穿過風暴 | 濱江留白邊緣

編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

同時，我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。

觀點網 2025年農歷春節前夕，濱江集團又在大本營杭州拱墅區盤了一宗宅地。

溢價率71.25%、54億元的大手筆購地，似乎在向市場力證企業經營的穩定性。

正如2024年胡家坪媒體懇談會上公司創始人戚金興所說：“2024年是我最滿意的一年。”

戚金興心中的滿意度來自于年底按時完成的銷售任務、負債情況改善，以及對于“卧倒後再站起”的渴望。

然而，這一年濱江集團在市場起伏中同樣逃不開“副作用”的影響：從減少拿地數量到控制版圖外延；從項目銷售目標擠壓式完成到年底交付項目去化難題；從法定代表人更替暴露出的内部架構變動到“二代”戚加奇的候場。

正因如此，2024年的濱江集團注定被打上兩極分化的標簽——戚金興看清大勢的樂觀與鮮少提及的風險與留白，究竟什麼才能代表這家企業？

“杭州王”的調整

濱江集團2024年全口徑銷售目標直至第四季度才得以完成。

據觀點指數數據，該公司2024年1-10月全口徑銷售額約合921.6億元，與1000億元目標仍有近80億元缺口，權益銷售額448.29億元，較2023年同期657.55億元下降近32%。

直至2024年底，濱江集團全口徑銷售額實現1116.3億元，達成戚金興口中“最滿意的一年”的目標，但這一數據也在逐年下降。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

與銷售端口相似的還有交付端，濱江集團2024年計劃交付的38個項目中，僅11宗項目為100%權益占比，剩余27宗項目均為合作項目，權益占比最低27.55%（濱萃悅府項目），最高80%（觀翠攬月軒）。

上半年，濱江集團按計劃交付天台江山慈悅、甯波萃語華庭、甯波譽品、義烏福田里、錦尚和品府、濱濤映月、紅獅上品B區、望濤月明、濱融府大平層等16個新盤項目，剩余項目均計劃在下半年第四季度集中交付。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

事實上，除要保證全口徑銷售目標1000億元以上之外，濱江集團還表示近年投資金額控制在權益銷售回款40%以内，區域布局聚焦杭州、深耕浙江，浙江省外重點關注上海。

早在2017年，濱江集團與上海湘府房地産開發有限公司、上海崇濱建設發展有限公司、中崇集團有限公司簽署《上海湘府房地産開發有限公司股權合作框架協議》，以7.98億元收購上海崇濱建設發展有限公司持有的上海湘府房地産開發有限公司10%股權。

上海湘府房地産開發有限公司委托濱江建設公司負責“湘府花園三期項目”整體開發管理，預計代建管理費3.3億元，但上海湘府未按合同約定支付代建管理費。

濱江集團選擇向上海第一中級人民法院遞交民事訴狀，請求法院判令上海湘府房地産開發有限公司支付相關代建管理費及違約金。

上海代建風波映射出濱江集團嘗試擴張版圖但步伐緩慢的原因，但事實上，最得心應手的大本營項目也可能會産生虧損，且距離中心越遠，去化風險更高。

2024年杭州新房市場處于波動期，十區新建商品房住宅成交總金額2438.91億元，同比減少約1280億元，降幅達到34.5%；成交總套數為53492套，同比減少28004套。

聚焦濱江集團本身，去化憂慮從2023年開始便有所體現，彼時在杭州通過競拍新增的土儲項目共計有14個，當期實現銷售項目合計6宗，但其中5宗項目都未完成去化，例如錢塘區河印觀翠灣項目去化僅一成左右。

此外，濱江集團手中還有一些多年未去化完成的老項目，例如可售面積達10萬平方米、2024年年末迎來交付的杭州千島湖湖濱印象，累計預售面積只有可售面積的十分之一。

由此可見，即便在大本營杭州，偏遠區域項目銷售去化問題同樣會出現。因此，尋找去化動力的同時，該公司2024年的主要任務集中在“争區域”。

回過頭來復盤，濱江集團2024年在土拍場上的存在感不減當年，進一步對比近年拿地數量，不難發現購地策略已有收縮之勢，但地塊地理位置明顯更具備銷售潛質。

過去一年，濱江集團合計斬獲23宗地，相比2023年減少10宗；在這23宗地塊中，有22宗位于杭州，外省市場僅在南京收獲一塊地。

值得注意的是，2024年12月至2025年1月，濱江集團又拿下了杭州城内多宗地塊。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

