首個入市實用率130%項目 廣州越秀雲悅認籌率高達200%背後

觀點網 從拍地到入市，短短2個月多月時間，再一次見證越秀速度。

據安居客APP顯示，廣州越秀·雲悅将于12月7日周六正式開盤。這是廣州首個入市使用率達130%的産品。

12月6日，觀點新媒體致電中介拟咨詢項目時，中介卻表示目前已不接待新客。"現認籌已經達到了600多，昨日銷售中心就關閉了認籌通道。"

越秀的速度究竟有多快？為何認籌率能高達200%？

今年9月30日，經過24輪競價，越秀地産成功擊退綠城，以最終成交價9.8億元拿下白雲區怡新路以南AB3101046地塊，也就是如今的越秀·雲悅項目，溢價率13.3%，折合樓面價2.99萬元/平方米。

拿地後，越秀地産火速規劃建設。一個月的時間，在11月6日，越秀地産已正式開放樣闆房展廳。彼時，小區大門已經建了一層，且規劃的三棟樓宇也已打好地基。随後在12月4日，該項目也取得了預售證，明天開售。

具體來看項目規劃。越秀·雲悅項目體量不大，總占地面積僅4.7萬平方米，建築面積6.7萬平方米。面積小，因此能規劃的樓宇也少，僅3棟，規劃戶型320戶，2梯5戶，共22層。

該項目僅有88、105平方米兩種面積段可供選擇，均為四房設計。樓宇采用風車型布局，以确保兩每個面積都能做到戶戶朝南。88平方米的主要是東南向和西南向，105平方米的有南北對流、東南向及西南向選擇。

越秀·雲悅項目之所以能赢得如此高的認籌率，跟其地理位置有關。

該項目屬于白雲區的京溪闆塊，白雲和天河的交界。項目東側是沙太南路，北側是怡新路。項目兩側主幹道接駁的是廣州城市中軸線的大動脈--廣州大道北，從小區開車前往天河北珠江新城，在不堵車情況下僅二十分鐘。

交通地鐵方面，該項目距離3号線梅花園地鐵站949米，步行14分鐘。現有的3号線和在建的18号線北沿線，這里成為了天河連接白雲乃至機場的必經之路，也是白雲通往天河的重要就業線。

同時，除了在建的18号線北延段之外，該項目也緊鄰正在規劃中的26号、29号線交匯點京溪路地鐵站。

商業學校配套方面，目前闆塊已經具備一定的成熟度。一公里内有有廣墾壹号商業 MALL、信達金茂廣場等，三公里内也有有梅花園廣場、嘉裕太陽城廣場等。此前，越秀雲悅已官宣配建學校納入培英集團管理。

再者，越秀·雲悅關注度高，也和它超高實用率有關。

根據出讓規劃顯示，其出讓規定陽台占比為25%，如果設計得當，戶型使用率可以做到120-130%。據目前了解情況，該項目的實用率已經可以高達130%。

目前，廣州新規産品使用率能達到130%的僅有4個，越秀雲悅就是其中一個。另外三個是南沙2024NJY-5、2024NJY-6地塊，以及保利前段時間拿下的天河面粉廠地塊，但均為入市。

正所謂，萬事俱備只欠東風。如今市場都在期待越秀開出的價格盲盒。

據市場消息，該樓盤吹風價為5.5萬-6.5萬/平方米。按照中介說法，開盤價格可能會更高。"像這種情況（認籌率200%），我估計價格可能也要去到6.8萬到7萬左右。"

不過對于該價格，市場認可度並不高。有意向購買者認為，如果價格超過6萬/平方米，更偏向于去天河區購買。據觀點新媒體查閱，目前天河北在售的世紀金源·天河源築項目均價6.18萬/平方米，戶型91-182平方米三到四房。

再者，也有市場人士認為，該樓盤靠近沙大路以及廣州大道，一方面是高峰期堵車，另一方面也不可避免有噪音影響。且僅有3棟樓，小區舒适度較欠缺。目前該樓盤預計2027年3月交樓，連帶裝修入住時間較長。

從另一層面來說，相對于前兩年拍出的梅花園闆塊地塊來說，該地塊的價格還是有較高的利潤空間。

目前周邊在售項目越秀·天河和樾府，2022年7月拿地的樓面價為5.08萬元/平方米，如今銷售均價達8萬元/平方米。而隔壁中鐵建·招商蛇口·西派天河序2023年10月拿地時，樓面價為5.27萬元/平方米，現售價7.9萬元/平方米。

不同于越秀雲樾的定位為剛需産品，以上兩個樓盤均為改善型住宅。兩個盤最小的面積都是108平方米和120平方米，總起步價都是700萬以上的産品。

對于剛需型産品，購買者更看重其未來轉手價格，以方便置換改善型産品。

據市場專業人士看來，項目周邊配套具備一定的成熟度，這是毋容置疑的，但闆塊還欠"想象力"。

按照白雲區的發展規劃，白雲區重點發展的方向是沿着地鐵2号線從飛翔公園地鐵站到嘉禾望崗為中軸去發展白雲新城、設計之都以及嘉禾望崗這三大闆塊。然而，白雲山卻像天然屏蔽般，将同屬白雲區的京溪、同和與發展的三大闆塊相互隔離。

白雲區的規劃，京溪闆塊暫時靠不上邊，而一線之隔的天河，也同樣如此。天河區原來主要是沿着天河北到珠江新城的城市中軸線，從南向北發展，目前天河主要是沿着沿江路不斷向東擴容，似乎早已把老天河抛之腦後。

據安居客APP顯示，廣州京溪闆塊2022年二手房均價為5.7萬元/平方米，2023年為4.67萬元/平方米，而目前最新為均價為4.32萬元/平方米。

基于此，越秀·雲悅明天能開出多少的價格盲盒，市場認可率如何，還将拭目以待。