穿過風暴 | 觀點與世邦魏理仕李淩對話：厚積薄發，以啟“大來”

編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

同時，我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。

觀點網 11月20日，世邦魏理仕在上海西岸漩心藝術中心舉行一年一度的CBRE論壇。

此次論壇主題為“大來”，出自《易經》泰卦，指陰暗面逐漸消退，光明面逐漸增長。

觀點新媒體在世邦魏理仕中國區總裁李淩發表2024年度演講後對其進行了一次采訪，談一談他對當今以及未來經濟形勢的看法。

在年度演講中，李淩提到，國際地緣和貿易環境持續動蕩，以及特朗普再次上台使得外部環境不确定性增加，再加上國内弱于預期的内需和經濟增長，似乎當下的情況仍然不樂觀，但不同因素、各種力量的相互交纏、消長、轉化，才是市場的常态和運行規律。

李淩認為，面對復雜市場應保持信念和準備,長期來看,中國消費升級和經濟增長為商業地産帶來潛力。撥開當前不确定性的重重迷霧，我們仍可看到陰暗面逐漸消逝、光明面逐漸增長的發展規律。在演講中，他用丘吉爾的故事告訴觀衆：“運氣只會加持那些信念堅定也有充分準備的人。只有他們，才會真正被幸運擁抱。”

當下，“大來”之勢已然顯現。在李淩看來，政策的變化歷來是市場力量消長的風向標。自9月下旬開始，國家出台了集合财政、貨币和房地産一攬子措施的經濟刺激方案，至前不久人大常委會剛剛批準了10萬億化債計劃，上層持續釋放積極信号。

李淩認為，這是化解地方政府隐性債務和相關房地産債務的重要措施，着眼的是經濟中的結構性隐患，是中長期能讓中國經濟輕裝上陣、實現高質量增長的前提。

從各商業地産類别來看，在過去的兩年間，零售物業從無人問津，翻紅為交易最活躍的資産類别。疫情結束後，線下消費場景重啟，帶動零售物業需求的快速回暖。世邦魏理仕研究部數據顯示，今年前三季度，全國18個主要城市的優質零售物業淨吸納量達到430萬平方米，比疫情前5年的同期水平高出了20%以上。

與零售行業在疫情之後所經歷的復蘇不同，倉儲物流市場近兩年經歷了回調。當由于疫情爆發所推動的投資熱潮逐步退去，疊加高標倉儲供應高峰的到來，市場無形的手開始對資産價格進行修正。

李淩對觀點新媒體表示：“不過大部分城市的高標倉儲新增供應高峰已經或者即将過去，未來兩年，随着空置面積不斷去化，供需天平将逐漸恢復平衡。這個期間，也是市場存在最好交易機會的微妙時段。”

租金下滑的不僅有倉儲市場，還有長租公寓。而目前，長租公寓經歷的波動主要是保租房集中交付對市場格局的沖擊。據世邦魏理仕的數據調查，雖然國内一些城市和項目的租金短期内出現了下滑，但主要城市整體出租率仍然穩定在90%以上，充分顯示了住房租賃市場穩固的需求基礎。

“在歐美市場上，過去十年租賃住宅在大宗物業投資交易額的占比甚至超過了20%。在國内，機構投資者在長租公寓的配置還處于起步階段，未來結構性提升空間還很大。”李淩從過往的經驗中，敏銳地察覺到國内租賃住宅的潛力。

經濟低迷情況下，辦公樓作為典型的順周期資産自然是首當其沖，也因此被許多投資者謹慎關注。但在今年大宗交易當中，寫字樓仍然占了很大比重，世邦魏理仕今年也完成了多單辦公物業交易。

“既有對當前市場供需失衡的顧慮，也來自對辦公樓資産穿越周期的長期表現的未知。”李淩直言。但當放遠眼光，李淩認為辦公樓投資或許正在進入一個新的階段，關注核心城市的高品質項目、關注租金收入的穩定性才是穿越周期的保障。

當下的商業地産市場仍然是年輕、有活力的行業。李淩認為其雖不像AI、航天那樣前沿，但也絕非“夕陽”産業。行業跟随時代發展的銳意創新，以及長遠來看人的活動對于空間的需求，将支撐商業地産行業行穩，致遠。

“在未來的相當長的時間内，在中國這樣的大經濟體中，任何人的活動，都需要物理空間。商業地産、産業地産在中國仍然有很大的發展與提升。它是一個穩健和不斷增長的行業”，李淩如是總結。

以下為世邦魏理仕中國區總裁李淩先生的采訪實錄（部分）：

現場提問：您怎麼看待今年國内推出的一些貨币和财政政策，特别是關于地産方面的，您認為目前的政策環境對商業地産市場會有什麼影響？

李淩：政策變化歷來是市場力量消長的風向標。9月下旬，國家推出經濟刺激方案，釋放積極信号。人大常委會批準10萬億化債計劃，着眼于結構性隐患，助力中長期高質量增長。

我覺得這次政策出台，是從長期角度改善預期，化解風險，並構建一個更好、更健康、更有序的生态環境。這是最重要的。這就像是打了一針維生素組合的營養針，它不是止痛針，不能立即在表面上解決問題。但它對長期的利好是更有效的。

