樓市調查 | 引入廣州首個萬象匯 中建海絲城賣得怎麼樣？

觀點網 12月10日的廣州陽光明媚，土拍氣氛卻略顯平淡，2宗地收金24.56億元，都是底價成交，競争場上出手進貨的仍是廣州本土國企。

其中，金額較大的是黃埔區大沙地東路以南5号線雙沙地鐵站以北地塊，由廣州地鐵以18.6億元拿下。

該幅地塊剛挂牌時，有業内人士預測這将是廣州土拍一場“重頭戲”。

戲劇沖突的重點在于，地塊緊鄰中建海絲城·閱山項目首期。

地鐵上蓋項目對打巨無霸舊改，看起來，老黃埔闆塊未來兩年仍有好戲待演。

老黃埔缺憾

中建海絲城位于廣州黃埔區海絲城闆塊，項目由中建八局與知識城集團合作操盤，總投資約289億元，總建築面積約330萬平方米，改造用地面積約1682畝，供貨量約為8000套。

另外，該項目是《廣州海絲城規劃設計》深化成果自今年6月份獲批後，片區内推出的首個大盤。

無巧不成書，雙沙地鐵站以北地塊拍出同日，中建海絲城又有一棟樓取得預售證。

據陽光家緣網站，中建海絲城（備案項目名稱為“悅山花園住宅”）自編号3#幢共39層，預售總建築面積21146.055平方米，總單元套數215套。

除3#幢外，該項目還分别于今年8月22日、9月30日取得7#幢、5#幢及6#幢3張預售證。

又一棟樓擺上貨架，中建海絲城目前已向市場推出720套住宅。

身處老黃埔區域，該項目首開區域的優勢在于緊鄰地鐵站以及教育配套：緊鄰地鐵5号線和13号線，兩站即可到達魚珠CBD，一線直達珠江新城；教育方面，配建學校達15所，囊括12年小學至高中教育需求，其中9年制為華中師範大學附屬學校。

不過，中建海絲城的缺點也很明顯——闆塊内一流商業配套較為缺乏。為了彌補這一缺憾，中建八局引進了廣州首個萬象匯。

廣州老黃埔片區近年來積極推動多個舊改項目進度，被市場稱為黃埔“四大金剛”大型舊改項目便包括雙沙村、文沖東、珠江村、新溪村。

雙沙村即中建海絲城項目；文沖東村為今年10月入市的中建玖合·未來方洲；珠江村舊改項目由中交第四航務工程局操盤，第一期復建住宅結構預計于2025年年中封頂；華潤拿下的新溪村舊改項目更名華潤黃埔潤府，于10月對外開放售樓部；廟頭村項目則由廣州城投接盤恒大，目前仍在建設中。

值得注意的是，華潤操盤的新溪村舊改項目同樣位于老黃埔闆塊，與中建海絲城相隔約3.6公里，但廣州首個萬象匯卻落地在中建海絲城版圖内。

據悉，華潤萬象繫商業項目分為M1、M2、M3和M4四類，萬象匯屬于面向年輕人和家庭的M3定位。

新溪村舊改交到華潤手上時便有業内人士猜測，就黃埔新溪規劃定位而言，布局層次較低的M3、M4可能性不大。

但在萬象匯落地中建海絲城之後，華潤是否會選擇在老黃埔區域再布局一個更高層次的萬象繫商業項目，又變成未知謎題。

去化率較量

中建海絲城早在今年7月便已開始造勢，似乎想在上半年新盤整體去化表現較差的廣州一舉奪魁。

據觀點新媒體不完全統計，廣州上半年拿證入市樓盤中，網簽率最高的是3月首開的白雲區保利雲境項目。截至目前，保利雲境共推出876套房源，已售出710套，去化率達81%。

根據吹風價，中建海絲城首開推售336套房源，主推戶型為78平三房兩廳兩衛、88平三房兩廳兩衛、107平四房兩廳兩衛和117平五房兩廳兩衛，總價約308萬元至520萬元。

對比項目附近樓盤，東南方向1.5公里外是2022年9月開盤的越秀濱江·星航TOD，房産信息服務平台顯示價格約為3.3萬元/平；西北方向是2023年5月入市的萬科城市之光，價格在5.5萬元/平上下。

8月31日，中建海絲城正式對外開盤銷售。中建八局很快便發布捷報，項目當天銷售額達10.8億元。據市場信息，項目開盤采用搖号方式，共360人參與搖号，最終成交套數262套，去化率為78%。

公開信息顯示，中建海絲城單價區間為3.5萬元-4.3萬元/平方米，總價為273萬元至503.1萬元，單價于周邊在售樓盤處于中低位置。

有媒體報道稱，項目案場工作人員未透露具體成交數據，但介紹項目時曾表示樓層大部分還是可以進行挑選的。

觀點新媒體查詢得知，中建海絲城7#幢、5#幢及6#幢目前已推出504套住宅，網簽總已售套數為104套，去化率約20.63%。

即便擁有較為優越的交通與教育配套，同時引進萬象匯彌補闆塊商業缺憾，中建海絲城實際成交結果仍不盡如人意。

黃埔“四大金剛”中，距離中建海絲城最近的是兄弟公司中建玖合未來方洲項目。

中建玖合未來方洲位于黃埔區文沖地鐵站附近，總占地面積約74.27萬平方米，建築面積220萬平方米，規劃貨源約8000套。項目首開文元組團，共取得三張預售證，主推戶型建面為79-142平。

中建玖合發布的宣傳海報顯示，未來方洲項目開盤銷售335套。據查詢，該項目售價在4.3萬元/平左右。若按套均400萬計算，首開銷售業績超過13億元。

陽光家緣顯示，中建玖合未來方洲首開住宅共推出578套，已售套數為199套，去化率約為34.61%。

此外，該項目3#幢于11月29日拿到預售許可證，預售總面積為21072.8529m平方米，批準銷售住宅套數218套。

内部競争激烈，外部更為緊張——華潤新溪村舊改項目已對外開放售樓部，珠江村舊改在11月宣布案名定為“珠江春”。

闆塊内新盤供應如新筍破土，也就意味着已經入池的魚兒們生存空間更受擠壓。去化效果不理想的情況下，會激發鲶魚效應還是共同發愁，還有待後續觀察。

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