越秀地産漲價5億拿回了一個多月前退的地

觀點網 廣州海珠大幹圍地塊再度亮相，身價卻已今非昔比。

12月23日，越秀地産以底價約20.23億元競得廣州市海珠區大幹圍AH101533地塊，折合樓面價約3.35萬元/平方米。該地塊為二類居住用地R2，宗地面積15489平方米，計算容積率建築面積≤60398平方米。

從地塊位置判斷，越秀地産這次摘得的正是11月13日以15.29億元現金補償退還廣州市土地開發中心的大幹圍地塊，彼時地塊性質為商業用地兼容商務用地。

據越秀地産2024年11月13日發布的收儲公告，廣州大幹圍地塊是2021年7月以22.93億元從廣州越秀集團手中收購佰城投資98%股權時所獲的，地塊分為AH101533及AH101534兩部分地塊，總用地面積15491平方米。收購時，廣州大幹圍地塊原計劃将發展用以商業用途。

而廣州大幹圍地塊僅是佰城投資在該區域擁有地塊的其中一部分。

據悉，佰城投資擁有的項目土地位于廣州市海珠區工業大道南大幹圍12号、1号（地塊二），總占地面積約為6.26萬平方米，項目土地将發展為商業用途，包括公寓、零售、購物中心、配套設施及地庫。

在上述項目中，越秀地産僅開發了一個商辦項目，位于海珠區工業大道南大幹圍12号地塊，首期主打公寓産品即越秀天荟江灣，而被回收的AH101533及AH101534地塊在拿地三年後仍未開發。

據觀點新媒體查閱，越秀地産未披露廣州大幹圍地塊收儲公告前，今年8月，廣州市規劃和自然資源局公告的2024年部分拟供商品住宅用地項目清單（第三批）已将大幹圍地塊納入其中，規劃用途為二類居住用地，總用地面積為1.45公頃，建築面積為10.15萬平方米。出讓方式為挂牌出讓。

來源：公開資料

繼而在10月，廣州市規劃和自然資源局公布大幹圍地塊的規劃調整方案，拟将兩宗土地由商業用地兼容商務用地調整為二類居住用地。

用地面積不變，建築面積均下調至30047平方米，容積率由8.03/7.38調整成4.2，建築密度下降至35%。

來源：公開資料

有關市場人士指出，政府之所以對廣州大幹圍地塊進行收儲，是為了相關部門完成地塊後續控規調整與再次出讓，而越秀地産再次拿地也是情理之中。

至于為何該地塊二度挂牌價格比收儲時高出近5億元，地産分析師鄧浩志表示，這是正常的情況。

他指出：“在購物中心及寫字樓租金、出租率承壓的大環境之下，對于開發商而言，商業地塊做成公寓價值更高；但如果地塊是住宅性質，貨值就更高，自然而然開發商買回來的土地成本也就更高。”

中原地産項目總經理黃韬亦持相似觀點，他補充道：“住宅用地的變現相對更容易，且目前海珠區的一手住宅售價相對穩定，前景明确。”

據安居客APP顯示，2021年-2023年，海珠區新房的平均單價分别為：9.81萬元/平方米、9.49萬元/平方米、9.28萬元/平方米，保持在9字頭。

另據觀點新媒體查閱，廣州大幹圍地塊周邊在售一手住宅項目數量並不多，除了2022年開盤接近清盤、均價11萬元/平方米的中海映瀾台外，其次就是隔着海珠灣隧道的中鐵建西派粵府，均價6.5萬元/平方米。

其余臨近地塊為商業用地，越秀天荟江灣公寓均價2.5萬元/平方米；廣州佳兆業中心公寓均價3.6萬元/平方米。

根據此次出讓地塊的規劃，限高120米且陽台占比不超過20%，外加地塊距離珠江後航道不到200米的臨江優勢，有市場人士預估，未來該項目有望打造成改善型産品，均價在5.5-7萬/平方米區間，5.5萬/平方米是低樓層價格，而7萬/平方米是高樓層價格。

截至目前，越秀地産2024年在廣州共摘得7宗宅地，拿地總金額超過111億元，分别為越秀珑悅西關、越秀雲悅、越秀國貿·觀樾天湖、越秀桂悅東曉、越秀熙悅江灣、廣州大道中地塊以及海珠大幹圍地塊。

從拿地到推出項目，越秀地産主打的就是一個“快”字。

據此前報道，越秀·雲悅是越秀地産9月30日經過24輪競價擊退綠城拿下的白雲區怡新路以南AB3101046地塊，僅三個月時間項目就于12月7日首開，當天去化率達到100%。

小體量的越秀珑悅西關，該地塊于10月底競得，項目共272套，僅2棟，12月21日首開。據中介反饋：“基本銷售差不多了，還剩一些頂底樓層待選。”

12月3日拿下海珠東曉路宅地（越秀桂悅東曉項目）樣闆房也于同月20日正式對外開放，預計2024年底入市，首推145套；而越秀熙悅江灣也預計在12月底開盤。

盡管越秀地産已經實現了高周轉，但距離完成2024年的銷售目標仍存在一定的差距。

據公告，2024年前11個月，越秀地産合同銷售金額約為1010.2億元，累計合同銷售金額約占2024年合同銷售目標1470億元的68.7%。

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