申報期大客戶退租 估值下調近三成後華夏金隅REIT終于過會

觀點網 近期消息，華夏金隅智造工場REIT終獲上交所通過。

據了解，華夏金隅REIT底層資産為金隅集團持有的金隅智造工場産權一期項目，為北京上地區域東升闆塊區域内運營成熟穩定的産業園項目，總建築面積約9.09萬平米。

該項目是金隅集團旗下首個由工廠升級改造的産業園區，定位為智能制造及工業研發，主要為科技推廣和應用服務業類租戶。截至2024年6月30日，金隅智造工場産權一期項目可出租面積共計84921.61平方米，已出租面積為77163.51平方米，出租率為90.86%。

值得關注的是，在獲上交所通過前，華夏金隅REIT曾答復交易所問詢，為确保發行，原始權益人作出了一繫列“退讓”。

最直觀的一點在于，項目估值由申報稿15.3億元壓降至11.15億元，下降了4.15億元，降幅高達27.12%。據悉，這也是産業園REIT項目中壓降幅度僅次于南京建邺的。

具體來看，估值調整涉及變動的假設參數有出租率假設、租金單價假設、租金單價增長率假設、免租期假設等，項目反饋稿中華夏金隅REIT對2024年及2025年預測年化淨現金流分派率為7.01%和7.12%，資本化率為7.51%和7.78%。

對北京的産業園而言，出租率是一個很大挑戰。數據顯示，金隅智造工場産權一期于2019年正式整體入市，2021年末、2022年末、2023年末與2024年2季度末，項目整體出租率分别為93.55%、97.61%、95.57%與90.86%。

2024上半年，該項目出租率有所下滑，這是因為項目二季度個别租戶退租，另有新租戶簽約，對出租率造成一定影響。

産城園區評論獲悉，北京天下行遠文化科技有限公司、租戶B及關聯方分别于2024年5月31日、2024年6月30日提前退租，兩大退租租戶合計租賃面積13831.16平米，提前退租12984.47平方米，剩余租賃面積846.69平米。

其中，天下行遠原租賃面積8681.71平米，已全部提前退租；租戶B原租賃面積5149.45平方米，已提前退租面積4302.76平米，剩余面積846.69平米繼續租賃並重新簽署租賃合同。

金隅集團及金隅文化于上半年進行租約替換，新簽約5家租戶，合計簽約租賃面積6551.21平米，補足将近退租一半的面積，但其中4家為金隅集團關聯方租戶，合計簽約租賃面積5744.28平方米；市場化引進租戶僅1家，合計簽約租賃面積806.93平方米。

截至2024年6月30日，基礎設施項目的出租率已恢復至90.86%。

華夏金隅智造工場REIT指出，基礎設施項目近三年及一期末的平均出租率為94.40%，高于項目預測期出租率假設整體水平，該假設審慎考慮了2024年以及未來一段時間内市場可能面臨的去化壓力，在合理範圍内。

值得關注的是，反饋稿中将基礎設施項目的智能制造及工業研發部分市場租金假設下調至136元/平方米/月，此前申報稿假設則為158元/平方米/月；産業配套調整為1F為120元/平方米/月，2F為84元/平方米/月。

體現在上半年租金情況上，根據戴德梁行統計，截至2024年8月31日，金隅智造工場産權一期2024年智能制造及工業研發部分有11份新簽、續簽及租約期内變更租約，上述租約的租金平均值為143.01元/平方米/月，高于租金單價假設水平。

戴德梁行假設基礎設施項目在2025年至2026年的租金單價增長率為0，在2027年至2033年的租金單價增長率為2.25%。

不容易的是，為保證項目可供分配金額，金隅集團采取一些流動性支持/風險緩釋措施。

比如，基金設置運營管理機構對租金收繳率不達預期部分進行流動性支持的風險緩釋措施：“若任何一筆應收資産運營收入在租約等協議中約定的支付時限内尚未由承租方等主體按約定支付至項目公司監管賬戶且延期支付超過3個月的，該等延期3個月屆滿時仍未收回的資産運營收入視為"未收回資産運營收入”。運營管理機構應于該等3個月屆滿後5個工作日内向項目公司提供等額于未收回資産運營收入的流動性支持金。

另外，原始權益人金隅集團及運營管理機構金隅文化通過收益分配調節機制，保證投資人2024-2029年目標淨收益金額。

首先是扣減運營服務費補足，自基金交割日起至2029年末，任一年度的運營淨收益未達到目標運營淨收益，則優先按《運營管理服務協議》的約定扣減該年度運營管理費中的基礎管理費。

根據基礎設施基金首次申報确定的評估報告底稿，2024年至2029年目標運營淨收益分别為4209.27萬元（2024年7月至12月）、8676.10萬元（2025年度）、8877.45萬元（2026年度）、8071.41萬元（2027年度）、8169.28萬元（2028年度）和8330.89萬元（2029年度）。

如被扣減的運營管理費歸入基金後仍不足以使投資者獲得該年度的目標運營淨收益，金隅集團承諾放棄所持基金份額在該年度應獲取的全部或部分可供分配金額，優先保障其他基金份額持有人享有的分紅收益，如有剩余再分配自持份額的分紅。

另外，如現有登記結算機構或收益分配所必須的繫統或技術安排無法實現上述操作的，則由金隅集團及其同一控制下的關聯方将足夠的貨币資金支付給基金或專項計劃，以使得上述操作得以實現。

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