綠城、亞倫36.5億廣州拿地背後的龍湖身影

觀點網 12月5日，廣州兩宗涉宅地塊成交，出讓總金額達36.5187億元，均由民企競得。

其中，番禺區洛浦街新光快速東側BA0104082地塊由南通亞倫競得，成交總價12.35億元，成交樓面價14691元/㎡。綠城以24.16億元、樓面價33800元/㎡的價格競得海珠區AH101303地塊。

這也是今年廣州唯二由民企拿下的宅地。

第三者龍湖

本次廣州拍地的主角明明是綠城與南通亞倫，但網上的言論卻多有提及龍湖這個第三者，諸如“龍湖戰勝綠城”、“龍湖拿下洛溪宅地”等等。

那麼，真實情況是怎麼樣的呢？

網上所指被龍湖拿下的洛溪宅地是位于番禺區洛浦街新光快速東側的BA0104082号地塊。

該地塊早在此前2024廣州秋季土地出讓全周期服務推介會上就已經面世，當時的規劃條件為宗地面積45448.5平方米，建築面積為101106平方米，容積率3.0。但在最終出讓時，建築面積下調至84097平方米，容積率也下調至2.5。

洛溪宅地自從在推介會上露臉之後就一直受到市場的關注，只因其綜合素質較高。地塊所在區位處于廣州城市新中軸線南延段上，交通方面坐擁雙地鐵線路，步行大概700米可到達18号線沙溪站，西側還有3号線廈滘站。

教育配套不僅自帶9班幼兒園，周邊還有洛浦沙溪小學、沙滘中學、珊瑚灣畔小學等。商業配套方面則有沙溪錦繡商貿城、新基沙溪酒店用品博覽城、惠信商業園等。

最主要的是，地塊所在的洛溪島長期“斷糧”，已經近20年沒有宅地出讓了，目前唯一在售項目僅有一個主打江景頂豪的星河灣半島。而從本次地塊的各項條件來看，大概率會推出剛改和改善産品，且由于周邊區域沒有高樓遮擋，項目中高層或許能夠做到兩面望江，因此項目具備一定的稀缺性。

另外，廣州大幅降低了本次土拍的門檻，洛溪地塊的起拍低價僅有14752元/平方米，遠低于去年江對岸大石宅地拍出的19638元/平方米，兩者相差了4886元/平方米。

目前江對岸在售的項目有保利濱江和著、龍湖禦湖境等，均價分别約為39800元/平方米、43000元/平方米，即便本次項目未來的均價可能達不到這一水平，但仍有很大的利潤空間。而這或許才是吸引到民企下場的真正原因。

據了解，參與本宗地塊競價的房企是綠城和南通亞倫兩家民企。經過兩輪競拍後，最終由合肥瑞倫房地産開發有限公司（南通亞倫旗下公司）以約12.35億元、略微溢價0.8%拿下。

至此可以發現，本輪土拍並沒有龍湖的戲份，那市場上為何又會涌現龍湖的身影呢？

據了解，南通亞倫並不是一家純粹的房地産企業，其母公司江蘇亞倫集團是靠做家紡産業起家的，1994年才首次進軍房地産行業，南通亞倫也是直到1999年才成立的。前面幾十年，南通亞倫選擇“低調發育”，布局主要集中在長三角區域，打造了上海松江保障房、天津武清文水園，揚州月亮園、南通西南營文化商業休閑街、中國南通家紡城等一繫列項目。

最近兩年，南通亞倫的腳步開始加速向外走。在2022年11月首入深圳，該公司以6億觸頂價斬獲寶安區新安街道安居房項目；2023年4月初又以16.5億、溢價15%摘得西安高新區CID闆塊地塊；同年4月中首入廣州，23.23億幸運搖中番禺區迎賓路BA0603009地塊。

在向外走的過程中，南通亞倫並沒有選擇單打獨鬥，而是找了幾個“幫手”。

南通亞倫的幫手有很多，最初是融創，兩者合作過得項目包括杭州灣融創文旅城、杭州融創城項目等十余個。後來由于種種原因，南通亞倫的合作對象轉為新城控股、龍湖等，曾與新城控股合作開發了溫州未來之城，與龍湖合作開發了龍湖翠湖壹号、龍湖學樘府等。

另外，上述提到的龍湖禦湖境正是南通亞倫的廣州首秀，該項目也是由龍湖操刀。據觀點新媒體了解，龍湖後續可能會參與本次南通亞倫洛溪項目的合作，只是尚未确定是何種方式。

而這或許就是“龍湖拿下洛溪宅地”這一說法的由來。

民企拿地

雖然未能拿下洛溪宅地，但綠城也並非空手而歸，在錯過一次機會之後其以底價24.164億元、折合樓面價33800元/平方米的價格拿下了原海珠客運站站廳部分地塊，成功實現首進海珠。

和洛溪宅地一樣，海珠客運站地塊也經歷過一番調整，容積率由原本的5.0降至3.85，最終地塊總用地面積為41687平方米，其中出讓宗地面積為18545平方米，計容建面約71491平方米。

該地塊位于廣州海珠西闆塊，旁邊就是廣佛線和2号線的交匯站南洲站；1公里内有東曉南勝匯里、海珠新都荟廣場等大型商業體；同時地塊西側配有24班小學，由開發商負責建設工作，“學鐵商”齊全。

不過項目未來或許會遭遇較大的壓力，周邊現有競品就包括中海觀雲府、中海映瀾台、中海觀瀾府、中鐵建西派粵府，其中最“貼臉”的是中海觀雲府，兩者同為南洲地鐵站上蓋住宅項目，一個在C1出口，另一個在A出口對面。

據了解，中海觀雲府為中海于2020年以總價44.3億元、樓面單價為38608元/平方米拿下的項目，體量、單價都比客運站地塊要高，因此客運站項目也被稱為是縮小版的觀雲府；而觀雲府的項目均價為70000元/平方米，預計“小觀雲府”會比這一價格要低一些。

另外，明年整個海珠西闆塊将有明珠花園、保利燕語堂悅、中海江泰里、世茂天鵝灣、明珠花園等十余個項目同台競技，而客運站這種小體量項目有可能不會受到太大的關注，去化壓力巨大。

因此，有市場人士推測該項目有可能會與旁邊的三滘立交地塊聯動開發，三滘立交地塊已于今年8月由中交聯合體拿下。

整體來看，廣州本次兩宗地的熱度雖然比不上9月底的天河金融城地塊，但卻釋放出了一個積極的信号——民企拿地，這在部分業内人士看來要比這兩宗地塊本身更值得關注。

有數據顯示，廣州今年1-11月共成交涉宅地27宗，出讓總價同比去年下降約45.5%至518.2億元，而且均為國央企或者地方國資拿下。廣州土拍上一次出現民企的身影的時間還要回溯至去年9月，山西金振德10.8億搖中番禺大石街新光快速西側地塊。

根據廣州市規劃和自然資源局披露，12月廣州全市将有24宗地塊拍賣，起始總價約266.48億元，宗地面積為94.79萬平方米，計容建築面積173.64萬平方米。

截止目前，廣州本月已成功出讓5宗地塊，早前于2日、3日還出讓了黃埔南崗将軍山地塊、南沙大涌東路西側地塊、海珠東曉路東側地塊，競得人分别為中交&科學城聯合體、中建國際、越秀地産。

接下來，廣州尚有19宗地塊等待拍賣，在市場信心逐步回歸的當下，或許将會有更多民企現身。