穿過風暴 | 萬物雲解題

編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

同時，我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。

觀點網 2024年物業行業仍面臨着許多挑戰，包括股價下行、應收賬款規模擴大、關聯方以資抵債、物業費限價等等。

面對這一年的難題，萬物雲一一給出了自己的答案。

比如，萬物雲發布了上限58億港元的回購方案；又比如，萬物雲選擇與高和資本戰略合作，拟設基金裝入持重資産；還比如，以資抵債收購萬科旗下的商業物業……

在解題之余，萬物雲也明确了未來三年的發展規劃，提出将以“資産、低碳、AI”三個關鍵詞。

但如何構建核心能力？

資本解題

2024年的物業資本局中，有人漏夜趕考，泓盈城市服務、經發物業分别于5月17日、7月3日登陸港交所；有人功虧一篑，深業物業歷經三次遞表未果，並于10月16日第四次遞表；還有人選擇轉身離場。

5月27日，铧金投資和華發物業服務一則聯合公告引發市場關注，内容直指華發物業服務私有化、将撤銷上市地位。四個月後的9月30日，華發物業徹底完成私有化並正式退市，成為第一家主動退市的上市物企，也是繼藍光嘉寶後第二家失去上市地位的物企。

年内選擇退市的物企不止一家，11月22日晚間，融信服務及要約人融心一品聯合公布，提出私有化建議，並撤銷融信服務上市地位。

上市公司選擇退市原因有很多，包括環境下行、業績轉虧等等，而萬物雲作為行業頭部企業之一，在資本市場上也有着自己的煩惱。

根據招股書顯示，萬物雲上市後的股東架構中，公衆股東持股比例為10.0%，其他大部分都在萬科及其他企業、金融機構等。直到2023年10月，萬物雲實現H股全流通後，公衆股東持股比例提高至18.48%，流動性才得到一定改善。

換手率方面，由于大多數物企都面臨業績下滑、股價下跌等壓力，物業股整體流動性也變得緊張。根據Wind數據顯示，2024年年初至12月17日，65家上市物企中有近九成日均換手率低于1%。

頭部物企今年股價變動及換手率情況，圖片來源：Wind數據 觀點指數整理

幾大頭部物企中，萬物雲流動性是較低的。也因這一問題的存在，公司在2月在恒指季檢中未能滿足條件，最後意外落選。與此同時，萬物雲還面臨着股價下行壓力。

為了提升公司股價以及赢下恒指二季度的檢讨，萬物雲在6月4日發起了一場股價的“戰争”，推出一份史無前例的回購方案，最多将回購約1.176億股H股（占總數的10%），回購金額上限為58億港元。

下“猛藥”的效果很明顯，萬物雲股價次日漲幅達到9.65%，而萬物雲也借此将公司股份換手率提升至達到恒生指數納入標準，且股票平均月市值超過港股通門檻。

9月9日，萬物雲成功納入港股通，公司股價出現上升趨勢，並在10月3日達到28.05港元/股，這是自2023年7月31日以來的最高位。

很明顯，面對公司股價壓力，萬物雲給出的解題思路是提高流動性，進入港股通，回購公司股份，進而拉動市值回升。

截止2024年12月18日物企回購情況，圖片來源：Wind數據 觀點指數整理

2024年實施股份回購的物企共有11家，其中萬物雲以355.3百萬元的回購金額位列行業榜首。而萬物雲市值變化更是行業的縮影，當前恒生物業服務及管理指數從年初的1830點降至約1681點，降幅達8.14%，說明市場信心尚未回歸。

為了向市場傳遞信心以及慶祝公司納入恒生指數，萬物雲将中期12億核心淨利潤全部用作股東分紅。

獨立之路

物管行業的市值波動很大一部分原因，其實還是與房地産有關。

作為與房地産強關聯的行業，不少物企都選擇了去地産化，比如奧園健康改名星悅康旅、旭輝永升服務變成永升服務等等。

雖然在追求獨立，但物企受地産關聯方的影響仍比較深。據統計，2023年主流上市物業企業關聯方應收同比提升13.5%。

而萬物雲同樣有此挑戰，公司董事長朱保全在上半年業績會上曾直言：“萬物雲是萬科養大的孩子，雙方水乳交融，是剪不斷理還亂的關繫，今天不能就說一刀兩斷。人都是有感情的，業務勢必藕斷絲連。雙方業務量雖确實在下降，但應收賬款顯著增加。”

