香港傳真 | 港府賣地“按兵不動”

觀點網 香港報道 香港發展局近日公布本财政年度最後一季（2025年1月至3月）的賣地計劃，只重推一幅曾經流標東涌住宅地皮。

計及市建局以及私人發展和重建項目本季完成地契修訂的，預計第四季合共提供約1100夥，連同首三季不同的土地來源，預計全年度（2024年4月至2025年3月）可提供約8340個單位，占全年供應目標僅63%。

1月7日下午，發展局公布，第四季會以招標方式出售位于東涌新市鎮擴展區106B的一幅住宅用地，總樓面面積涉及3.72萬平方米，預計可提供約745個單位。

發展局局長甯漢豪于記者會上表示，這幅用地並非在本年度的賣地表上，但考慮近日市場環境及持份者的意見，加上最近港鐵成功推售一幅附近用地，及顧及該區的公營房屋未來數年亦會陸續入夥，因此認為是将用地推出的合适時間。

“在近日的經濟環境下，我們聽到地産業界的訴求，希望政府推出較為簡單的用地，規模小一點、不需要做太多土地平整和附帶興建政府設施要求。這幅東涌106B用地正符合這些市場期望，招標條款相對簡單，沒有任何興建政府設施的要求，亦因是填海區用地，發展商無須再進行地盤平整的工作，有助減省發展成本。”

對于推出賣地表以外的地皮，甯漢豪並不認為代表政府考慮不夠周詳，而是反映政府會審時度勢，並非一成不變，“如果準備好，那怕不在賣地表的土地，也可以彈性推出，最重要是預告予發展商知道。”

事實上，東涌106B區住宅用地曾在2023年11月推出招標，惟因當時收到的標書未達底價而取消。甯漢豪指出，是次重推，政府已吸納了市場意見，優化項目的招標條款。

“上一次招標的時候，基建設施當時預計只可承載約400個單位，而單位平均面積比較大，達90平方米。在政府檢視基建承載能力後，我們認為這幅用地的單位量可以增加至745個，單位平均面積可以相應下調至50平方米，有助增加項目的回報率。而工程方面，這幅用地附近的新道路即将完工，大大提升連接性，方便建築工程進行。”

對于重推東涌住宅地招標，測量師學會前會長林家輝于電台節目分析指，時隔兩年，地皮附近的基建已建成，旁邊興建中的公共屋邨亦已造好地基，周圍環境發展得較成熟，不再有如‘荒山野嶺’，加上地皮臨海，相信有一定吸引力，會有發展商願意投標。

建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員議員謝偉铨亦相信，政府今次考慮市況後作出調整，因為發展商現時對樓市抱非常審慎的态度，在不明朗因素下，可能會按兵不動。至于今次賣地條款毋須發展商興建政府設施，對發展商會更吸引，“最重要是賣得出土地”。

的确，經過逾兩年加息周期，加上全球經濟疲弱，發展商發展轉趨審慎，同時亦影響着他們的投地意欲。

甯漢豪對此表示，從在網上公開資料顯示，今年度政府整體賣地收入40多億港元，惟因有些已經完成的地契修訂個案，及尚未付全款等而有所滞後，所以具體的數字是未曾反映的，要等待年度終結才有實際數字。不過無論如何，相信賣地收入最終數字與去年2月财政司司長所提及今個财政年度約330億港元土地收入目標仍會一段距離。

賣地收入大跌，港府财務狀況亦将面臨更多的挑戰，不過甯漢豪認為，近年經濟環境說明，政府不能夠純粹依賴地價收入支撐财政，因為這受經濟環境以及房地産市場起跌所影響。

盡管賣地收入是庫房主要收入來源之一，但甯漢豪指，以百分比計，薪俸稅及利得稅等占比都較賣地收入高，賣地僅占政府全部收入約5%。

她強調，賣地收入是市場行為，政府不能為争取賣地收入而制定不符合市場狀況的底價，因此不能過份依賴賣地收入以支持财政，相信之後新一份财政預算案将會向公衆報告全盤的财政規劃。

總結本财年四個季度賣地，可提供合共8340夥，達標率63%。對于是否近年最少，甯漢豪指並不鼓勵進行年與年的比較，“若時常想着每年要節節向上，就可能與市場脫節，我們的推地策略必須是審時度勢，以及視乎每年的供應來源。”

她認為，最重要的是政府主導土地供應，審慎推地，強行推地只會影響市場信心。

甯漢豪去年10月份曾指出，本财年私樓供應未必達標，是可預見及合理情況，高息及國際地緣政治因素令發展商保守，需時部署。

美聯物業首席分析師劉嘉輝則指出，本财年賣地計劃可建單位數目連跌3年，不單比起去年大減約45.9%，比起19/20年度的12198夥低位更跌超過3成，創自政府于2010/11年開始主動推地以來的15年新低。反映政府審時度勢，在短期供應多之下，減少賣地是合适的做法，亦有助增加市場的信心。

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