先是聯合首次進入杭州市場的貝殼、興耀在金沙湖闆塊拿了一宗宅地，土地位于金沙湖闆塊北側，地塊容積率2.5，可建面積3.8萬平方米，起始樓面價14006元/平方米。

經過19輪報價，濱江集團等三位聯合競買人以6.23億元總價拿下上述地塊，溢價率16.88%。拿地之後，濱江将與興耀一起負責項目整體開發運營。

此外，繼續補倉蕭山市北地塊，地塊出讓面積2.58萬平方米，容積率2.5。據了解，該地塊共吸引8家房企争奪。最終經過41輪報價，濱江集團以16.92億元總價競得，樓面價2.61萬元/平方米，溢價率30.95%。

後于2025年1月初，再度拿下蕭山城區一宗地塊，地塊位于北幹西單元，出讓面積3.6萬平方米，容積率2.0，最終價格27.98億元，溢價率高達61.91%。

來到蛇年春節前夕，杭州拱墅、西湖及錢塘分别放出宅地，分别位于拱墅區湖墅單元、西湖區雙橋單元和錢塘區下沙單元，起拍總價54.3億元，出讓總建築面積26.3萬平方米。

其中，位于拱墅區的湖墅單元地塊經過220輪報價，由濱江集團以54.56億元價格競得，樓面價6.48萬元/平方米，溢價率71.25%。該樓面價超過去年10月綠城所拍江灣新城核心闆塊宅地塊，一躍成為杭州新單價地王。

“消失”的現金流

雖然仍拿地兇猛，但2024年的杭州樓市似乎已處于緩行期。

據觀點新媒體了解到，以杭州市區外圍區域來看，單價在2萬以下的項目售賣情況算不上理想，售樓處促銷手段已從送車位、降價、0首付到送裝修；同樣地，單價約合3萬元-4萬元的樓盤也逐漸加入“促銷局”。

一直在杭州主打高端改善盤的濱江集團，旗下多數項目均需要進行搖号抽簽才有機會進入選房序列。但位于運河新城核心區、前後開盤四次的濱江坤和濱運錦繡里項目，原本限價4萬元/平方米，在2024年9月開盤時，項目單價折至3.89萬元/平方米，同步送出車位。

“在這樣的行情下，能夠做到杭州拿的地都去化，甚至達到搖号程度，是非常不容易的。”戚金興曾公開表示。

2024年以來，濱江集團在杭州所拿地塊基本都集中于核心城區，但蕭山等非核心區的存貨也沒能完全消耗，多數項目通過降價、送車位、送家裝包等方案促銷。

“有五成到六成的存貨，不太容易賣出。”存貨之惑，戚金興也在求解：“2024年的庫存降幅非常大。按照計劃，基本上50%-60%是不容易賣的。2025年要繼續降庫存，降到企業非常健康的範圍之内。”

樓市震蕩直接影響企業的業績數據，同時帶來一些隐形負擔。

2024年前三季度，濱江集團實現營業收入407.84億元，同比下降12.09%；歸屬于上市公司股東的淨利潤16.33億元，同比下降33.94%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤14.91億元，同比下降38.89%。

濱江2021年至2024年各季度營收變化趨勢

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從利潤方面來看，淨利潤下降幅度大于營業收入下降幅度，主要是受交付體量較2023年同期減少及交付項目本身毛利下降影響。

同期，濱江集團毛利率為10.43%，較2023年同期下滑4.56個百分點，這是由于結算項目多為2020年、2021年獲得的項目，存在自持、地價高等原因，拉低了毛利率。

現金流方面，濱江集團前三季度經營活動現金流淨額為-14.07億元，同比減少293.02億元，降幅達105.04%。

與此同時，短期債務風險規避能力進一步提升，權益有息負債約合305億元，較年初下降55億元；一年内到期非流動負債也從2023年110億元下降至2024年三季度59.7億元；總流動負債合計數據事實上較2023年的2027億元降至1896億元。

其他流動負債則有所上升，從2023年底152.69億元升至157.43億元，應付賬款也從55.57億元上漲至62.99億元；另一方面，長期借款累計進一步增加，自2023年底258.24億元滾至273.24億元，

融資方面，據濱江集團官方表示，平均融資成本下降，從2021年底的4.9%、2022年底的4.6%、2023年底的4.2%，下降到2024年底的3.4%。

值得關注的是，2024年濱江集團計共發行了10筆直接融資債券，其中短期融資券36億元，中期票據24億元。也就是說，截至2024年底直接融資余額66億元，較2023年底數據下降近20億元。

2024年濱江債券余額數據

數據來源：企業公告、觀點指數整理

架構調整“收放權”

2024年，濱江集團内部團隊和架構還進行了一番調整。

4月，杭州濱江投資控股有限公司法定代表人發生變更，由“戚金興”變更為“莫建華”。而杭州濱江投資控股有限公司是杭州濱江房産集團股份有限公司第一大股東，持股比例為45.41%。

