召稼樓更新二三事 瑞安出讓30%股權的憂慮與考量

觀點網 許久未動的瑞安召樓天地終于引入了新投資者。

事情起于1月27日，上海闵行區政府網站公示信息顯示，上海南虹橋投資開發（集團）有限公司于當日提交了一份對上海召樓天地有限公司進行審計評估的請示，拟将收購該公司的30%股權，並同步參與召稼樓項目城市更新相關工作。

而在此前，召樓天地90%股權在瑞安房地産的間接全資附屬公司上海瑞樓企業管理有限公司的手中，上海浦呈投資發展有限公司（浦江鎮）則持有剩余10%股權。

若南虹橋集團與瑞安完成交易，後者持有召樓天地的股權比例将下降至60%。

召稼樓時刻

“十里曉煙破，數聲召稼鐘”，在老一輩上海人眼中，位于闵行區浦江鎮革新村的召稼樓古鎮得名于南宋年間，為便于召集和管理墾荒農夫而搭建的一座平台式小樓，百年前演變為号召農耕墾荒的所在地，又在變化中逐漸成為江南水鄉集鎮的代表，成為距離市中心最近的古鎮之一。

2005年，當地政府會同鄉間斥資修繕召稼樓奚氏“仁善堂”遺址，修建了禮園，開始吸引南來北往的遊客，發展起旅遊業态；三年後，召稼樓老街啟動一期修復改造啟動，並于2010年6月正式完成。

彼時，首次改造的召稼樓古鎮更像是帶有歷史底蘊的城中村。據當地媒體彼時報道，該景區内外基礎設施滞後，商戶與民宅混雜。為進一步發展召稼樓古鎮多元業态，二次升級改造提上日程。

2022年6月，召稼樓取得控規調整批復及“城中村”的市級批復認定，引入曾開發出“瑞安新天地”的瑞安一起合作開發，成立上海召樓天地有限公司，作為項目改造實施主體；一年後，闵行區浦江鎮與瑞安完成簽約，召稼樓“二次改造”項目就此啟動。

于瑞安房地産2023年度業績發布會上，管理層現場表示，召稼樓項目歷史文化和自然資源較蟠龍更加悠久和豐富，瑞安會借鑒蟠龍項目的經驗，通過文化來賦能商業活力，提升地塊的優勢和競争力。

不難看出，作為進入滬上重點入局的項目之一，早前瑞安與召稼樓之間尋求相互成就的氛圍更濃厚些。

根據規劃，召稼樓改造項目占地71公頃，改造範圍包括輕度假區、古鎮核心區、耕學健康社區三項功能區，總建築量約42萬平方米，其中住宅建築量18.8萬平米，容積率僅1.2、商辦建築量約16.4萬平米、公益性建築量約6.9萬平米。

上海市住房和城鄉建設管理委員會曾公布消息稱，召稼樓城中村改造為征收方式改造更新，即以整體收儲＋分步出讓的方式進行拆整更新，因此，瑞安還不能立即入駐直接展開更新工作。自2023年4月至2024年9月間，項目僅有兩幅住宅地塊完成淨地，剩余部分仍在征地階段。

直到南虹橋集團放出拟收購消息的前兩日，才有業内人士對外表示，2025年召稼樓項目将完成首塊住宅地塊出讓，以及啟動首批四條道路和一期水繫的建設。

觀點新媒體注意到，目前上海召樓天地有限公司總額賬面價值18.31億元，增值率僅0.01%；股東全部權益賬面價值3.52億元，增值率也僅有0.03%。

此刻的召稼樓需要新資本注入，加速推動項目落地，而作為統籌過闵行區華漕鎮、七寶鎮、虹橋鎮、新虹街道改造項目的南虹橋集團，面對地處同一片區域、急需提速的召稼樓項目，的确具有實操經驗。

因此，瑞安選擇拟讓出30%項目公司股權予前者，不無道理。

瑞安的憂慮

交易完成後，瑞安仍然把握召樓天地項目60%股權，将繼續主導項目開發與運營工作。事實上，這家企業旗下有不少項目資産都經歷了“股權出售或重組”的情況。

其中，上海創智天地項目持有上海市楊浦區淞滬路、大學路、偉成路、政學路、偉德路及錦建路多幅土地及物業，包括辦公樓、零售商鋪、酒店及停車位，可出租建築面積超過25萬平方米。

去年11月，瑞安宣布了項目重組計劃，優化項目公司楊浦中央和創智天地現有股東之間與項目資産相關的投資控股架構。

根據當時披露的協議，瑞安房地産旗下多個附屬公司與甯波基金、楊浦知識創新計劃成立一家有限合夥企業，合計出資額約合81億元。交易後，合營企業、上海瑞安投資、甯波基金及楊浦知識創新将分别擁有上述有限合夥企業約0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合夥權益，且有限合夥企業将不會成為瑞安房地産的附屬公司。

再倒推至2024年3月，瑞安從房東轉為租客，以1.05億元的價格将上海蟠龍天地酒店物業轉讓至上海青浦徐泾，並簽訂14年租回協議，這筆交易預期虧損達到240萬元。

另于2023年12月，還以12.06億元的價格出售上海鴻壽坊項目65%股權售予大家保險旗下鴻瑞壽遠合夥。具體而言，瑞安全資附屬公司星宏向大家旗下鴻瑞壽遠合夥轉讓項目公司65%股權。交易前，瑞安持有上海鴻壽坊項目100%股權；交易完成後，瑞安及鴻瑞壽遠合夥将分别持有項目公司35%、65%股權。

自2023年底至今，瑞安股權出售動作不停，透露出其企業及管理層的不安全感。

早在瑞安房地産2023财年業績會上，集團主席羅康瑞表示，宏觀大環境不容樂觀，房地産市場預計銷售調整還需要2-3年時間，融資也會繼續疲弱一段時間，“公司會維持穩健的資産負債表，保守和選擇性地做投資。”

截至2023年底，瑞安房地産負債淨額為230.16億元，權益總額為441.49億元，淨資産負債率為52%。

來到2024年6月，瑞安淨資産負債率已經升至53%，不過在償還境外債務方面較為積極，截至2024年8月29日，已償還款項總額達到406億元。

截至去年底，瑞安房地産銀行存款及現金余額為105.43億元，除去已抵押及受限的銀行存款，可動用部分只剩31.86億元。值得注意的是，短期債務壓力仍待解，一年内到期的借貸總金額約合119.34億元，一年内到期的優先票據有71.26億元。

正因如此，2024年中期業績會上，瑞安房地産财務總裁兼投資總裁孫希灏表示，确保充足的流動性仍然是首要任務。雖沒有高周轉模式帶來的高風險，但資金回籠緩慢已經成為瑞安需要解決的重點問題。

因此，以召稼樓項目為首的大體量、大成本項目，更需要有經驗的合作方來加快建設效率。

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