傳貝萊德斷貸剝離北岸長風 上海寫字樓次中心市場競争加劇

觀點網 2月13日，據媒體報道，貝萊德公司旗下一家基金因未能償還貸款而将上海的一處辦公樓交給了渣打銀行。據了解，貝萊德旗下基金在2023年貸款到期時，已經将貸款展期一年。在第一次展期到期後，貝萊德拒絕第二次延期，徹底放棄這處在上海的寫字樓資産。

這處寫字樓資産是位于上海普陀區的北岸長風E幢寫字樓和G幢寫字樓，樓面總面積約2.78萬平方米。

截止發稿時，貝萊德與渣打銀行並未對此事作出回應。

上海寫字樓栽跟頭

在接手北岸長風之後的第7年，未曾想到貝萊德是以斷貸違約的方式将其從旗下資産剝離除去。

該項目是貝萊德在中國内地市場投資的第二個商業地産，2018年通過仲量聯行以12億元的價格向保德信金融的房地産子公司購得。這筆交易在當時被視為貝萊德押注上海的辦公空間需求會不斷增長。

跟貝萊德做交易的是保德信金融旗下專責資産管理的全資子公司PGIM Real Estate。2016年PGIM以8.3億元的價格從亞騰資産管理手中買下北岸長風E棟和G棟兩座寫字樓。

其實當年這兩棟寫字樓的價格一度下跌22%僅價值6.48億，PGIM還是溢價買下了這兩棟寫字樓，僅僅持有兩年就被貝萊德以12億的價格，回報高達44.6%，這在大宗投資中是非常可觀的成績。

交易完成後，PGIM Real Estate亞太區主管Benett Theseira當時向媒體表示：“這主要應歸因于我們進場的時間點和進場價格，現在回頭看，2015、2016年恰好是内地商業房地産市場開始崛起的時候。”

對比PGIM的回報，貝萊德在這兩棟寫字樓上狠狠地栽了跟頭，12億的收購資金中有7.8億是從渣打銀行借的貸款。

在2023年貸款到期後，貝萊德選擇延期一年的同時，也開啟對北岸長風的兜售。2024年全年，貝萊德以7折的價格對外出售，總價約8.4億元，但並沒有投資者願意接盤。貸款再次到期後，貝萊德沒有再次延期，選擇讓渣打銀行沒收這兩棟寫字樓。

這意味着渣打銀行僅以7.8億将兩棟寫字樓收入囊中，價格每平方米從4.3萬直降到2.8萬。

在剝離北岸長風後，貝萊德于上海還有一棟寫字樓資産，是其在内地投資的第一個商業地産項目，即上海中港匯大廈。2017年3月，貝萊德以13.7億元的價格從滬港聯合控股有限公司手中收購了總建築面積31，700平方米的上海中港匯大廈。中港匯大廈與北岸長風項目均位于上海市普陀區，收購時間也相近，每平價格也是4.3萬元。

盡管當年收購時，兩個項目的單價相近，但在七年後，兩個項目的租金水平拉開了很大的差距，遠低于行業平均的租金水平也是貝萊德放棄北岸長風的重要原因。

根據相關信息披露，2024年北岸長風兩棟寫字樓的租金已經下滑到3.2至5.8元/㎡/天，物業管理費為11元/㎡/月，已經處于行業較低水平，而上海中港匯大廈的租金為6.5至7元/㎡/天，物業管理費為21元/㎡/月，維持了較好的租金水平。

截至2024年12月31日，貝萊德總資産達到11.6萬億美元，同比增長15%，2024年總營收204.07億美元，同比增長14.3%；歸屬公司的淨利潤63.69億美元，同比增長15.8%。

這次在上海的小損失看來不會撼動其資管規模全球第一的地位。

次中心市場的震蕩

2025年1月，中郵保險正式簽約上海博華廣場不動産專項基金投資協議，達成這筆百億級的重磅交易，成功給寫字樓市場帶來了一場開門紅，引動市場情緒高漲，但貝萊德斷貸剝離寫字樓資産的行為又把人們對市場的認識拉回現實，寫字樓市場的分化或許将在2025年更加嚴重。

2024年，上海已經成為了全球最大的辦公樓市場，甲級寫字樓的存量達到1717萬平方米。供需失衡、租金承壓的情況仍在延續，區域分化和産業需求的變遷也給寫字樓市場帶來新的壓力。

根據世邦魏理仕披露的數據，2024年上海寫字樓市場共錄得12個新增供應，共計79.4萬平方米，同比下降28.2%。其中甲級寫字樓新增供應約37萬平方米，並且有多數項目延期入市，新入市的主要布局在淮海中路、徐匯濱江、浦東世博、世紀大道和五角場等上海的核心以及次核心闆塊。

仲量聯行數據顯示，2024年上海辦公樓淨吸納量錄得47.6萬平方米，與2023年基本持平。

與之相比，北京2024年新增寫字樓供應量27.3萬平方米，僅為上海的約1/3；截至2024年底，北京甲級寫字樓存量約1288萬平方米，約為上海的3/4。

由此可見上海寫字樓市場供需關繫之間的矛盾在不斷的擴大，2024年三季度，上海甲級寫字樓空置率攀升至22.2%，突破國際公認的20%“警戒線”；四季度末，上海全市甲級寫字樓的平均空置率環比小幅上揚至19.6%。

租金方面，四季度上海全市甲級寫字樓平均租金環比下降1.2%至6.54元／㎡／天，一直被當做上海商業核心的南京西路闆塊租金也跌破10元，至此上海核心區所有闆塊的平均租金全部回歸到1位數的時代。

為了保持核心闆塊的寫字樓的稀缺性，2024年，上海全年約7成的新增辦公供應都集中在次中心闆塊，改變了過去南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場等核心闆塊供應9成寫字樓的情況。

因此次中心闆塊的租賃競争烈度顯著上升，據高力國際統計，上海18個次中心闆塊中，有13個空置率超過了20%。

核心闆塊市場中，外灘、新天地、中山公園的空置率較2023年有一定程度的上漲，人民廣場、南外灘和虹橋&古北的空置率改善最為明顯，其中南外灘空置率降至4.5%，成為全市空置率最低的闆塊。

從開年中郵與貝萊德的兩宗寫字樓的動态也反映出，上海寫字樓市場正在加劇兩極分化，擁有好地段好品質的寫字樓項目仍然有市場。

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