弘陽服務止損之戰 以資抵債背後的地産劫

觀點網 外拓“開門紅”余音未落，弘陽服務近期又有資産“進賬”。

2月17日晚間，弘陽服務發布收購事項及關聯交易公告，将以4.88億元總代價收購關聯方弘陽地産所持有的3家公司股權及6258個停車位。

從股權架構而言，弘陽地産和弘陽服務是“兄弟關繫”，這場交易則是最近幾年物業行業常見的以資抵債、變現輸血。

為了“買下”這批資産，弘陽服務所付4.88億元僅次于2024年萬物雲收下來自萬科的“以資抵債大禮包”。

進入2025年，關聯地産方依舊是弘陽服務未渡的劫。

以資抵債

在這場以資抵債風暴中，弘陽服務其實是更為主動的一方。

收購協議主要分為兩部分，一部分是停車位轉讓，另一部分為3家公司的股權轉讓，而涉及以資抵債的其實只有股權轉讓部分。

公告顯示，截至2024年12月31日，弘陽服務應收弘陽地産的未收回應收款項大約為4.59億元，且賬齡均在2年内。

其中，用于為弘陽地産未售單位提供交付前管理服務及為物業銷售場所提供服務的未收回款項約9000萬元；用于弘陽地産商業物業管理服務的款項約8300萬元；用于弘陽地産停車位銷售代理服務相關的可退回按金約2.86億元。

弘陽服務表示，鑒于公司應收弘陽地産應收款項的未收回余額大部分為包括賬齡至少一年的應收款項，公司尋求訂立股權轉讓協議加快收回上述部分選定的未收回應收款項。

換句話說，是弘陽服務主動與弘陽地産訂立協議，以求盡快收回關聯方應收款項，哪怕是通過以資抵債的方式。

根據公告，弘陽服務附屬公司南京弘生活分别與成都弘陽錦興、徐州弘琪及南京鴻泰浦陽簽訂股權轉讓協議，以2.57億元總代價收購成都弘勝和鼎房地産70%股權、宿遷市通金弘置業20%股權及句容金嘉潤房地産19%股權。

按資産淨值與收購股權比例進行計算，弘陽服務收購上述三家公司股權原本應付代價分别為1.57億元、4666萬元與-1973萬元。

扣除弘陽地産結欠成都弘勝和鼎房地産的應付款項1439萬元後，弘陽服務收購該公司的淨代價為1.42億元。但增加宿遷市通金弘置業與句容金嘉潤房地産結欠弘陽地産的應收款項2729萬元、610萬元後，弘陽服務收購這兩家公司的淨代價分别來到7395萬元及4134萬元。

實際上，弘陽服務抵掉的2.57億元應收款項還包含了兩項收購項目結欠弘陽地産的應付金額。比起收購停車位的一手買賣，這場股權轉讓交易對于弘陽服務而言並不劃算。

但好在支付代價将等額抵銷上述停車位銷售代理服務有關可退回按金所産生同等金額的未收回應收款項，較早結余首先結清。

解決完占大頭的停車位銷售代理服務按金賬款，弘陽地産應付給弘陽服務的款項約為2.02億元。

比起股權轉讓交易，弘陽服務收購6258個停車位的目的更為純粹。

根據協議，弘陽服務預期支付總代價約為2.31億元，目標收購的6258個停車位位于江蘇、安徽、四川、江西、河南、廣東及湖北，均屬于弘陽地産開發物業項目的一部分，且尚未出售或出租，並無産生任何收入。

弘陽服務表示，收購停車位的主要目的是通過收取來自停車位銷售及租賃業務的收入來增強公司收入來源。

該等停車位将以銷售為重心，未售出部分将用作出租。收購完成後，停車位所産生收入将納入弘陽服務社區增值服務闆塊。

地産劫

盡管主動要求弘陽地産以資抵債償還應收賬款，弘陽服務的顧慮並不少。

于收購裨益及理由一節，弘陽服務表示公司已考慮多種自賣方收回未收回應收款項的方法，但鑒于弘陽地産目前流動資金狀況，以現金方式收回可能性有限，而通過其他資産收回需要繳納高額稅項及交易成本，相較之下股權轉讓方式交易成本更低，未來回報潛力更高。

簡而言之，審視弘陽地産目前資金與資産現狀後，弘陽服務認為股權轉讓已經是最佳選項，最大程度減少支出，後續也能通過運營、出讓等相對靈活的方式處理所得股權。

值得注意的是，弘陽服務強調收購公司股權屬于策略性股權投資，並非轉向房地産開發的業務轉移。

根據公告，成都弘勝和鼎房地産所持項目已進入最後銷售階段，弘陽服務将不會參與任何物業開發活動，僅參與銷售剩余庫存單位、管理銷售流程以及整合物業管理服務。

此外，若能以優惠條款物色到合适買方，弘陽服務最終可能會選擇出售3家公司股權，實現股權投資回報。

讓步是弘陽服務在這場關聯交易中較為明顯的态度，結合弘陽地産現金流情況與近期動态，似乎可以看出背後的急切與無奈。

截至2024年6月30日，弘陽地産擁有現金及銀行結余20.7億元，其中受限制現金13.6億元，已質押存款0.4億元，能夠動用的現金約為6.7億元。

不過，這6.7億元現金相對債務而言杯水車薪。于2024年中期，淨負債率約為154.4%，負債資産比率約為81.7%，流動比率約為0.95倍。

據最近一期業績報告，弘陽地産的總借貸約211億元，其中須于一年内或按要求償還的計息銀行借貸及其他借款66.18億元，需按要求償還的優先票據約105.17億元。

債務高山壓在弘陽地産頭上，于2025年1月13日又有一筆美元債到期無法償付。

不僅如此，其1月23日公布的16億美元債務重組方案又遭反對，被指重組方案過于倉促，可能是為了應付法庭。

據物聊社了解，債權人認為弘陽地産境外債務重組方案的實際削債比例接近99%，債權人回收率僅1.0%-1.5%，且重組方案沒有短期現金償付選項、中期債券選項。

目前，部分弘陽地産債權人已收集到超過弘陽地産美元債券面值25%債權人的反對意向，並正在籌備成立美元債券持有人小組。

針對弘陽集團的清盤呈請于2024年9月撤回，針對弘陽地産的清盤呈請聆訊延期至2025年3月31日，但再次發生美元債違約、重組方案遭到債權人反對之後，弘陽地産或許不能繼續過關。

面對弘陽地産相對消極的未來，弘陽服務選擇及時止損，最大限度維護自身利益，盡管接收3家房地産開發公司股權，其中可操作空間卻相對靈活。

除句容金嘉潤房地産外，成都弘勝和鼎房地産和宿遷市通金弘置業資産淨值均為正值，分别為2.24億元及2.33億元。

另外，成都弘勝和鼎房地産位于四川彭州的物業項目已進入最後銷售階段，宿遷市通金弘置業僅為與獨立第三方企業的聯營公司，所持住宅與商業項目已有26.76萬平方米完成交付，剩余在建部分最遲于2026年底完成。

而句容金嘉潤房地産同樣為與獨立第三方企業的合營企業，持有一幅3.87萬平方米的土地，用作住宅及商業用途，目前並無具體發展計劃，但可根據市況及行業趨勢靈活啟用或出售。

其他物企接受以資抵債更偏向為關聯地産方輸血，但對弘陽服務而言，或許已是回血的最佳選擇。

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