觀點直擊 | 希慎的翻身仗 銅鑼灣利園升級踏入收成期

觀點網 紮根香港銅鑼灣的希慎興業發布2024年全年業績，一掃往年低迷氣氛。

資料顯示，希慎興業2024全年營業總額34.09億港元，同比增長6.2%，與之對比2023年其全年營業額為32.1億港元，同比下跌7.2%；投資物業估值也恢復正增長，微升0.6%至965.47億港元。

同時，經常性基本溢利同比增長6.8%至19.56億港元，而2023年該數據是同比下降11.2%；相應公司擁有人應占溢利扭虧為盈，錄得3500萬港元，2023年同期是虧損8.72億港元。

紮根銅鑼灣

希慎興業的業績與香港經濟，特别是零售、旅遊行業發展息息相關。

控制該公司的利氏家族在一個世紀前，眼光獨到地于香港島中部沿海地區購入一座山丘，如今發展成香港核心商區銅鑼灣内一座“城中之城”——利園區。

這座“城中之城”包括已落成的9座辦公零售綜合體，總建築面積約382.5萬平方呎，占希慎興業在香港投資物業組合總樓面面積450萬平方呎約85%。其中約65%為辦公樓，35%為零售商鋪。

9棟建築分别為：銅鑼灣地鐵站F出口上蓋的希慎廣場，被認為是希慎興業的旗艦物業之一，樓高40層，總建築面積71.6萬平方呎，分别為17層涵蓋120家商鋪的購物中心和15層甲級辦公樓。

商業部分體量約46萬平方呎，走中高檔路線，主要吸引年輕人進場，擁有Apple Store、誠品書店等品牌；

利園一期，樓高53層，總建築面積90.3萬平方呎。其中商場樓高7層，為重奢品牌集中地，擁有Louis Vuitton、Chanel、Hermès、Dior等頭部；利園二期，樓高34層，總建築面積62.1萬平方呎。基座商場樓高3層，與利園一期相連，也擁有Bvlgari、Mikimoto、Tasaki、Roger Viver、Tod's及Van Cleef and Arpels等奢侈品牌，商場其中一層為著名兒童專區。

利園三期，樓高32層，總建築面積46.7萬平方呎，項目以辦公用途為主，擁有香港第一條造在商業建築里的空中慢跑步道，零售部分主要進駐餐飲食肆；利園五期，樓高25層，總建築面積13.2萬平方呎，亦以辦公用途為主，項目一樓和夾層唯一的商鋪出租予Cartier；利園六期，樓高24層，總建築面積8000平方呎，以辦公用途為主，零售部分進駐高檔家飾及家居用品品牌以及餐飲店。

利舞台廣場樓高26層均為零售用途，總建築面積31.4萬平方呎，項目走年輕潮流路線，引入多家國際潮流服飾與時尚生活品牌，匯集多家大型旗艦店，例如優衣庫的3層高旗艦店；禮頓中心樓高28層，總建築面積43萬平方呎，零售部分租戶包括運動品牌如Nike、Asics和Hagl fs等，以及一些美容護理品牌。

希慎道壹号，樓高26層，總建築面積約16.9萬平方呎，以辦公用途為主，零售部分引入了一間時裝旗艦店。

希慎興業在香港的其余投資物業，還有竹林苑、Lee Gardens Apartments、Bizhouse3個服務式住宅項目。

在香港之外，希慎興業于2021年接手總建築面積約73.6萬平方呎的上海利園項目，該項目2024年陸續投入運營，為希慎興業提供租金收入7300萬港元，同比提升超過7倍。

其中上海利園商場部分的優化工程于2024年完成，最新出租率接近60%。另外，希慎興業擁有與恒隆地産合作的上海港匯廣場26%權益。

進入收成期

由此可見，希慎興業是一間典型的香港本土收租企業，以銅鑼灣核心商區核心物業為業務基礎。長期業績驅動與香港經濟發展挂鈎，也來自利氏家族對旗下核心物業的重建與翻新。

2024年業績恢復強勁，很大部分原因來自該公司對利園區物業組合的提升工程。尤其是在香港商鋪市場，去年由于本地消費力流失、旅客人均消費下降，而出現復蘇放緩的情況下。

