凱德中國信托18億元年收入背後：承壓的産業和物流園區

觀點網 凱德中國信托（CLCT）的最新業績，透露出園區發展的絲絲涼意。

該基金于近期公布其2024财年業績情況，期内實現基金總收入18.38億元，同比下降3.9%；淨物業收入12.191億元，同比下降5.8%；每股分紅5.65分（新币)，同比下降16.2%。

實際期内基金零售表現較為強勁，但由于不包括2023年3月停止運營的Capita Mall七寶和2024年1月出售的Capita Mall雙井的貢獻，以及來自商業園區和物流園區的低貢獻，導致NPI的同比下滑。

零售組合作為CLCT最大的資産類别，2024财年的零售NPI同比增長1.9%。園區業務則帶來一定拖累：期内旗下産業園NPI為3.33億元，同比下降8.90%；物流園NPI為2740萬元，同比下降55.16%。

産園租賃壓力

凱德中國信托（CLCT）是新加坡最大的中國房地産投資信托，于2006年12月8日在新加坡交易所上市，長期投資于中國大陸、香港和澳門的多元化收入物業和與房地産相關資産，主要用于零售、辦公和工業用途（包括商業園區、物流設施、數據中心和綜合開發）。

目前，CLCT的投資組合包括9個購物中心、5個産業園區物業和4個物流園區物業，投資組合總建築面積約為180萬平方米，分布在中國12個主要城市。

根據凱德中國信托披露的公告，按GRI計算，截至2024年12月31日，凱德中國信托産業園區（Business Parks）和物流園區（Logistics Parks）在資産組合中的占比分别為：産業園區（Business Parks）：占比25.8%；物流園區（Logistics Parks）：占比3.5%。

這兩類園區資産類别合計占比為 29.3%。

CLCT的5個産業園區投資組合位于高增長經濟區，物業包括騰飛新蘇、新加坡騰飛科匯城、騰飛創新中心、新加坡杭州科技園一期、新加坡杭州科技園二期。基金的産業園租戶包括生物醫藥、電子、工程、電子商務、信息和通信技術以及金融服務等高增長行業運營的優質國内和跨國公司。

受市場供應增加和競争加劇影響，CLCT産業園區于2024年的出租率有所下滑，平均出租率為87.6%（2023年12月為91%），較2023年末下降3.4個百分點，西安、杭州兩個産業園空置率超過25%，期内整體租金水平下降了4.5%。

出租率和租金不景氣致收入下滑，2024年，CLCT旗下5個産業園實現收入4.75億元，同比下降3.32%；淨物業收入為3.33億元，同比下降8.90%。

據悉，由于一個主要租戶在2024年第三季度的業務縮減，新加坡騰飛科匯城的出租率從2023年第四季度的90.1%下降到71.8%，同比大幅下降18.3個百分點；杭州兩個項目出租率分别為74.6%和84.4%，主要面臨電子商務領域的挑戰。

但是，蘇州新蘇産業園表現依舊突出，出租率達到了96.6%，遠高于蘇州市場68.5%的平均出租率。

從租戶租約到期情況看，CLCT産業園區的絕大部分租戶租約在1-3年，2025年到期的租戶占比38.7%，3年内到期的租戶占比為93.2%，面臨一定的租賃壓力。

物流園AB面

物流園面對的境況與産業園相若。2021年凱德中國信托曾以16.83億元收購上海、昆山、武漢和成都四個優質物流資産，首次進軍中國物流市場。

那時是國内物流園區的高景氣時期。

而如今，下滑的物流園區市場體現在了CLCT業績上：期内，CLCT的物流園區平均出租率達到97.6%高水平，2023年12月出租率為82%，大幅提升15.6個百分點，並優于75%的市場平均水平。

但這是降租金換來的。2024年基金旗下物流園采取大幅調低租金的方式換取高出租率，物流園租金水平下降幅度高達24.5%。

所以，即便出租率有了較大水平提升，但由于市場租金水平的下降和部分資産的重新定位，物流園區的NPI表現也受到一定影響。

期内，CLCT旗下4個物流園實現收入4880萬元，同比下降42.38%；淨物業收入為2740萬元，同比下降55.16%；主要是租金水平大幅下降導致收入大幅減少，以及上海物流項目停業重新改造影響。

這是物流市場面臨的共同困境，下行市場中，租戶對低價租金的追求成為普遍現象，疊加供應的增加，“内卷”最直接呈現在租金上。

産城園區評論獲悉，CLCT的物流園區租戶涵蓋從物流和倉儲、制藥、制造到電子商務等多個行業。物業包括上海的上海奉賢物流園區、昆山的昆山巴城物流園區、武漢的武漢陽邏物流園區和成都的成都雙流物流園區。

其中，上海奉賢物流園于2024年12月成功簽約了一家第三方物流主租戶，租約8年，實現了100%的出租率，同比大幅提升39.7個百分點；昆山巴城物流園區出租率為100%；武漢陽邏物流園出租率為99.7%，接近滿租狀态。

成都雙流物流園的出租率增長也很顯著，從2023年第四季度的67.8%提升至90.7%。

CLCT的管理層表示：“我們在物流園區和商業園區組合中應對了挑戰，並保持了穩健的出租率，超越或持平于市場水平。我們在12月為上海奉賢物流園區成功簽約了一名主租戶，使我們物流園區的入住率在2024年12月31日提升至97.6%。”

市場的激烈競争也體現在資産估值上。根據披露，截至2024年12月31日，CLCT的投資組合估值同比下降1.7%。其中，基金的5個産業園物業總估值達到53.97億元，平均單位面積價格7060元/平米，除騰飛新蘇項目之外，其余項目估值有所下降，如西安騰飛科匯城2024年估值下降2.5%、騰飛創新中心下降2.8%。

同樣，受供需失衡影響，基金4個物流園物業總估值為14.69億元，整體下調近10%，平均單位面積價格5538元/平米。四個項目估值均有所下降，其中上海奉賢物流園2024年估值下降14.7%、昆山巴城物流園估值下降11.0%、武漢陽邏物流園區估值下降7%、成都雙流物流園區估值下降了3.4%。

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