金茂開年忙補倉 北京之後2.76億再入武漢

觀點網 春節假期歸來，全國多地拉開2025年的土拍序幕。2月14日，武漢也結束今年的首場土拍，此次共出讓2宗地塊，總成交價28778萬元。整體熱度雖不及同日進行的杭州土拍，但也别具看點。

據悉，武漢拍出的P（2025）001号、P（2025）002号地塊分别由武漢城投旗下的武漢沉湖投資開發有限公司，以及中國金茂旗下武漢煜茂置業有限公司競得，均為底價成交。

其中，P（2025）001号地塊位于蔡甸區桐湖辦事處桐湖正街與河堤路交匯處以西，土地面積17929平方米，建築面積5400平方米，為旅館用地，成交價1188萬元。

P（2025）002号地塊位于漢陽區四新大道以南、鳳凰湖環路以西，土地面積14944平方米，建築面積59600平方米，為住宅、公園與綠地用地，成交價約為2.76億元。

金茂腳步

相比之下，中國金茂及所摘地塊的關注度更高。

一方面，就在P（2025）002号地塊成交前兩日 ，2月11日，中國金茂與保利發展剛聯手在北京以10.5%的溢價率拿下北京朝陽區三間房組團地塊，成交價格約87億元。

四天連下兩城，金茂延續了2024年11月以來的積極“攻勢”。

而除了北京、武漢之外，金茂還“光顧”了青島的蛇年首拍。1月26日，青島2025年首場土拍中，位于市南的瞰海新地塊，由保利、青鐵、金茂3家央國企聯合斬獲，成交總價8.84億元，成交樓面地價14020元/平方米。

據粗略統計，自去年11月以來，金茂從西安、上海、北京、長沙、天津、嘉興、鄭州、成都等一線、核心二線城市獲取近二十宗項目。

來自高能級城市的“子彈”補充，為金茂接下來的發展奠定穩定基礎。

另一方面，武漢P（2025）002号地塊此前進行過控規調整，該地塊原為方島金茂智慧科學城的A3地塊。在去年5月，漢陽區城區改造更新局曾發布了主城區A170405管理單元控制性詳細規劃導則修改征求利害關繫人意見公示。

六個月後，漢陽區自然資源和城鄉建設局發布主城區A170405管理單元(四新方島A3地塊)控制性詳細規劃導則變更草案公示。

整體而言，此次修改在于将主城區A170405管理單元（四新方島A3地塊）商業用地（約1.37公頃）調整為二類居住用地(約1.37公頃)、其他不變。變更後，居住用地增加約1.37公頃，商業用地減少約1.37公頃。

居住用地增加，也意味着購房者的選擇空間增大，但這一調規動作卻引起争議。

兩次收入囊中

從最早說起，2019年12月，武漢漢陽區政府與中國金茂簽訂合作協議，計劃在四新方島攜手共建武漢方島智慧科學城。2020年3月，中國金茂正式獲取方島項目第一批地塊。

彼時，武漢批量出讓10宗地塊。其中，漢陽四新生态新城P(2020)011号地塊及P(2020)012号地塊均由金茂底價摘得，成交金額共計約62.4億元，總建築面積130萬平方米。

據公開信息，方島屬四新片區的中心區域，位于四新生态新城的城市主軸線--四新大道“城市之脊”中部，規劃用地面積約100公頃，中心為人工島，周邊則以一個蝶形的鳳凰湖圍合而成，整個鳳凰湖又由21公頃的鳳凰湖公園圍合而成。

金茂拿下的P(2020)011号地塊、P(2020)012号地塊分别對應“島外”與“島内”。出讓文件顯示，兩宗地塊關聯搭配供應，競買人必須同時參與兩宗地塊競買，並分别報價。

其中，P(2020)011号地塊土地面積約為22.06萬平方米，包括A1至A7等7個地塊，總建築面積67.6萬平方米。競得人須建設並自持經營建築面積不小于16.4萬平米的整體商業，以及建設並自持不小于3.5萬平米的五星級酒店。

