進軍大西南之後 旭輝建管将目光轉向了2025年

觀點網 當民營房企的關注點轉移到保交房上，房地産增量開發的重擔都落在了央國企或者地方城投肩上。

但受限于經驗和主營業務影響，部分地方國資企業開發能力並不屬于行業頂尖水平，因此在項目中引入代建公司，就成為提升品質、保證質量的可行之路。

旭輝建管雖然成立時間不久，但通過把握各種代建機會，目前已取得不錯的發展。

在旭輝建管承接的項目客戶中，國資企業占據了一半的業務量，並且通過國資代建項目，将影響力擴張到從未涉及的區域。

近日，由旭輝建管攜手西昌國資打造的閱山海項目實景示範區正式亮相，也是四川首個落地的“瑧悅繫”項目。

觀點新媒體跟随旭輝建管來到西昌，實地參觀項目落地情況，並與旭輝建管總裁劉冰洋進行了現場交流。

進軍大西南

據了解，西昌國資在幾年前想要拓展房地産業務，便将閱山海項目所在的地皮收入囊中，但由于近幾年房地産市場劇烈變動以及缺少開發經驗與團隊，最終放棄了獨立開發項目的想法，轉而通過項目招標，尋找代建公司完成項目的開發。

西昌所屬四川省涼山彜族自治州，屬于少數民族聚集區，因此標準化的代建服務並不适合西昌實際情況，旭輝建管定制化建管專家定位就有了優勢。

並且，彼時旭輝建管也處于快速擴張時期，公司要求所能接觸到的每一個項目都要投遞標書。于是在雙方一繫列接觸與溝通後，旭輝建管最終中標該項目。

據項目負責人分享，在接手項目後，自己帶領團隊紮根西昌做了大量的前期工作，深入了解西昌居民的生活習俗與需求。

穩定的人口增長使得西昌在房地産下行時期並沒有出現房價暴跌的情況，並且西昌有礦産、火箭發射等支柱産業，居民有經濟實力承擔改善型住宅的價格。

因此，閱山海項目均價達到9000元/平方米，部分戶型價格突破1萬大關，這在西部三四線城市實屬“頂流”。

此外，西昌本地以多子女家庭居多，且在民族節假日喜好聚會，旭輝建管根據這些地域特性，設計戶型時将客廳面積盡可能擴大，方便舉行家族聚會，次卧設計上也預留了足夠2-3孩生活的空間。

通過閱山海項目，旭輝建管迅速在西南打響了名聲。

劉冰洋在采訪中則表示：“我們的城市布局未來會聚焦在30多個城市，再以這些城市為核心向周邊輻射。”

代建生意經

自2021年7月成立，旭輝建管快速走過了3年。

公司總裁劉冰洋表示：“旭輝建管初創時對代建行業以及市場的理解並不深刻，所以要把握一切機會。經過三年時間，旭輝建管團隊通過項目案例進行繫統分析，形成了自己的底層邏輯，並且擁有豐富的項目數據指導業務。”

随着代建行業的發展，越來越多企業進入並分食市場蛋糕，這也使得競争壓力增長明顯。劉冰洋也感受到2024年行業總體萎縮，但是堅定保持長期看好行業的态度。

“從目前趨勢看，确有競争，但是出清也很快。因為代建是服務型行業，有門檻要求：業務必須具備一定規模，才能培養出非常好的優秀團隊。沒有好的團隊，自然而然就從代建行業出清。”

在開拓時期，旭輝建管並沒有一味跑馬圈地，反而不惜時間将大量工作完成在簽約前，一個項目從開始接觸到簽約平均用時是6個月。

這既符合旭輝建管定制化建管專家定位，也可以避免着急簽約從而導致項目推進中出現不必要的麻煩。

西昌閱山海項目能夠順利推進並在當地深受歡迎，與充足的前期工作有不可分割的關繫。

“我們希望在簽約之前跟客戶進行充分溝通，從操盤理念、指揮官意圖到經營指標預期、操盤手法及節奏，在這些内容達成高度共識後，再進行簽約合作。”

經過三年積累，旭輝建管的委托方結構也發生變化，國資和AMC比重在快速上升，商業代建比例在下降。

據了解，目前國資委托已經占到旭輝建管總業務的50%，並且劉冰洋表示未來幾年将繼續重點會布局國資類、城投類業務。

“國資的核心訴求是保證項目不虧損、有微利，並且對合規性要求非常高。此外，國資最關心的是安全問題，不要在項目操盤過程中出現風險。”

AMC委托項目也是旭輝建管過去一年重點發力的方向。

AMC機構正在經歷從單純“買和賣”轉向盤活資産的階段，旭輝建管認為，AMC的轉型會給代建市場帶來一波紅利，機構自帶金融屬性也拔高了業務門檻，因此早早布局AMC業務可以在接下來的行業競争中積累優勢。

這一年接觸下來，劉冰洋也感到AMC業務比平常的代建業務更復雜：“AMC人員在金融方面很強，但是開發類經營方面經驗不足，且内部評審機構更加復雜，要求也更高，所以我們要幫忙定制解決方案。AMC機構的最大底線，是不能出現二次爛尾。”

盡管AMC業務難度很大，但經過長時間嘗試以後，旭輝建管已經找到業務切入點，提高了項目推動效率。並且AMC項目規模體量很大，費率合适，在市場上屬于不可錯過的優質項目。

從項目分布來看，旭輝建管這三年一直在全國各地尋找機會，並沒有将業務局限于某幾個區域。但随着業務深入，劉冰洋也意識到，旭輝建管要從“機會型”轉向“深耕型”。

“經過這幾年的實踐以後，我們發現最好的城市地區給旭輝建管貢獻最多的項目，貢獻最多的利潤。在制定2025年經營計劃時，重點提出深耕策略，把更多資源向深耕城市傾斜，而且代建比地産更容易實現城市深耕。”

對于即将到來的2025年，旭輝建管将目光投向在産業類代建項目。

劉冰洋表示，産業類代建項目有着資金充足、項目周期短的優勢，並且相關企業對于建造大多是完全不懂。随着高標廠房需求的不斷增長，以及工業上樓的趨勢推動，産業代建體量也會逐年擴大。

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