新世界發展300億港元抵押融資 上海K11等壓箱底資産在列

觀點網 2月18日，市場消息顯示，新世界發展計劃将旗下13項物業作為抵押品，為2027年及之後到期的銀行貸款進行再融資。抵押資産總價值約38億美元（約295.5億港元），其中大部分資産此前未用于其他債務抵押。

消息稱，該公司已向銀行提交修訂後的三年期再融資條款草案，並要求金融機構于本周五前反饋意見。

這家老牌港企再度被市場關注。

貸款傳聞

新世界發展的傳聞要從展期說起。

去年12月初，有外媒報道稱，新世界委任匯豐、中銀及摩根大通為顧問，向債權人要求12個月的“暫止協議”，並計劃在3個月内公布重組計劃。

今年1月23日，新世界發展針對關于公司運作及财務債務的傳言進行澄清，重申其業務持續正常開展，並與各利益相關者，包括貸款方和債務證券持有人保持溝通。同時公司積極管理财務債務，自2024年7月至公告日期，成功完成約177.61億元港元的現有銀行貸款再融資，繼續遵守現有财務債務。

從财務指標來看，截至2024年6月末，新世界發展債務總額2200億港元，淨負債率為55%，屬于中等水平，但這並不包含362.8億港元的永續債。

同時，新世界發展有息負債1565港元，絕大部分為銀行貸款，1年内到期的有416億港元，結合279億港元在手現金及存款，現金短債比為0.67。

市場開始關注金融機構、債權人對新世界發展的态度是否轉變，以及企業的應對措施。

不久前的2月14日，有媒體報道稱，新世界發展選擇中國銀行、星展、匯豐三家銀行，安排2025年和2026年到期的581億港元銀行貸款再融資，抵押品為價值150億美元的20多處房産。

消息還稱，新世界發展新任行政總裁黃少媚和首席财務總監劉富強為此在香港會見多家銀行高管，商讨公司财務狀況。

若上述消息屬實，且相關融資全部完成，新世界發展累計抵押物總值将達到1485億港元。

随着虛虛實實的消息不斷傳出，更深層次的考慮也已經開始出現。

2月10日，富瑞發布報告指出，受資産折價出售及預售項目利潤壓縮影響，預計2025年香港地産商将面臨更大盈利壓力。

富瑞測算，若15%商業地産貸款降級為第二階段、15%轉為不良貸款，港銀需計提的撥備将占相關貸款總額3.75%-4.5%，對應風險成本約60-70個基點。

該行特别“點名”，盡管新世界發展抵押充足違約風險較低，但此類高負債房企合計占商業地産貸款16%，全行業20%-30%貸款存在評級下調可能。

押品選擇

此次被傳出的抵押品包括淮海中路項目，但值得注意的是，新世界發展在淮海中路擁有兩座K11，二者相隔僅200米。

其一是淮海路300号，内地首個K11，由2010年新世界大廈改造而來，2013年開業，涵蓋地下3層至地上6層,商業面積合計近4萬平方米。

其二則是淮海中路130街坊地塊的新世界·K11，是上海第二座K11，占地面積約1.72萬平方米，總開發面積約為12.87萬平方米，緊鄰地鐵1号線和14号線黃陂南路站。新世界在2020年以41億元獲得130号地塊項目土地，並于2021年7月開工，目前尚未開業，正在進行最後的幕牆工作。

一座是内地K11商場的起源，另一座則是最新旗艦産品，無論最終是哪一座K11成為押品，都意味着新世界已經掏出了壓箱底的資産。

另外被傳出的還有普吉瑰麗酒店，是東南亞首家瑰麗度假酒店，位于普吉島翡翠灣，設有71間亭樓和别墅、水療中心、俱樂部等。這也讓人留意到，新世界發展能進行融資的還包括海外資産。

新世界發展也在财報中提到，于2024年6月30日，集團在香港、中國内地及東南亞地區合共擁有17間酒店物業，提供約6560間客房，其中東南亞酒店的營運毛利（扣除管理人費用後）按年增長25％。

與長和繫等港資不同，新世界發展的海外房地産投資並不算多，例如2015年進軍東南亞，在馬來西亞經濟特區柔佛州聯合當地開發商聯鑫發展開發Vila Seni新世界豪園，但此後甚少有海外投資動向。

目前，新世界發展完備的押品清單和對應估值尚未公開，而此前已經出售大量非核心資産進行回血。

财報顯示，2024财年（截至2024年6月30日），新世界發展已出售77億港元非核心資産，其中包括以40.2億港元向華懋出售荃灣愉景新城商場及停車場全部權益。

2月10日海通國際發布的研報也指出，2025年對新世界而言通過處置資産降低負債仍然至關重要。

但需要注意，2024财年新世界發展出售非核心資産和重新計量處置造成虧損7.82億港元，而2023财年該項科目為溢利3.37億港元，若抛售過度，“崽賣爺田不心疼”的質疑恐難以避免。

相比之下，此時以核心資産進行抵押融資，或許是更為合适的選擇。

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