P(2020)012号地塊土地面積40.64萬平米，包括B1至B9共9個小地塊，地上總計容建築面積59.4萬方，分别為文化設施面積10萬方，商業服務業設施面積34.46萬方，居住建築面積14.94萬方。競得人須自持和運營不小于5萬平方米文化設施建築，另競得人須向漢陽區相關職能部門無償移交公益性文化設施不小于5萬平方米。

（2020年9月，金茂官方披露的項目效果圖）

拿地以來，除A3地塊外，其余均陸續開工。其中，A1地塊為商業綜合體武漢金茂覽秀城，目前為在建狀态。這是全國第六座覽秀城，規劃引入超400個優質品牌，憑借25萬平方的建築體量，建成後将成漢陽最大商業綜合體。

A2、A4、A5、A7地塊均建設居住項目，除A2在建外，其它均已驗收並交付；A6地塊為中小學項目，已建成並投入使用。

尚未建設的A3地塊，規劃用地性質為商業服務設施用地、綠地與廣場用地。

也就是說，從A3地塊到P（2025）002号地塊，經過土地性質的變更後，又再次回到金茂手中。

商改住解憂

作為中國金茂第21個城市運營項目，按照最初的規劃，總建面約130萬平方米的“武漢方島金茂智慧科學城”項目涵括高檔住宅、金茂覽秀城、五星級酒店、5A寫字樓、文化配套、小學幼兒園等多元業态及配套。

商改住的“調規”，也就意味着五星級酒店的缺位，帶來的影響有多大？

觀點新媒體從武漢城市留言闆獲悉，2024年8月，有當地市民表示：“武漢冰雪中心的開業填補了武漢市主城區室内滑雪場的空白……建議盡快在武漢市漢陽區四新方島核心區域建設五星級酒店，讓滑雪遊客住下來、留下來，刺激並提升區塊消費能力和水平。”

其提到，目前結合規劃，建議加快在方島金茂A3地塊的五星級酒店建設。

對此，官方在回復中提到，距離湖北文旅武漢冰雪中心3公里範圍内，已建成魔奇酒店、星空花園酒店，維也納酒店、全季酒店等，街道将繼續做好服務保障工作，推動提升滑雪館周邊消費配套水平。

事實上，根據相關統計，2024年武漢有約22宗存量地塊進行“商改住”，其中已有12宗地塊“重新”成交，拿地企業大部分與原權屬人一致。例如武昌區長江中心B2地塊在2024年10月21日至11月19日進行了調規公示，于11月29日順利進行招拍挂。

2018年9月，嘉里建設以底價64.25億元競得P（2018）090号地塊，土地用途為住宅、商服、教育用地，土地面積64664平方米，建築面積43.8萬平方米，容積率6.78，含A、B地塊。A地塊規劃為中學，B1地塊規劃為住宅用地，即“武漢·江城府”，B2地塊規劃為商業。拿地後，商業部分久未開工，而住宅部分接近封頂，預計在2025年交付，學校也已建好。

基于此，2024年12月，武漢市江漢區自然資源和城鄉建設局發布了武漢市主城區A050513、A050514管理單元局部用地（天街片一期B2地塊及三期和平里）控制性詳細規劃導則修改公示。

調整後，居住用地增加5.3公頃，公共管理與公共服務設施用地增加0.6公頃，綠地與廣場用地增加0.03公頃；商業服務業設施用地減少5.65公頃，道路與交通設施用地減少0.28公頃。

關于商改住的争議已持續較長時間。但不可否認的是，這是拯救停滞項目，緩解商辦類物業過剩的有效方法之一。相較于商辦項目依賴長效經營以實現投資回報，住宅項目的資金回流速度顯然更具優勢。

事實上，從商改住地塊挂牌出讓情況來看，改成住宅用地之後，也基本上都是被之前的拿地企業重新買回，“倒手”之後，企業也實現經營發展上的“減負”。

值得一提的是，去年3月中國金茂發布全新産品線“金玉滿堂”之後，全國第二個、華中首座“棠繫”項目也落在武漢方島金茂智慧科學城内，對應A2地塊項目，案名為“方島金茂曉棠”。2024年8月，項目首開售罄，4個月4次加推，連續成為武漢新房成交套數TOP1。

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