香港傳真 | “車位天後”賣樓記 紀惠集團50億港元止蝕戰事

觀點網 投資講究時機，但真正的好機會是極為稀缺的。

2月18日，據市場消息，香港老牌家族企業紀惠集團在過去三個月内至少放售6個物業，涉及金額接近50億港元。

其中，位于香港赤柱舂坎角的“華翠海灘别墅”是紀惠集團最新出售的一筆物業，同時也是近期出售物業價格最高的，叫價高達20億港元。

集團行政總裁湯文亮在接受媒體查詢時，並未否認上述放售事宜，表示集團正在積極放售物業。

而紀惠集團此次大規模放售物業，主要是為了應對銀行要求降低借貸比例。

“賺蝕是其次，千祈唔好變成銀主盤。”

“車位天後”傳奇

從買進到賣出，背後映射的是一代人的商業傳奇。

2024年福布斯中國香港富豪榜中，紀惠集團創始人廖湯慧霭以33億美元身家名列香港50大富豪第25位。

廖湯慧霭本姓湯，嫁給了香港第一任潮州首富廖寶珊的第八個兒子廖烈正後，遵從夫家姓氏。

雖說身為豪門兒媳，湯慧霭拿的卻是“大女主劇本”，嫁入豪門後把自己活成了豪門。

談及廖湯慧霭，香港媒體總愛在她名字前冠以“車位天後”的稱号。只因當别的豪門太太都在炫耀老公送的蘭博基尼時，她卻獨具慧眼，将買車的錢用于購置車位，並憑借出租停車位賺到了百億身家。

廖湯慧霭的投資眼光，在她初次涉足地産業時便已顯露。

1974年，在廖氏銀行工作五年的湯慧霭，不滿足于現狀，在娘家和丈夫廖烈正支持下，買下了一塊10萬多平方英尺地皮，開發首個地産項目“荷蘭園”。

該項目開盤引發搶購熱潮，100多套單元房在一年内迅速售罄。而湯慧霭便憑借該項目，短短一年時間暴賺1700萬港币。

首個項目成功後，廖湯慧霭就仿佛打通了經商的任督二脈。

1976年，廖湯慧霭正式從廖創興銀行辭職，聯合自家兩個弟弟湯文亮和湯子亮創立了偉邦投資公司，即後來的紀惠集團。

紀惠集團成立不久後，集中投資豪華公寓和房産，憑着置地買鋪出租等操作，賺了近300億。之後，随着香港樓市持續走高，上至公司創始人、下至普通老闆姓都盯上了房地産行業，導致集團收益率僅維持在2%-4%之間。

廖湯慧霭敏銳的投資直覺再次告訴她，購房熱度過于瘋狂，後續收獲的不是高額利潤而是巨大風險，然後叫停了收購房産計劃，並将目光轉向並不起眼的停車場業務。

21世紀前後，廖湯慧霭斥資6400多萬港元先後購入黃埔花園和九龍紅油灣中心的231個車位。彼時購置一個停車位25萬-32萬港元，若以每月2500-800港元價格租出，不出幾年便可回本。

廖湯慧霭的策略是把一些升值特别快的停車位賣掉，留着租金收益比較好的停車位用來長期收租，最後再用租金購買新的停車位。

據悉，廖湯慧霭最貴的一個停車位曾經賣出了1300萬港元的價格。

市場資料顯示，廖湯慧霭前後陸續掃入紅磡黃埔花園、香港仔中心、西灣河鯉景灣等大型停車場，最高峰時持有車位多達3萬個。

但很快市場也嗅到了風聲，許多車主開始出租自家停車位，陸陸續續涌入的競争者，給紀惠集團帶來了不少挑戰。

2003年，廖湯慧霭丈夫辭世後不久，她便進軍商用辦公場所，尤其是A級辦公樓，先後拿到新紀元廣場、信德公司、遠東金融中心、海富中心、力寶中心、柯士甸廣場等九座大樓的所有權。

市場風向轉變

“當市況好的時候要見好就收，不能太貪婪，一心要賺到最多；市況低迷時亦不要太計較得失，甯願止蝕都要懂得沽貨離場。”

2023年底，紀惠集團CEO湯文亮在浸大校友會長上分享自己的投資心得時，就指出投資最重要是懂得放手。

如今，紀惠集團正在做的就是“放手”。

據悉，紀惠集團近期挂牌出售的“華翠海灘别墅”，是在1988至2016年期間花費近30年時間成功統一業權，當時收購價約為2億港元。如今挂牌意向價20億港元，整整翻了10倍。

但並不是紀惠集團旗下所有住宅項目都能有此身價。

同期挂牌的香港南區舂磡角道68-70号項目，位于香港傳統豪宅地段，密度是南區最低的其中一段，屬南區後花園。雖未查到該項目當初入手時的價格，但與之毗鄰面積相若的舂磡角道64-66号2021年成交價為9億港元。

若是按照9億港元對比，紀惠集團此次出售的舂磡角道68-70号項目叫價僅為3.8億港元。

一位地産分析師指出：“目前是最好的出售時機。雖然價格較4年前有所回落，但如今香港豪宅市場正在逐漸升溫，态勢向好。”

根據中原地産山頂南分行統計數據，扣除内部轉讓及1000萬以下山頂南區核心物業後，2024年山頂南區共錄得83宗二手豪宅買賣成交，較2023年之74宗升約12.2%，其中分層單位占61宗，洋房占21宗，屋地成交1宗。

總金額方面，2024年山頂南區二手成交金額共92.22億港元，較2023年80.39億港元升14.7%。當中，分層單位總成交金額為33.24億港元，洋房49.98億港元，屋地約9億港元。

中原地産預料山頂南區二手洋房樓價會有10%波幅，二手分層樓價亦會有5-8%波幅，而新晉屋苑北沙灣、南灣、深灣9号及南區左岸則維持平穩。

然而，相比于豪宅市場的走熱，寫字樓市場則是另一番景象

近年來，随着大量新項目涌入市場，香港寫字樓空置率持續上升，租金也面臨壓力。

仲量聯行最新報告顯示，2024年香港整體甲級寫字樓空置率已攀升至13.1%，為過去25年來的新高，預計2025年租金将下跌5-10%。

紀惠集團持有的金鐘力寶中心也受到了這一趨勢影響，該單位在2024年6月成功租出兩個單位，但平均租金較一年前下跌了12.5%，與2018年平均呎租60元水平相比更是大幅下滑。

雖說寫字樓租金有所下滑，但從長期角度投資角度來看，紀惠集團這筆買賣還是賺了的。

據中原地産，金鐘商廈力寶中心2座39樓全層樓層是紀惠集團于2007年4月以呎價1.08萬港元購入作長線收租，涉資超1.31億港元，持貨至今17年，此次放售價計算賬面升值約1.11倍。

絕大程度上，物業價值是由地段決定的。

相比之下，紀惠集團持有的銅鑼灣摩理臣山道39号全幢精品酒店現市值約6.3億元，較2016年購入時的8.8億元低約2.5億元，跌幅接近28%。目前，該物業作為青年宿舍使用，提供184個床位。

對于資産放售的盈虧問題，湯文亮亦是十分淡然，用他原話來說，就是生意必然由賺有虧，集團收租十年，估計最後“打過和”是否出售亦可以。

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