數據顯示，萬物雲近年來自萬科集團關聯方的各種項目數量及收入均呈現收縮趨勢。

截止到2024上半年，萬物雲與開發商有關的收入占比為12.6%，同比下降5.0個百分點；期内公司總收入175.6億元，在剔除開發商影響後降至153.56億元。

雖然收入占比有所下降，但關聯方貿易應收款卻呈現逐年上升狀态，上半年更是出現了較年初約53.5%的規模增長。

對此，萬物雲方面曾表示，會進一步主動降低與萬科間的關聯交易，並與萬科商議以經營性資産抵債的方式降低應收賬款。

社區商業

資料顯示，萬物雲在11月1日以1.5億元的價格向萬科收購了武漢萬科新唐廣場50%股權，以及在11月29日以7.12億收購上海濱江萬科中心及光合新座45%股權。

以資抵債似乎成為了物企向關聯方收回賬款的主要手段，年内除了萬物雲，還有朗詩綠色生活、宋都服務、京城佳業等許多同行，也選擇接收一筆資産來抵償關聯方的賬款。

不過，萬物雲對于此次收購的兩處商業資産，似乎早已有了預案。

端倪出現在2024年3月，朱保全在公司2023年業績會上提出了“蝶城+社商”的構想，在蝶城範圍内尋找到經營不善的社區商業並進行改造。

萬物雲此次收購而來的兩處資産均屬于社區商業，其中武漢新塘廣場恰好位于蝶城“唐家墩街道”範圍内，上海濱江萬科中心及光合新座作為商業綜合體，經營業态涵蓋商場及寫字樓，同樣有利于構建“蝶城+社商”的模式。

另外，萬物雲早已加碼社區商業備好了資金，9月30日公司更改IPO募集資金用途，将分配至“通過基金投資等方式探尋有發展潛力的物業標的（含經營性資産投資等）”部分的資金從11億元增加到了18億元。

事情到這里還沒有結束，最關鍵的一步在12月11日萬物雲睿見大會上才顯現。

會上，萬物雲與高和資本對外宣布達成戰略合作，雙方拟共同發起設立社區商業基金。

這次合作成立的社商基金，可以說是萬物雲給自己打開了一條通路，未來不排除會将收購而來的重資産裝入基金中，從而實現減重。

通過這一操作，萬物雲成功化被動為主動，将以資抵債轉化為主動地執行公司戰略。目前，尚未公開本次社商基金的具體規模。

據了解，國内首支專注于投資社區商業的基金正是高和資本在2022年4月份成立的，規模在10億元左右。雖然時間過去了兩年半，但由于種種原因，高和資本首支社商基金尚未投資具體項目。因此猜測這次高和與萬物雲合作的社商基金，規模有可能在10億元左右。

另據萬物雲相關人士向觀點新媒體透露，雙方合作的社商基金拟裝入資産包括一線、新一線及二線城市的存量穩定運營社區商業項目，並明确只考慮位于萬物雲蝶城範圍内社商項目。但在談及具體合作標的時，該名人士則表示後續會随着項目進展逐步披露。

睿見大會上，萬物雲副總經理葉菲表示，公司要在“蝶城+社商”模式下“做社區商業的頭牌玩家”。

據介紹，萬物雲社商業務主要由旗下商業運營管理團隊萬芊荟商管（原陽光智博商管團隊）負責，目前已在福州建新南蝶城落地了與業主共建“家門口的社區商業”改造試點，推出首個自創品牌“萬芊食集”，並在福州建新南奧體陽光天地正式開街。

智選與丹田

另一方面，萬科物業市場管理合夥人鄒明在睿見大會上亦推出了“智選”産品，此舉成為萬物雲應對2024年全國多地物業費降價風波的“良方”。

據介紹，萬科物業發布的“智選”産品，是将服務選項和定價權利交還給業主，在行業内創新推出一種“彈性定價”策略，預計将引發行業的供給側變革。

具體來看，萬科物業基于服務流程，一共梳理出了508項作業清單，其中有158項為基礎服務，是物業服務的“底線”；另外350項作業為可選服務，業主可以篩選需要的服務内容與頻次，從而實現“彈性定價”，由業主按需決定物業費“天花闆”。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

