浦江之星在前 中建壹品外灘源著能否繼續“收獲”楊浦？

觀點網 臨近年末，中建壹品于上海楊浦再開一盤。

12月25日上午，楊浦濱江的中建壹品外灘源著項目在上海五角場開盤。據觀點新媒體從中介方了解到的消息，該項目已于12月19日結束認籌，這次放出114套高層住宅項目，共計已有159組客戶完成搖号。

據此前披露的一房一價表顯示，中建壹品外灘源著推出房源面積集中在99平方米-139平方米之間。

若按照總價來觀察，項目出售價最低僅853萬元，最高價則達到1654萬元。

再押楊浦

中建壹品在上海的推盤策略一向“大膽”。

例如首次落子楊浦的浦江之星項目，這家企業選擇一次性放出428套房源，而不是分批次開盤銷售。從最終約120%認籌率來看，其推盤方式不算冒險。

外灘源著與之相反，按照項目規劃，除1.88萬平方米風貌别墅外，2.54萬平方米地上面積均建設高層住宅，也就是兩棟19層高的高層、一棟保障房，總房源合計485戶。

此次開盤推出的114套高層項目未包含所有房源，有市場消息表示，風貌别墅項目将在2025年上半年入市。

說起項目地塊的來由，2024年2月上海新一批土拍結束後，上海楊浦城市更新建設發展有限公司旗下子公司上海新珑坊企業發展有限公司，以37.58億元摘得楊浦區定海社區H4-10風貌舊改地塊，土地面積2.59萬平方米，容積率2.0，建築面積5.18萬平方米，樓面地價達到7.25萬元/平方米。

一個月後，上海聯合産權交易所上架了這家公司100%股權。4月25日，中建壹品以37.5億元價格收購該公司，間接得到這宗楊浦濱江住宅地。

彼時有上海樓市業内人士表示，中建壹品拿到的地塊距離黃浦江岸極近，是楊浦濱江距區域離江水最近的住宅地塊之一。

按照同區域的項目進行比較，或許會發現中建壹品的拿地邏輯：與地塊相隔一條長陽路的龍光·天境項目于2022年今年1月開盤，當時入圍積分達到70.72分，一次性推出311套房源，清盤速度較快；同年同月，楊浦濱江壹号一次性推出297套房源，並于開盤當天完成去化；周邊項目還有保利珑譽，與楊浦濱江壹号不同，保利選擇分批次推盤，最終入圍分達到68.8，也實現了開盤當日售罄。

值得注意的是，三宗項目均價達到9.9萬元/平方米，為楊浦濱江闆塊房價上了一劑強心針。

因此，中建壹品選擇在浦江之星入市後再次下注楊浦，或許也是考慮到闆塊内住房需求以及未來房價趨勢。

另一方面，中建壹品外灘源著距離新落地的B站總部、美團總部、字節跳動僅相隔一條街道，未來闆塊内商業氛圍會有所改善。

目前，周邊一公里僅有大潤發、上海國際時尚中心等少量商業項目。

對壘保利

中建壹品外灘源著上架房源的一周之前，同樣位于楊浦濱江的保利外灘序BUND88也披露了銷售公告。

該項目備案名為悅江璟庭，202套住宅已取得預售許可。

12月27日，該項目也将迎來開盤銷售，均價稍高于中建壹品外灘源著，約合12.7萬元/平方米。

至于兩宗項目間的區别，觀點新媒體參考了保利的一房一價表，基本準售房源單價9.7萬元-14.1萬元/平方米區間，其中2幢房源均為建面106平方米戶型；3幢為130-133平方米戶型；另有1幢為110平方米的戶型，從戶型選擇上來看，保利所設置的房型更多。

今年7月，上海2024年第三批次商品用地出讓現場，保利發展經過長達60輪競價，以22.02億元價格競得楊浦區平涼社區02H1-01地塊，成交樓面價為8.84萬元/平方米，溢價率達到21.18%。

值得注意的是，若剔除地塊700平方米和5%配建保障房，該地塊可售部分樓面價為9.58萬元/平方米。

由于三批次土拍是“滬九條”出台後的首批土地出讓活動，市場關注度較高，楊浦區平涼社區02H1-01地塊又有區位優勢，合計吸引到中海、綠城、越秀、廈門建發等9家開發商競拍。

只不過，保利發展早在6月下旬就以旗下公司上海保碩置業有限公司名義發布了這宗地塊的項目招標計劃公告。

具體來看，項目地塊規劃為二類住宅用地，地塊占地面積1.38萬平方米，容積率為1.8，建築計容面積為2.48萬平方米，限高24米，住宅套數應不少于190套；同時，地塊要求配建保障性住房建築面積應占該出讓宗地規劃總住宅建築面積的5%以上。

從地理位置來看，保利外灘序BUND88與中建壹品外灘源著均距離黃浦江500米左右，但前者醫療資源更豐富，包括復旦婦産科醫院、楊浦區中醫醫院、上海第一康復醫院等，教育資源沒有較大差距，杭州路一小、遼陽中學位于兩宗項目之間。

不過，兩宗項目均位于幾家大型企業新總部周邊，未來交房時應該已基本建成。

從區位上來說，保利外灘序BUND88距離北外灘及市中心距離更短，且位于上海中央活動區的規劃戰略範圍之内；中建壹品外灘源著則更靠近楊浦濱江闆塊内的互聯網辦公區以及張江産業區。

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