16億基金瞄準廈門泊寓 萬科Pre-REITs隊列擴容

觀點網 萬科再度借道Pre-REITs來補血化債。

最新消息顯示，近日，萬科聯手多家險資設立16億元住房租賃基金，該基金用于收購萬科所持廈門泊寓院兒·海灣社區資産。

現如今，在房地産行業低迷的大背景下，萬科的流動性狀況仍有待改善，過去一段時間，這家企業接連通過出售優質資産、質押股份、擔保貸款等方式回籠資金。

而本次，通過設立16億元住房租賃Pre-REIT基金，萬科有望借助其運營較為穩定的核心資産，實現部分資金的回籠。

16億基金

萬科又有新動作。

2月18日，萬科企業股份有限公司發布公告稱，該公司将投資設立住房租賃Pre-REIT基金。

公告顯示，此次萬科将聯手新華保險、大家人壽、中信金石共同設立“萬新金石（廈門）住房租賃股權投資合夥企業（有限合夥），基金認繳規模為16億元。

其中，中信金石認繳出資金額為0.01億元，出資比例為0.0625%，其亦為基金的管理人，負責基金的投資管理運營等相關工作。

其次，新華保險認繳出資金額為9.59億元，占比59.9375%；大家人壽認繳出資金額為4.80億元，出資比例為30%。

而萬科旗下的萬聚盈通認繳出資金額為0.10億元，出資比例為0.6250%；深圳萬科認繳出資金額為1.50億元，出資比例為9.3750%。

計算下來，萬科共計出資1.6億元，占本次住房租賃Pre-REIT基金的10%。

實際上，早在2月7日，市場便有消息稱，萬科将聯手新華保險設立住房租賃Pre-REIT基金，不過，彼時消息中並未提及大家人壽。

當時傳聞中，萬科計劃出資6.4億元，對比之下，大家人壽的入局，萬科能夠利用更少的資金，為旗下泊寓項目發展及擴張保駕護航。

險資們為何入局來？

實際上，過去很多年，險資在房地産領域始終扮演着非常重要的角色，而近兩年，伴随着行業進入深度調整周期，險資的投資偏好轉向存量商業、辦公、住房租賃等不動産項目。

畢竟，優質的商業、辦公、長租公寓等資産，與險資的投資期限、風險偏好較為契合，這也是新華保險、大家人壽入局的考量。

至于萬科，即便面臨流動性壓力，但經歷了管理層的“大換血”以及全面的國資化以後，萬科迎來新的轉機，這家企業也希望借此把握住房租賃的“風口”，實現大船調頭。

去年，萬科舊曾提出要聚焦主業，即騰出有限資源、做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。而此次參投16億元住房租賃Pre-REIT基金，無疑能夠借助資本的理力量，為泊寓添磚加瓦。

萬科的考量

地産寒冬之下，作為龍頭房企的萬科，同樣面臨着巨大的壓力。

過去一段時間以來，這家企業接連通過出售優質資産、質押股份、擔保貸款等方式回籠資金。

而本次設立16億元住房租賃Pre-REIT基金，公告明确，基金是專項用于收購萬科子公司廈門佳德宏石置業有限公司持有的廈門泊寓院兒·海灣社區資産。

商業客查閱發現，廈門泊寓院兒·海灣社區位處廈門島内湖里區，全期規劃總建面30.92萬平方米，共規劃保租房7724套，項目以高崎園區為中心，同時輻射島内外多個片區。

其中，項目一期已于2023年6月開業，共計提供4044套公寓，根據彼時的消息，該項目首期開業便實現了100%的出租率，入住租戶人數近5000人。

不過，許是人員流轉與房源到期等原因，從萬科泊寓的小程序獲悉，該項目目前面向市場在租的房源共計41套，以29平方米及42平方米的單間為主，租金在1338元/月至1990元/月不等。

而項目二期仍在建設當中，預計2026年正式開業，二期建成投入運營後，該項目将成為泊寓全國單體規模最大的集中式長租公寓，為約一萬名年輕人提供居所。

對萬科而言，此番借助住房租賃Pre-REIT基金實現廈門項目的退出，一方面，能夠實現部分住房租賃項目的提前變現，從而提高資金的使用效率，優化負債結構。計算發現，此次萬科共計投入1.6億元，卻能夠回籠14.4億元的資金。

另一方面，項目存在部分開發貸等負債，同時項目二期的建設仍需投入一定的資金，此番退出之後，萬科将“無事一身輕”。

而且通過設立住房租賃的資本運作平台，萬科也能夠進一步打通旗下保租房項目與公募REITs的銜接路徑，加速優質資産的孵化，為後續資産擴募做足準備。

萬科方面亦表示，上述Pre-REIT基金的成立，有助于公司進一步實現多業态、多層次、多渠道不動産退出路徑的搭建，打通經營性資産的商業模式閉環，盤活存量資産和現金流，更好地實現資産的良性循環發展。

實際上，這並非萬科第一次借道REITs。

其中，在商業地産方面，2023年年末，印力亦作為首批消費基礎設施公募REITs的參與者，正式打通了公募REITs的通道，實現了旗下西溪印象城的退出。

此外，2024年8月，萬科聯手中信金石、泰康保險、中郵保險共同設立中信消費基礎設施Pre-REIT基金，該基金總規模達到22.34億元，用于投資深圳龍崗萬科廣場及北京舊宮萬科廣場項目。

物流地産方面，2024年，萬緯物流以佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園作為底層資産，發行公募REITs。

保租房方面，2023年1月，萬科與建行合作成立百億規模的住房租賃投資基金，前者出資20億元，後者出資80億元，主要投資于萬科繫以及其他房企持有的具有投資價值的租賃住房項目。

随後，2024年上半年，萬科宣布泊寓REIT也在申報階段，獲得了有關的指導和反饋，標的資産在北京、天津以及杭州。

而此次，其再與新華保險、大家人壽共同設立的16億元住房租賃Pre-REIT基金，卸下廈門項目重擔。

對萬科而言，無論是公募REITs或是Pre-REITs基金，其主要目的是實現商業、租賃住房、産業園等重資産的盤活，從而達到資金回籠以及債務結構改善的目的。

數據顯示，截至2024年上半年，萬科已開業197個商業項目，總建築面積為1106萬平方米；截至2024年年末，萬科泊寓已開業房量超19.1萬間，管理房量超24.7萬間……這龐大的數據背後，是萬科大量資金的押注。

Pre-REITs基金的設立，對當下身陷泥潭的萬科而言，無疑是一次又一次的“救贖”。

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