希慎興業是于2023年年初正式發布利園升級計劃“Lee Gardens for the Next Century”。按照計劃，利園将進一步區分為3個功能區分别升級。

其中，希慎廣場定位為利園區的潮流門戶“The Trendsetter”；中部的建築：利園一期、二期、三期、五期，定位頂級國際奢侈品牌旗艦店聚集地“Home of Luxury Flagships”。據悉，整個街區會重新設計升級，一些核心品牌會相應進行門店擴充。

位于最南側的綠化核心區“The Green Centric”，包含利園二期的一部分和六期，而最重要組成部分為希慎興業2021年與華懋集團聯合以197.8億港元投得的加路連山道商業地塊。另外，升級計劃還包括完善一條聯通利園所有建築的人行天橋。

圖片來源：希慎興業2022年全年業績簡報資料

資料顯示，上述升級計劃在2024年已有十分明顯的成果。例如希慎廣場一樓中庭至三樓的翻新工程已經竣工，引進超過30個國際及本地品牌進駐。

利園一期及利園五期多家主要奢侈品品牌旗艦店也在2024年内重新開幕。包括位于利園一期，向上擴容了一層，變為三層高臨街巨鋪的Hermès旗艦店。同期，完成擴容至3層的品牌門店還有Chanel、Dior、Louis Vuitton等。

升級計劃進入收成期，“我們早在兩年前就已經啟動了利園區的更新優化策略，如今已見成效……優化計劃在年内開始實現财務貢獻。”該公司主席利蘊蓮透露，利園中區已迎來超過10間全新裝修和擴建的奢侈品品牌旗艦店。

按照計劃，随着利園區升級計劃完成，希慎興業旗下奢侈品品牌門店面積将翻倍達到5萬平方呎。

受惠于此，2024年希慎興業零售商鋪租金收入錄得16.78億港元，同比增長達到9.5%。雖然由于升級工程，整體出租率從97%下滑至92%，但維持在90%以上。

“大灣區來港的人流及消費會繼續增長。”利蘊蓮指，公司會持續持續調整商戶組合，以迎合市場需要，“将繼續做好自己，吸引客戶。該公司執行董事及首席營運總監呂幹威亦補充稱，相信利園會在大灣區占有一席，持續吸引遊客前往。

與零售商鋪部分的持續升級相對，希慎興業的辦公樓部分則顯得相對地“被動”。

去年香港核心區辦公樓市場持續低沉，來自仲量聯行的數據，年内整體市場租金下跌8.6%。其中灣仔／銅鑼灣地區租金下滑4.4%。但随着租金水平下降，下半年以來租賃活動略有好轉，“五大主要商業區中，四個地區的空置率保持穩定，其中三個更呈現改善迹象。”仲量聯行稱。

在此背景下，由于去年也有20%面積租約到期，希慎興業香港辦公樓部分租金收入同比下滑1.5%，錄得14.4億港元。

僅因為上海利園出租率達到70%，錄得強勁增長，幫助希慎興業辦公樓部門收入回到正增長軌道，全年營業額15.07億港元，同比增長2.4%。

“辦公樓市場确實面臨很大的壓力。”首席财務總監蔡易霖說，但盡管市況下行，公司香港寫字樓組合的一大優勢是，出租率仍同比提升1%到90%。

作為利園綠化核心區“The Green Centric”的主要組成部分，最新已被命名為“利園八期”的加路連山道項目，是希慎興業接下來數年業績的主要撬動點。

該項目此前已于2022年9月動工，並進展良好，預期與新建的行人通道繫統在2026年下半年竣工。

資料顯示，利園八期土地面積15.93萬平方呎，總建築面積約109.79萬平方呎，将興建3幢樓高16至25層高混合用途的商業大廈。其中，零售空間約10萬平方呎，還有約6萬平方呎的開放綠化空間。

利蘊蓮對利園八期入市前景看好，她表示：“利園八期本身是一個優質的項目，支撐整個利園區的配套……這會為我們帶來良好的口碑。”

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。