靜安天玥房源認籌 越秀補倉地塊背後的滬上紮根成效

觀點網 “我們之前從沒有開啟過認購，（2月）15号才開始認籌。”

自2024年4月拿地之後，上海靜安内環越秀靜安天玥終于現出真身，将在2月中旬進行第一批認購，“這一次我們是直接将三棟樓内的房源一並放出”，據銷售人員向觀點新媒體所透露的消息，越秀靜安天玥項目備案均價約11.94萬元/平方米，推出房源合計97套，而此前網傳“項目于2024年12月推出50套房源”則為不實。

事實上，從項目拿地到預熱階段中間的大半年内，越秀在上海深耕的腳步愈加密集，僅2024年11月-12月之間，這家廣州房企便在滬上市區内落下兩子。進入上海的3年時間里，越秀已經完成布局10宗項目，去年12月，越秀蘇河和樾府三期推出130套房源，最終全部售罄。

押注中興路闆塊

不過，相較熱度頗高的蘇河和樾府，越秀靜安天玥的地理優勢並不算突出。

紮根中興路闆塊内，不免讓市場回憶起早前那宗“面包低于面粉價”的地王項目：2016年8月17日，融信戰過招商、保利等18家房企，以110.1億元的總價拿下上海靜安區中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，溢價率達到139%，樓闆價已經達到10.02萬元/平方米。有業内人士公開表示，該地塊的可售面積樓闆價或将達到14萬元/平方米以上，刷新全國住宅地塊的最高總價和單價。

而後，融信選擇向萬科轉讓49%股權，項目也改由萬科與融信共同開發，彼時，融信中國還向觀點新媒體坦言，尋找合作方是其踐行輕資産模式的體現，選擇部分有實力和品牌影響力的開發商合作，從而降低杠杆和風險，同時實現優勢互補。

不過，該項目直到2020年4月30日才得以取證入市，2021年開盤，預售證平均單價僅12.98萬元/平方米，這一金額對比拿地價格落差明顯，目前，該樓盤價格浮動至13.75萬元，仍未能挽回早年間地王名号帶給其的商業價值。

四年後，越秀以15.97億元獲得靜安區中興社區C070201單元151b-19地塊，折合樓闆價7.82萬元/平方米，房地聯動價12.1萬元/平方米，從中興路一号的價格來看，越秀所摘地塊處于平均水平線上。

況且，作為新房更新較快的闆塊之一，中興路闆塊的樓盤平均單價已經平均在10萬元-12萬元之間。觀點新媒體從近5年間闆塊内新房項目中篩選出的樓盤銷售情況顯示，2019年開盤的民德花苑均價約合在10.68萬元-10.9萬元；2022年開盤的天匯世紀玺開盤單價11.28萬元-13萬元之間，目前平均單價約合12.1萬元；2023年開盤的靜安華府項目均價也在11.9萬元。

另值得注意的是，越秀在該闆塊2023年落子的靜安悅項目均價也在12.1萬元，共推出80套房源，開盤售罄；而距離項目步行距離10分鐘的靜安玺樾均價則達到12.5萬元，意外的是，靜安玺樾二期于11月17日開盤，截至2024年年底僅網簽18套房源，去化效果並不理想。

不難看出，中興路闆塊的項目各有優劣，而越秀靜安天玥位于内環高架路内，周邊涵括中山北路小學、靜安實驗中學等教育配套；以及地鐵一号線等交通配套，較中興路東片區相對能級更高，各闆塊相加所帶來的項目優勢在闆塊内較為亮眼，但對比越秀靜安悅項目，前者在商業配套方面仍有不足。

上海投資比重天平

2023年4月18日，上海首輪土拍拉開帷幕，從廣州趕來的越秀競拍代表心急如焚，為湊“成交”好彩頭，其還在拍賣桌上放置橙子和香蕉以求好運。

但這畢竟是上海，即便是手握充足資金的房企們，也需應對交易的未知性。

土拍當日，越秀先盯上浦東新區16号線周浦地塊，就在即将競拍時，其與聯合企業華發地産卻倒在了資料審核階段，直接取消參拍資格。有市場聲音表示，彼時越秀地産競拍代表要求競拍延期舉行，但最終未能獲準，錯失土拍拿地良機。

最終，越秀以7.24億元的價格，拿下一宗位于靜安區中興社區地塊，成交樓面價6.79萬元/平方米、溢價率7.54%。

這宗地塊就是越秀進入中興路闆塊的開始，也進一步成為越秀深耕上海的落下的第一枚棋。

自2023年起，越秀頻繁露面各大一線城市的土拍現場，以上海居多。究其根本，越秀尋求在上海獨立開發項目的想法正在演變為事實。和多數初入上海的房企類似，早前的越秀在操作項目時主要以合作開發為主，以便抵禦風險，以及實現從0到1的深耕策略。

最顯眼的案例要屬位于上海嘉定的保利越秀嘉悅雲上項目，如名所見，該項目為保利與越秀聯合開發，2022年12月項目首開640套新房，認購1117組，認購率175%，開盤售罄；二期放出177套房源，認購數757組，認購率達到431%。

2024年開始，越秀獨立拿地的情況開始增多，上半年拿下越秀靜安天玥項目地塊及楊浦地塊所占權益比例均達到95%，涉及建築面積達到5.8萬平方米。而靜安天玥項目地塊獲取之後，越秀本身在上海内環的資産開始形成聯動趨勢。

雖然獨立摘地開發的比重在上升，但如何分散地塊風險依舊是越秀當前在上海摘地的主旋律。于2024年11月，越秀地産還與華潤、中能建聯合體以78.97億元總價斬獲上海市浦東區楊思地塊，以27.55%的實際權益付款21.76億元。值得注意的是，該地塊的溢價率達到40.37%；12月，其又聯合招商以21.8億元的價格拿下一宗長甯區地塊，溢價率24.4%。

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