再砸出一個“日光盤” 深圳龍華中建鵬宸雲築首開售罄

觀點網 深圳又出現了一個“日光盤”。

12月14日，位于深圳龍華區的中建鵬宸雲築開盤，共推出368套房源，完成意向登記保證金凍結的客戶達到1587批。

樂有家研究中心的消息顯示，該項目開盤2.5小時售出超九成，3.5小時後售罄。至此，中建鵬宸雲築成為了深圳今年的第5個、“9·29”樓市新政後的第4個“日光盤”。

據了解，此次開盤，中建鵬宸雲築推出81至124平方米的房源，戶型涵蓋了2-3房，能夠滿足不同家庭結構購房者的需求；在價格方面，備案均價約6萬元/平方米。

該項目地塊為在今年2月，由中建壹品、湖北文旅集團聯合體以總價51.79億元競得的深圳龍華A808-0025号地塊，成交樓面價23914元/平方米，是中建壹品進入深圳的首個項目。

首入深圳

作為“中建八子”里的第三子，中建壹品近年來被冠上了地産“黑馬”的名頭。這是因為在房地産市場劇變的情況下，各房企為了生存都紛紛開始走出自己的“舒适圈”，中建壹品近年也踏出深耕多年的武漢城市圈，走進各大一線城市與重點二線城市，從而站在了聚光燈下。

今年，中建壹品仍在加速拿地搶占市場，甚至一度成為八子之首。

1月4日，北京的第一場土拍中便出現了中建壹品的身影，該公司以底價22.3億元摘下了豐台區羊坊村棚戶區改造土地開發項目YF-041地塊；2月，其又拿下大興區西紅門鎮地塊，斥資48.76億元。

此後，中建壹品輾轉于全國各地土拍現場，並成功實現首入深圳、杭州市場。2月29日，公司聯合湖北文旅以51.79億元拿下了深圳2024年出讓的首宗宅地--龍華A808-0025宗地收入囊中，溢價率0.19%；10月29日，中建壹品在杭州第十六批次土地出讓中，以底價15.79億元拿下良渚東單元YH030704-05地塊。

另外在4月份，中建壹品通過收購上海新珑坊企業發展有限公司100%股權及相應債權，從而獲得了楊浦濱江定海街道154街坊的風貌舊改地塊項目，收購價為37.5億元。

這次備受市場關注的中建鵬宸雲築正是上述中建壹品聯合湖北文旅拿下的龍華宅地項目，是中建壹品在深圳住宅市場的“處女秀”。

具體來看，中建鵬宸雲築位于深圳龍華區民治街道梅觀大道東側，深港科創中軸之上，占據龍華的南大門。項目距離地鐵10号線南坑站約600米，兩站可進入福田區換乘9号線前往蔡屋圍、車公廟、科技園等核心就業闆塊。

項目整體分東、西兩個塊地開發建設，總占地面積約4.33萬平方米，總建面約31萬平方米，無保障房、無人才房、無公租房，車位比超1：1。項目共包括10棟高層塔樓（限高150米），東西各5棟，其中4棟規劃商業，9棟規劃12班制的幼兒園，北側則規劃了9年制學校，周邊還有華南實驗學校，行知實驗小學、萬科雙語學校等教育資源。

商業方面，往北步行可達8号倉奧特萊斯，約3公里直線距離内布局有坂田萬科廣場、坂田COCOPARK、紅山6979、龍華印象匯、龍華萬象繫商業（建設中）等品牌商業資源。

其他方面，項目西側有市兒童醫院、深圳市新華醫院（規劃建設），片區内還有市圖書館北館、市美術館新館、民治體育公園（建設中）、民悅公園（規劃中）等文體、公園設施。

整體來看，中建鵬宸雲築所在位置不算核心，比不上紅山、北站等區域，項目周邊許多配套也都還處于規劃中，短中期内資源不是很豐富。不過超高得房率是項目亮點之一，但其最大的優勢是性價比高。

定價策略

作為深圳首秀，中建壹品此次給出了十足的誠意。

項目首開推售約368套房源，位于3棟和5棟，戶型主推建面約80-124平方米，項目備案均價約6萬元/平方米，但中建壹品給出了最高88折的開盤優惠，折後均價直降至5.3萬/平方米，這是一個“非常香”的價格。

從闆塊區位來看，中建鵬宸雲築所處的梅林關闆塊是龍華區有名的豪宅片區，周邊豪宅項目包括金光華龍岸、星河盛世、星河銀湖谷等。其中，金光華龍岸與中建鵬宸雲築僅一路之隔，前者在2023年6月份取證入市，備案均價為8.03萬/平方米，與後者存在約2.7萬元的價差。

再對比一下周邊新盤，溪山君樾備案均價約7.89萬/平方米、天湖島花園均價約6.75萬/平方米、中海明德理均價6.6萬/平方米，均比中建鵬宸雲築的均價要高。

在超高性價比的誘惑下，中建鵬宸雲築項目首推的368套住宅吸引來的凍資人數高達1587位，凍資比例超過1：4，開盤僅3小時27分便實現售罄，一共收金18億元。

因此，中建鵬宸雲築成為了今年深圳繼福田海德園、龍華深業上城學府、光明中建觀玥、龍崗大運深鐵閱雲境之後的第五個“日光盤”。

有市場分析表示，中建鵬宸雲築之所以給出如此優惠的力度，是看到了市場競争加劇。

據深圳中原地産研究院數據，深圳12月第一周（2-8日）全市住宅成交1469套，環比下滑15.4%；成交面積14.9萬平方米，環比下滑13.4%。而在這一周，深圳有3個項目開盤，分别是南山深業世紀山谷·世家、龍華深業頤樾府3期、光明中建觀玥名邸。

其中，深業頤樾府3期于12月6日開盤，當天賣了約100套，去化約40%；同在6日開盤的還有一個曾實現日光的中建觀玥名邸，該樓盤此次返場147套房源，去化遠不及第一次，最終僅有約6成；8日，深業世紀山谷·世家首開推出342套，最終銷售約200套，去化率約58.5%。

也有分析認為，觀玥名邸的成功，讓中建壹品也想靠價格再砸出一個新的“日光盤”。

其實縱觀深圳今年的五個“日光盤”，無一例外都是走的低價路線。比如海德園，備案均價約12.85萬/平方米，而項目周邊二手住宅的挂牌價在17-20萬/平方米區間；深業上城學府10月14日首開銷售均價約7.6萬/平方米，比周邊在售二手房成交價格普遍略低，較金亨利首府今年7月成交的約11萬元/平方米更是低了超3萬/平方米；

10月19日，中建觀玥名邸首開銷售均價3.8萬/平方米，也與周邊項目存在10%-30%的價差；深鐵閱雲境11月24日開盤，折後均價約4.36萬/平方米，而項目所在大運闆塊内的新盤整體均價在4.5-5.5萬/平方米。

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