朱保全則認為，2.5元/平方米月的物業費是一個分水嶺，“當我們真正把市場打開的時候會發現，如果2.5元/平方米/月價格往上走，空間會越來越窄；如果往下走，空間才會越來越大。”

鄒明也指出，若萬科物業産品能下探到1-2元物業費市場，商機有望增加110%。

在需求市場方追求低價物業費時，萬科物業在供給側市場也發起了一場物業費的變革。

值得注意的是，在住宅物業降費的大環境中，萬物雲也正式發布全新子品牌丹田物業。未來希望通過非開發商主營業務的發展來保持收入正向增長。

與過往萬科物業、萬物梁行不同的是，丹田物業是萬物雲将過往收購而來的丹田、明運、實達等物業公司重新整合後設立的子品牌。自此，除住宅、商寫外，萬物雲正式将高校和醫院空間服務納入公司重點布局賽道。

據丹田物業總經理俞錦龍介紹，目前新丹田已服務138個高校項目和46個醫院項目，服務對象包括清華大學、中山大學、廈門大學、安徽省立醫院、江西省中醫院等。

未來關鍵詞

關于公司未來三年的發展規劃，朱保全提出了“資産、低碳、AI”三個關鍵詞。

其中，“AI”應該是萬物雲最重要的部分，朱保全在睿見大會上就直言，“萬物雲=靈石”，並在會上官宣産品“靈石”。

“靈石”可以說是萬物雲多項業務的基石，萬科物業通過這一産品壓降成本，才能推出“智選”産品，實現“一宅一策”的彈性定價模式；新的子品牌丹田物業也将在2025年初陸續投入‘靈石’繫統，成為擠身高校和醫院賽道的重要利器。

萬物雲首席科學家丁險峰則表示：“（靈石的推出）代表着萬物雲在資産管理領域率先構建了一個泛在實時、全域覆蓋的物聯感知體繫，打造了‘雲調度、邊計算、端智群’的先進數據架構。”

在萬物雲看來，GPU開創引領了AI時代的算力革命，“靈石”則加入潮流之中，将GPU帶進了物業中。

“資産”指的是從物業管理升維資産管理，向上下遊業務鍊延伸，服務不動産持有者。關于升維做資管這點，其實朱保全在2024年5月份時就已經提到過。

在具體業務上，萬物雲幾年前就已開始在蝶城内圍繞房屋資産開展租賃、買賣、維修及裝修等服務。截至2024年上半年，公司居住相關資産服務收入約為6.14億元，占總收入比例3.5%。

商寫領域也同樣需要資産管理。朱保全表示，物業管理過去是非常好的業務，但今天出租率嚴重下滑的時候，能夠幫業主方節約成本，幫業主方提高出租率，這才是本質。正是因為物業管理人視角要向資産管理人靠齊，這個時候才能得到資産管理人的共鳴。

萬物雲開展商寫資産管理的平台是萬物梁行，雖然在萬物雲公司報表中並未單獨披露萬物梁行的業務數據，但或許可從“物業及設施管理服務”一項略探一二。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

近年來，萬物雲摒棄了過去以面積感知的方式，轉而用年化飽和收入反映規模。

從公司年報披露的數據來看，萬物雲物業及設施管理服務的業務規模在穩步攀升。不過也要看到，該業務毛利以及毛利率仍在下行，盈利能力暫時承壓。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

朱保全在5月份的時候還提到過，萬物雲目前仍處于規模擴張階段，未來商企物業有望構建“蝶城”，形成協同聯動和網絡效應。

不過與住宅業态的“蝶城”不同，“商企+蝶城”並不是物理空間上密度，而是如何利用客戶網絡鍊接各個客戶。

目前，萬物雲将互聯網、高端制造、金融、生物醫藥、外資企業作為五大主攻賽道，上半年在五大賽道中新簽約總值約4.96億元。

“低碳”即向能源管理轉型，在朱保全看來，“低碳”也是一門好生意。在國家2030年碳達峰行動方案的指導下，未來五年間相關市場需求也将逐漸迎來高峰。

萬物雲方面提出，要用3年時間成為不動産領域的節能先鋒。

穿過風暴 | 你是一船之長，世界沒有比這更美妙的景象。

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