商業地産相關政策在7月就陸續出台，公募REIT新規擴展底層資産類型，包括市場化租賃住房和養老設施等。二十屆三中全會進一步深化改革，設定2029年以前完成多項改革措施，為商業地産存量用地和項目改造提供投資機會。

此外，國内外利率環境變化也對市場影響深遠。美聯儲下調利率，預示全球資金流動性和風險資産價格上升，進一步打開中國央行利率下調空間。

現場提問：當前在商業投資領域，您看好哪些領域的投資機會？

李淩：在商業地産的領域里，供應和需求的消長是推動市場周期運行的核心力量，商業地産投資的波動和風險隐藏其中，但機遇和魅力也同樣根植于此。

最近兩年，零售物業從無人問津到成為交易活躍度首位，反映疫情後線下消費回暖。盡管有消費降級現象，但從中長期的視角來看，随着中國經濟的持續增長、收入水平的不斷提高和社會保障體繫的逐步完善，我相信消費者對于高品質商品和服務的需求仍然具有非常大的增長潛力，而城鎮化将推動更多的消費力向大城市群集聚。

對于高標準倉庫，倉儲物流市場經歷從高峰到低谷的轉變，供應高峰和資産價格修正是主要原因。未來兩年，随着空置面積減少，供需天平将逐漸恢復平衡，這段時間是市場交易的好時機。

與美國相比，中國的高標倉大概只有美國今天高標倉體量的30%。基于中國龐大的人口基數、GDP和經濟活動體量，我們對國内高標倉的未來前景是堅定看好的。

長租公寓市場盡管出現波動，但需求基礎穩固。我們研究部在上海進行的租房調查顯示，消費者傾向于租賃由專業機構管理的公寓，租房預算也穩中有升。未來，機構投資者在長租公寓上的配置空間很大，公募REIT将吸引更多資本參與。

辦公樓市場在當前經濟表現疲弱、租賃需求低迷時，投資者謹慎看待資産價格和入場時機。但長期來看，辦公樓資産具有穩定回報潛力。中國辦公樓投資或許正在進入一個新的階段，關注核心城市的高品質項目、關注租金收入的穩定性才是穿越周期的保障。

近年來，中國商業地産投資逐漸從負杠杆轉向正杠杆，這讓核心型投資首次具備了必要條件。目前，一線城市甲級辦公樓的平均資本化率與十年期國債收益率的利差已經擴大到300個基點以上的歷史最高水平。在此基礎上，2025年預計我們央行還會有1-2次的降息，投資核心辦公資産的風險回報将變得更具吸引力。

商業地産的“小往大來”需要前瞻性視野，抓住市場力量消長的契機，堅定不移地把握結構性趨勢。我們不但要看見光芒，更要有快速抵達的專業和能力。

現場提問：今年開業的各種非標商業項目，正在以一種不斷創新的形式豐富商業地産的内涵，對此您怎麼看？

李淩：對于商業地産，創新，意味着無限的可能。市場越大，參與者越多，就越有可能出現一些優秀的内容和産品。

有些人認為這會颠覆現有市場，比如最近讨論很多的消費降級、平替，把本來高利潤的方式用平替取代不是好事，但我覺得最後會找到一個新的平衡。

我們曾以為從百貨商店到購物中心的業态組合已經将零售創新發揮到了極致，然而現在發現仍有新的玩法不斷涌現。

商業地産行業中，很多從業者锲而不舍，一直在努力創新，緊跟時代潮流，尤其是現在這一代年輕人的消費需求更加多元化和個性化。他們追求新穎和獨特，所以從業者要不斷想辦法，創新出更多新的業态和項目。

我認為，這種創新還會不斷地叠代和變化。創新是永無止境的。各種新穎的商業形态層出不窮，通過不同内容的拼湊與創新，可以産生不同的排列組合。只有生态越來越豐富，才會有越來越多更優秀的内容和産品涌現出來。

現場提問：對當下地産行業的發展前景，您是如何看待的？

李淩：在過去的經濟周期中，我們已經明确地從增量市場轉為存量市場，雖然房地産已經不是所謂的朝陽産業，但是看全球主要的經濟體，房地産仍然是GDP重要貢獻和組成部分。

雖然中國經過這麼多年的發展，建造了大量的房屋，但在高標準、高品質産品方面還有很大的提升空間。

未來相當長的時間内，任何人的活動都需要物理空間。我覺得在未來幾十年里，商業地産、産業地産在中國仍然有很大的發展與提升空間，並且會創造很多就業機會。它是一個穩健和不斷增長的行業，其中的各個賽道都蘊藏機遇。

穿過風暴 | 你是一船之長，世界沒有比這更美妙的景象。

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