2024年三季度濱江前十大流通股東

數據來源：企業公告、觀點指數整理

再往前倒帶兩個月，杭州濱江房産集團股份有限公司發布公告，法定代表人由戚金興先生變更為張洪力先生。公告表示，後續董事長戚金興将帶領董事會主抓公司戰略規劃和方向把控；總裁張洪力則帶領經營團隊抓落地、做實施。

據該公司官方回應，戚金興仍是上述兩家公司的實控人，但今後将把更多精力專注于公司的戰略規劃方向把控，以及鄉村振興。

熟悉戚金興的業内對“鄉村振興”這一說辭並不陌生，從2022年開始，戚金興本人便啟動了駐紮胡家坪的工作，當年坐鎮105天、2023年漲至135天、2024年達到167天。

“在胡家坪更清晰地看行業”是戚金興對外的解釋，但事實上，随着他逐漸隐退一線，誰将成為濱江接班人的問題則愈發清晰。

發布濱江集團2024年中期業績的前一天，濱江服務也發布了一條公告，宣布戚金興之子戚加奇由非執行董事調任為執行董事，于2024年9月1日生效。

事實上，在戚加奇擔任非執行董事的上半年，濱江服務中期業績因5S增值服務收入上升備受關注，該服務收入為毛利的主要貢獻業務闆塊之一。

據中期業績顯示，2022年至2024年中期四個報告期内，濱江服務5S增值服務收入分别同比增長79.3%、211.9%、172.5%及158.5%，具體為2.49億元、1.91億元、6.785億元及4.94億元，占收入的比重由12.6%上升至29.9%，貢獻毛利的比重由20.31%上升至32.1%。

濱江服務業績的正面披露使這位地産二代走進市場的步調逐漸加快，從戚金興口中“未來5到10年将是濱江最好的發展時期，要培養好團隊、帶好接班人”的觀點來看，外界對戚加奇成為濱江接班人的猜測也情有可原。

過往經歷顯示，戚加奇曾擔任中國人壽富蘭克林資産管理有限公司基金經理、宏觀策略師，其在2009年大學時期便有花費千萬購置濱江旗下陽光海岸豪宅項目的歷史，後于2011年至2013年，又接連購買了兩套濱江開發的房産項目。

不難看出，雖然目前並未直接進入濱江集團擔任角色，但依舊通過購置房産的消息使外界将“戚加奇”與“濱江”捆綁在一起。

由非執行董事轉為執行董事，多少意味着這位二代已經開始走向台前，未來或許将直接參與濱江服務甚至濱江集團的日常經營管理，不過何時能夠進入管理層中心區仍是未知數。

另一方面，濱江集團本事管理架構也在不斷調整。比如2023年底，區域平台再度進行調整，還順勢增加了招采中心。

這一點，原濱江粵贛區域總經理吳潤良或許感觸頗深，在濱江強調自有招采中心的2023年年底，其就已經作為濱江房産集團招采中心總經理随隊開始考察。

成立集團招采中心的用意不言而喻，招標采購是地産企業中重要且敏感的位置，是連通測算和實施的橋梁。正因為招標采購重要，所以一直以來都受到各家公司的重點看護，負責人也多是企業内部較為信任的管理層。

在濱江未成立招采中心之前，項目招標采購均由集團旗下人員負責，現在則需要對關鍵部門的關鍵崗位進行制約。

2024年初，濱江總部還新成立了監察中心，雖然沒有明确公布具體職責，但從宏觀來看，一般集團内部審計監察部的工作主要包括管理審計、風險控制以及反腐。

有業内人士透露，濱江監察中心工作重點落在對營銷、工程、采購等重點工作進行項目審計，及時發現管理流程中的問題，以及管控項目的工程成本。

集團招采和監察中心的設立，無疑是濱江加強管控的行動。

事實上，在戚金興早年帶隊時期，就已借鑒萬科的财務管控模式。但這位掌舵人並不選擇照抄萬科“中央集權”管理，而是轉向較為中庸的“聯邦式”管理。

這種選擇源于戚金興工程人員出身的底色，也間接影響濱江後來成為一家以工程為主導的房企，工程部門的存在感最強。

有消息稱，濱江集團自成立以來，核心業務模型建立在杭州乃至浙江的工程施工、基礎之上，上下遊産業背後的企業，幾乎覆蓋了濱江旗下項目的所有環節。

這意味着，該公司之前内部管理的節奏平穩且偏向簡化。因此，2024年監察中心的設立，實則調整了濱江的管理制度。

例如，濱江内部營銷增加定價權，在集團下放範圍内，營銷業務方具備決定的權力。與此同時，監察中心将實時跟進營銷條線的情況，包括定價權的使用。

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