元，相關項目預計完成日期為2024年末至2025年中，至于規劃中及有待法定審批的項目，預計資本開支達6.57億港元。

黃漢強提出，相比以往的資産提升項目，目前在推動的項目雖然規模亦沒有那麼大，不過因營運競争大，現在的資産提升更加細致，困難度增加，加上目前會逐個小型項目分段去做，更需要達到“快、靓、正”，進一步降低成本，增加項目回報率。

“我們希望在旗下其他商場復制秀茂坪商場翻新工程的成功經驗，以此實現日常業務的可持續增長，並展現領展在香港的卓越營運和資産管理能力。”他說。